新鴻基囤地術：捂地十年，房價飆升成就4000億市值

內地樓市在調控之下餘溫仍炙，香港房價還高歌猛進，這讓同時在內地和香港擁有大量資產的港資房產巨頭業績和股價雙雙飆升。

新鴻基地產2017財年（2016年6月底—2017年6月底）凈利潤上漲近28%。其他幾家漲幅更大：恆基地產利潤漲幅達64%，長實地產利潤漲幅超過67%。

雖然股價漲幅比不上「井噴」的內房股，但也相當可觀。年初至今，新鴻基地產股價漲幅接近40%，總市值逼近4000億港元。

房價上漲、租金上升是香港地產公司表現亮眼的重要支撐。據統計，截至今年7月底，香港港島私人住宅平均售價創下16.14萬港元/平方米的歷史記錄，同比漲幅達19%。此外，隨著香港零售業出現改善，租金也出現回升。

港資地產公司推升業績的另一秘密武器是—囤地，尤其在內地囤地。新鴻基地產曾經於2008年在四川成都拍的一塊土地，十年之後，這塊土地卻仍在開發建設中。

港資地產公司業績靚麗：新鴻基地產利潤漲幅近三成

新鴻基地產的業績公告顯示：2017財年（2016年6月底—2017年6月底），總營收為791.34港元，同比下跌14.23%；凈利潤為417.82億港元，同比上漲27.91%。

這是在經歷近五年的業績低迷之後，新鴻基地產利潤首次出現大漲。下圖為麵包財經根據財報繪製的新鴻基地產歷年總營收與凈利潤：

其他幾家房產公司業績漲幅更大。恆基地產總營收為128.29億港元，同比上漲31.14%；凈利潤為141.58億港元，同比大漲64.42%。長實地產上半年凈利潤為144.1億港元，同比飆漲67.44%。此外，包括九龍倉集團、新世界發展等在內的港資房地產巨頭，業績也都相當可觀。

股價也一掃此前的陰霾，輪番上漲。年初至今（截至9月15日），新鴻基地產股價漲幅達39%，恆基地產股價上漲49%，九龍倉集團上漲了44%。

香港租金回升，房價一年內漲幅近兩成

由於物業銷售減少，新鴻基地產2017財年營收出現下滑，但這並沒有影響利潤的增長。

即便是在香港的物業銷售比上年下降約17%，但其在香港銷售的物業盈利仍然從96.71億港元上升到99.36億港元。這主要歸功於香港的房價上漲。

據香港差餉物業估價署數據，截至今年6月底，香港港島私人住宅平均售價為15.57萬港元/平方米，與上年同期相比，漲幅為19.24%。下圖為麵包財經根據香港差餉物業估價署數據繪製的香港私人住宅平均售價走勢：

恆基地產在房價上漲中的收益更大。其物業銷售額為100.19億港元，同比上漲63%；稅前利潤為31.67億港元，大漲了166%；利潤漲幅遠超營業額。

恆基地產在財報中稱：香港經濟基調良好，吸引資產持續流入，加上用家置業需求強烈，帶動香港樓市持續向好，是其盈利上漲的主要原因。

香港物業租金上漲，也是推升業績的重要原因，港資地產巨頭大都兼營住宅與商業地產。新鴻基地產稱：香港零售業有改善跡象，其商場租賃業務繼續有良好的表現，出租率保持在高水平，續租租金上升。2017財年，新鴻基地產凈租金同比上漲了4%。

不僅商鋪租金在回升，寫字樓租金也因內地企業湧入而出現上漲。恆基地產稱，由於香港寫字樓供應有限，加上內地企業爭相進駐，令租賃需求強烈，其寫字樓物業租金持續增長。

港資房企盈利秘密武器—囤地，新鴻基地產土地開發周期達十年之久

除了在香港銷售物業外，港資地產還在內地發展物業，早年獲得的優質廉價土地，讓巨頭們獲利頗豐。

2017財年，新鴻基地產在內地銷售的物業收入為83.04億，同比上漲20.99%；占其物業銷售的比重上升到21.49%。內地樓市對新鴻基地產而言也愈加重要。

但新鴻基地產在內地發展物業時，卻有囤地之嫌。2008年7月中旬，新鴻基地產與九龍倉集團、恆基地產旗下的全資子公司訂立協議，成立一家合資公司，持股比例分別為40%、30%及30%。

據新鴻基地產公告，這家合資公司擁有位於四川成都的土地，編號為JJ46 (211/212/252)： 2007-092的一幅17.27萬平方米土地，及同位於同一地區的一幅3.27萬平方米土地。這塊土地於2008年4月與成都市國土資源局簽訂了有關土地出讓合同。其主要物業形式為成都環貿廣場，總樓面面積為1400萬平方尺。

然而，成都環貿廣場在過了十年之後卻仍在建設之中。據財報，成都環貿廣場的第一期總樓面面積約160萬平方尺，於2015年中期已交樓；第二期將發展為包括寫字樓、住宅等在內的520萬平方尺樓面面積，並稱預計2018財年竣工。根據其公告，這兩期樓面面積合計僅為680萬平方尺，尚有720萬平方尺尚未動工。

這意味著，十年的時間，新鴻基、九龍倉集團及恆基地產成立的合資公司僅開發了不到一半的土地。而這十年，包括成都在內的內地一二線城市，房價和地價已經有了巨大的漲幅。

李嘉誠也以善於囤地而著稱。據統計，李嘉誠旗下的長實和和黃（重組之前）在內地至少已有超過10個地產項目開發周期超過十年之久。

對負債率極低，且融資方便的港資地產商而言，囤地成本極低，卻可以在資產升值過程中獲取高額的回報。

捂地不動卻日進斗金，港資巨頭的囤地術已經出神入化。

本文作者：麵包財經

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