房貸利率上調、政策轉向 樓市真正降溫將在這個時點

2017年下半年，可能真正出現一二線、環都市圈樓市大面積降溫。

打蛇打七寸，央行出手了——收緊流動性。

多家媒體報道，央行緊急發文，要求合理控制房貸首付比例和房貸利率。多地銀行相繼上調房貸利率優惠幅度，房貸9折優惠將成歷史。

業內普遍認為，信貸寬鬆，是此輪樓市瘋狂的根本原因；而收緊信貸，則是樓市最有殺傷力的政策。現在，政策要逆轉了，方向便是通過信貸抑制樓市過旺需求。

繼中央首次提出處理房地產泡沫，央行、發改委、銀監會高層相繼表態之後（點擊閱讀wind資訊此前報道中央首提處理樓市泡沫，央行發改委銀監會密集表態），各地各部委應時而動。

分析人士認為，考慮到政策效應的滯后性，2017年下半年，將會真正出現一二線、環都市圈樓市大面積降溫。

央行加急發文

新浪財經昨天傍晚援引媒體報道稱，央行近日加急下發《做好信貸政策工作的意見》一文，其中對於房貸政策，文件明確要求：人民銀行各分支機構要加強對商業銀行窗口指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速。

具體內容包括：

人民銀行個分支機構要將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。

其次，加強對商業銀行的窗口指導，敦促其優化信貸結構、合理控制房貸比重和增速，做好房貸資源投放的區域分佈，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險，積極會同當地銀監部分，將差別化住房信貸政策嚴格落實。

北京首套房利率升至95折

路透昨天援引一位央行人士透露，「樓市一定程度上也是貨幣推動的，累積的泡沫風險應該也到了不得不重視階段，所以經濟工作會議也明確了要先從宏觀上管住貨幣，通過信貸抑制過旺需求。」

21世紀經濟報道調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，北京部分銀行已緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調。

北京青年報披露，目前北京首套房貸款利率已經升至95折。和訊網證實，工行、建行、北京銀行等主要銀行確實已經取消首套房9折優惠利率，執行95折利率。

另有媒體披露，南京區域，民生銀行房貸利率9折優惠調整為95折；興業銀行9折和95折房貸利率優惠取消，執行基準利率。

業內認為，信貸寬鬆是此輪樓市瘋狂的主因。

上圖是自從有房地產市場之後，商業按揭基準利率的走勢圖。

財經分析人士劉曉博指出，目前的利率是最低的，這是房價飆升的根本原因（綠框）。紅框里，是這輪牛市之前的那個加息周期，2010年啟動的加息周期，最終讓樓市在2013年到2014年進入到滯漲、陰跌的狀態。那時候，大家探討的問題是，哪裡的樓市最危險。

2015年開始從深圳啟動的這一波大漲，最終在2016年達到頂峰，推動它的基本力量，是央行連續7次的降息，而且是從第三次降息之後才開始起作用的。當然，這個過程還伴隨著地方政府的救市（起點在2014年3月）。

央行會加息嗎

其實，央行的意圖早已在行動中體現出來。

連日來，國債回購利率、銀行間回購利率飆升，銀行間債市利率互換走高，同業存單的錢也越來越貴。

而近期央媽3個舉動引人注目：

1、央行上調SLF（俗稱酸辣粉）利率10-20BP；

2、分別上調公開市場7天、14天、28天期逆回購（俗稱奧妙）中標利率10個基點；

3、分別上調6個月和1年MLF（俗稱麻辣粉）操作利率10個基點。

央行三個月兩次上調貨幣利率，意圖只有一個，那就是提升市場資金成本，著力防控資產泡沫。

業內認為，美聯儲進入加息通道，可能連續加息，而被迫跟進，加息可能只是一個時機問題。

海通證券首席經濟學家姜超認為：

美國加息其實是巨大的風險，因為美國的加息周期往往開啟其他國家的危機模式，一旦加息周期開啟，就意味著新一輪的「剪羊毛」開始。

一種應對措施是人民幣貶值，但現在人民幣恰恰無法貶值，作為大半貿易順差來自於美國的國家，人民幣貶值可能會引發各種貿易摩擦和國際政治壓力。在這樣的背景下，理性的選擇就是跟隨美國加息同步加息。

都市圈加入限購行列

金融系統在行動，地方政府也在跟進。

周二江蘇句容市啟動限購，河北廊坊市調控加碼。自此，包括北京、上海、南京、南昌、福州在內的多個熱點都市圈，其周邊城市已紛紛祭出樓市新政。

粗略統計顯示，近一個月全國推出樓市新政的城市數量已達18座，其中三四線城市就就佔據8席，且全部位列熱點都市圈之中。

下一步樓市走勢會如何

樓市調控層層加碼，下一步樓市走勢會如何？

財經評論人劉曉博認為，隨著緩慢進入加息周期，樓市將高位橫盤，重演2013年到2014年的走勢。

中原地產首席分析師張大偉指出，2017年市場的確會平穩，政策市場下，樓市波動看政策，特別是信貸政策。

易居地產研究院副院長楊紅旭表示，「從政策顯效的時長來看，2017年下半年，才會真正出現一二線、環都市圈大面積的降溫！」

將過去十年重要的房地產政策（包括刺激與打壓兩種類型），與70城房價指數走勢，放在一起，如下圖所示。

結合上述圖表，楊紅旭認為：

1、政策具有滯后性，在方向性逆轉的第一個政策出台後，房價仍沿原來方向運行，不會立即調頭，比如08年10月的刺激新政，比如2010年的多次打壓新政，比如2013年3月的新國五條，比如 2014年9.30新政。

2、政策持續幾個月，尤其是出台第二個、第三個新政之後，房價才會調頭。比如2011年1月的新國八條出后，房價就開始盤整並下跌；2015年3.30政策出台後，房價企穩並開始上漲。

（本文綜合新浪財經、北京青年報、21世紀經濟報道、天天說錢、楊紅旭樓市研究、大偉看樓市）