這個國家的房價憑什麼能長期穩定？

作者 | 任澤平（方正證券首席經濟學家）

導讀：縱觀全球，很少有國家可以保持房價長期穩定，但德國卻「獨善其身」。從1977年至今，德國人均收入增長約3倍，但同期名義住房價格僅上漲約60%，房價收入比較低，這提高了民眾的幸福度，也成就了「德國製造」。德國房價為何長期穩定?對我們有哪些啟示?

德國房價合理，房價收入比偏低，保持了長期穩定的房價，在全球「獨善其身」。1970~2015年，德國新建住房名義價格指數增加90%，扣除通脹的實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。

十次危機九次地產，1991年日本房地產泡沫和2008年美國次貸危機，全球各國普遍受誘惑刺激房地產泡沫，而泡沫崩潰又帶來沉重代價，唯有德國沒有出現過嚴重的房地產泡沫和危機。

德國長期實行以居住導向的住房制度設計，並以法律形式保障。德國政府始終把房地產業看作是國家社會福利體系的一個重要組成部分，沒有過多地強調其「支柱產業」的地位。

政府重視發展高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械製造和化工等產業，成就「德國製造」。

德國的《住房建設法》、《住房補助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入房租補貼、租賃市場規範和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的「四大支柱」。

充足穩定的住房供給，規範發達的租賃市場，住房擁有率低、租房比例高。

經過戰後重建，到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。德國政府大力推動廉價住房建設，同時支持建設福利性公共住房建設，政府根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼。

保護承租者的租賃市場，《租房法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴;如果超過50%，就構成犯罪。

住房擁有率較低，租房比例較高，德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。

合理穩定的住房投資回報率，嚴厲遏制投機性需求和開發商暴利行為。德國住房市場具有較為穩定的投資回報率，長期穩定在4%~5%之間。德國先後出台了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發商獲取暴利行為的政策。

在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴。

如果超過50%，就定性為「獲取暴利」，開發商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。

德國的城市體系是多核心且均衡發展。據2006年德國官方數據顯示，德國有11個城市群，人口佔比71.98%，GDP佔比73.14%。

德國城市可以均衡化發展很大程度來自不同差異化的特殊產業集群，如圖特林根地區的醫學技術研發區、科隆的展覽區、法蘭克福的金融服務區等。合理的城市布局，使大多數德國居民分散在眾多中小城市裡。

貨幣政策首要目標是控通脹，物價長期平穩。德國聯邦銀行長期實行穩健的貨幣政策，通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內。德國央行的這一傳統也在歐央行中得以傳承。

實行長期穩定的房貸政策。德國實行「先存后貸」合同儲蓄模式和房貸固定利率機制，為穩定購房者預期和房價水平提供製度保障。德國對住房儲蓄業務實行嚴格的分業管理，購房者不會受到國家宏觀調控政策特別是貨幣政策變動的影響，也不受通貨膨脹等利率變動的影響。

第一，德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，一般是存款額達到儲蓄合同金額的50%以後，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。

第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。