最高院:房屋買賣合同糾紛要旨10條

1.張勵與徐州市同力創展房地產有限公司商品房預售合同糾紛案

——最高人民法院公報 2012年第11期(總第193期)

案例要旨：預約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當事人一方違反預約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預約的內容與對方簽訂本約合同的，應當向對方承擔違約責任。

判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協議究竟是預約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，即只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號、建築面積）、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經按照約定收受購房款的，就可以認定此類協議已經具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協議應認定為預約合同。

2.

丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案 ——最高人民法院公報 2012年第11期(總第193期)

案例要旨：房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋，可因現實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致，將其認定為附有違法建築並結構相連的房屋並限制交易。如何認定這類房屋買賣合同的效力，實踐中存在分歧。善意買受人根據不動產登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態與現實狀態相一致，此信賴利益應予保護；根據區分原則，房屋因附有違法建築而無法過戶屬合同履行範疇，不應影響合同效力。因此，這類合同如不具備《中華人民共和國合同法》第52條的無效情形，應當認定有效。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態並消除行政限制的義務。在買受人同意按現狀交付並自願承擔恢復原狀義務的情況下，出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人，並於買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制后協助完成過戶手續。

3.

宋宇與北京盛和發房地產開發有限公司、廣東粵財投資控股有限公司、北京城鄉建設集團有限責任公司商品房預售合同糾紛案

——最高人民法院公報 2013年第3期(總第197期)

案例要旨：買受人與開發商均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關係，並依據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批複》第二條「消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人」的規定，對抗承包人建設工程價款請求權，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實上存在眾多疑點，雙方多次陳述不一、前後矛盾，據以認定雙方之間存在真實的商品房買賣關係的依據明顯不足。在此情況下，買受人請求開發商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應予駁回。

4.

徐州大舜房地產開發有限公司訴王志強商品房預售合同糾紛案

——最高人民法院公報 2013年第12期(總第206期)

案例要旨：房地產開發企業以規避國家對房地產行業調控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（三）項的規定，應當認定合同無效。

5. 湖北金華實業有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛再審案

——最高人民法院公報 2014年第1期(總第207期)

案例要旨：（1）人民法院審理檢察機關抗訴的再審案件一般應以原審審理範圍為限。當事人的訴訟請求不同於支持其提出請求的理由和依據，如當事人提出請求的理由和依據不同於檢察機關抗訴所提出的理由和依據，並不意味其申請抗訴的請求未獲得檢察機關抗訴支持；當事人的再審請求未超出原審審理範圍的，人民法院再審中應予審理。

（2）在房地產開發企業委託代理機構銷售房屋的情況下，房地產開發企業因委託代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣，屬於其選擇和監督委託代理人的經營風險，不得轉嫁於購房者，房地產開發企業以此為由主張最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定的懲罰性賠償應予免除的請求，人民法院不予支持。

6.

光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產有限公司、陳思綺保證合同糾紛案

——最高人民法院公報 2014年第9期(總第215期)

案例要旨：（1）開發商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當商品房買賣合同被依法確認無效后，開發商與該自然人應對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。

（2）預售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購房人）對預售商品房做了抵押預告登記，但該預告登記並未使銀行獲得現實的抵押權，而是待房屋建成交付借款人後銀行就該房屋設立抵押權的一種預先的排他性保全。如果房屋建成后的產權未登記至借款人名下，則抵押權設立登記無法完成，銀行不能對該預售商品房行使抵押權。

7.

朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案 ——最高人民法院公報 2014年第12期(總第218期)

案例要旨：（1）雙方當事人基於同一筆款項先後簽訂《商品房買賣合同》和《借款協議》，並約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協議均依法成立並已生效的情況下．應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關係。該行為並不違反法律、行政法規的強制性規定。

（2）借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當事人要求並通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權，不違反《中華人民共和國擔保法》第四十條、《中華人民共和國物權法》第一百八十六條有關「禁止流押」的規定。

8.

李彥東訴上海漢宇房地產顧問有限公司居間合同糾紛案 ——最高人民法院公報 2015年第2期(總第220期)

案例要旨：在房屋買賣居間活動中，中介公司（居間人）對於受託事項及居間服務應承擔符合專業主體要求的注意義務，注重審查核實與交易相關的主體身份、房產權屬、委託代理、信用資信等證明材料的真實性。中介公司因未盡必要的注意義務而未能發現一方提供的相關材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺詐遭受損失的，應根據其過錯程度在相應的範圍內承擔賠償責任。

9.

周顯治、俞美芳與餘姚眾安房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案 ——最高人民法院公報 2016年第11期(總第241期)

案例要旨：商品房買賣中，開發商的交房義務不僅僅局限於交鑰匙，還需出示相應的證明文件，並簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開發商承擔了逾期交房的責任之後，逾期辦證的違約責任就不予承擔的，應認定該約定屬於免除開發商按時辦證義務的無效格式條款，開發商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責。

10.

李明柏訴南京金陵置業發展有限公司商品房預售合同糾紛案

——最高人民法院公報 2016年第12期(總第242期)

案例要旨：（1）對於政府機關及其他職能部門出具的證明材料，人民法院應當對其真實性、合法性以及與待證事實的關聯性進行判斷，如上述證據不能反映案件的客觀真實情況，則不能作為人民法院認定案件事實的根據。

（2）因出賣人所售房屋存在質量問題，致購房人無法對房屋正常使用、收益，雙方當事人對由此造成的實際損失如何計算未作明確約定的，人民法院可以房屋同期租金作為標準計算購房人的實際損失。