英國買房投資buy to let…這10點都做到，可以穩賺不虧 | 英國

現在很多人投資英國房產，都是考慮把房子租出去來賺取現金收益，也就是買房租賃（Buy to Let） 。而選擇買英國房子的原因之一就是：租金回報率相對高。

英國土地註冊署數據表示，過去五年內（2010-2015），英國地區的平均租金回報率達到了5%左右。(倫敦可能3-4% 其他地區可能7-9%） 相比之下，我們國內的一線城市目前的租金回報率只有2%左右。

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租金回報率有保障，也不代表我們手裡的每一套房產都能獲得比較可觀的租金回報。所以我們今天，就來說說，在英國買房，怎樣才能獲得比較高的租金回報？ 怎麼才能穩賺不會虧？

我們推薦十個建議，供大家參考：

首先，如果是新手，別買太舊的房子

你買的是房子，不是情懷。一套年代久遠，復古風味十足的房子，的確看起來很美好，聽上去住在一個維多利亞時期的房子很浪漫……

但是，殘酷的事實是，舊房子需要的維修費、翻新費、保養費還是挺嚇人的。需要大量的時間精力和金錢投入，才好租出去住人。

同時，老房子年代久遠，所以在購買之前需要做全面質量檢測，仔細參考各個指標，對房屋結構，包括地表情況、地下水和礦物情況都要有相應了解。

「別小看這樣的檢測，老房子很容易存在地基沉降問題，如果房子下的土地有礦，也有可能出現礦物被開採而導致的地基沉降問題，嚴重地將引起房屋傾斜。」如果在質量檢測中發現重大質量問題，及時抽身，在交易完成前，買家隨時可以「反悔」。

所以，這些房子都是「看起來」很美好，一般不會有人真想住在裡面的……所以買房投資的時候別帶太多情懷，畢竟這是投資。

不過，英國也有專門的一批買破房子的投資者。 他們做著改造翻新的生意。 各種砍價手段買來那些比較破的房，經過全面的裝修改造，要麼再次出售賺差價，要麼繼續當buy to let收更高的租金來放租。 這種適用於經驗老道的房東。 如果剛入行，這麼做容易虧本。

第二，買最適合出租的戶型

對於出租房來說，一居室和兩居室的戶型是最容易租出去的，也是最受歡迎，最搶手的戶型。

因為對於需要租房的人群來說，一般來說還沒有到成立整個家庭需要去買house的階段，所以不論是考慮價格因素也好，還是自主的舒適度和便捷度也好，都會青睞一居室和兩居室的房型。而到了family的家庭階段，當家庭需要3-4bed的房子的時候，很多家庭都已經開始買房，而不考慮租房了。 租賃的需求有所下降。

當然大戶型也不是不行，你說可以改成我們房產圈之前介紹的合租房HMO，投資回報率也挺好，是的，我們也強調過，HMO需要一些比較複雜的手續，需要你最好在離房子不遠的地方可以隨時去打理，找租客的時間成本也很高，所以一室一廳和兩室一廳是投資出租型房產的優選。

第三，不要把買房的地方限制在你熟悉的區域內/熱門城市

倫敦好不好？當然好。曼城好不好？當然也是很好的，但是這些大城市房價也高啊。

著名的房產投資人Graham White舉了一個這樣的例子：

在他住的城市一套兩居室大概25萬英鎊，租金大概在875英鎊每月。但是呢，距離他城市20分鐘車程之外的小鎮，兩居室大概12.5萬英鎊，租金在680英鎊每月。

這樣一算，用25萬英鎊，可以在小鎮買兩套房子，租金回報是1360英鎊每月……

是不是很划算？

一般來說我們投資房產是一個比較長期的投資行為，不會在一、兩年之內馬上就賣了，所以爭取最大的租金回報永遠是首選。

第四，地段，地段，地段 location，location，location。確保買房的地方有充足

的租賃需求

交通便捷程度是衡量一個地方是否適合買出租房的好標準。

在上面那個例子里，假如那個小鎮的交通也不方便，上班通勤很麻煩，房子買了可能就很難租出去，那麼租金回報就低0，而不是理想中的1360英鎊每月。

當然，除了交通，我們要考慮的還有便利性，比如有沒有商店，到鎮中心的距離等等。

第五，不要去買那些經濟不好、衰落地區的房子

嗯，在英國一些低洼地區買房，租房的人有時不僅不會讓你賺錢，還可能讓你虧錢—租這種地區的不富有的人們，要是交不起房租，還賴著不走，甚至要你請律師打官司耗費大半年才能趕走這樣的租客，你怎麼辦？

說到租客，這裡給大家一些小建議：

◆簽訂租約前，要求租客提供三個月的銀行存款證明（例如銀行戶口月結單 3 months payslips）；

◆提防偽造身份證明文件，例如護照丶車牌等；

◆確保租客提供有效的工作證明，例如致電租客所屬的公司的總機電話，以查詢租客是否在此工作；

◆調查租客過往的租務紀錄，一般物業管理公司可提供此項服務；

◆根據租客的發放工資日子去訂立每月付租金的到期日，付租金的到期日與發放工資日子較接近，可減少租客以沒錢為遲付租金的理由。

◆如果自己做房東的話，這些都要自己查。 如果交給中介全託管的話，中介會幫你做租客的credit check。

第六，別說出你心裡的真實想法

嗯，如果買房的話，有中介在的時候，就算你超愛你看上的房子，也別輕易地表露出來。這樣你就不會以高價買下一套房子。

Graham舉了一個很有意思的例子：

「早些年前他和他前妻去看一套房子，然後兩個人都很喜歡那套房子，結果買房的時候他前妻就一直在跟中介說這個房子很好呀，自己很喜歡啊……結果，我們出的三個價格，對方都不願意接受，最後以業主的要價成交了……」

所以，買房的時候，就算你特別中意這套房子，也盡量不要表現出來你多喜歡這套房子。在保持禮貌的同時，合理範圍內去挑刺，哪怕你自己內心知道，這一點點小問題其實影響不大，但是到最後談價錢的時候或許是個很有力的武器。

可以先了解房源進入交易市場的情況，賣了多久，有多少人給過offer，房主是不是急著出手等等，以便在講價時「知己知彼」，如果房屋上市已久沒有人給出offer，不妨可以大膽地將價格要低一點，如果房東拒絕再慢慢提高，以求以最接近房東心裡底線的價格拿下房子。

當然賣家除了價格因素外，還會根據買家實力來決定最終賣給誰，他們最主要考慮的問題就是在購買過程中買家會不會中斷交易，所以作為買家，要把自己的優勢「亮」出來：比如是「現金買家」可以一次性付清；比如自己的首付款將會比較高；比如自己的收入高，在貸款上不會有問題等等，讓房東更願意把房子賣給你。

第七，談價錢的時候，要耐心，但是也不能軟

你要記得，這個房子你只是用來投資用的，並不是你自己去住，那麼價錢是第一位，不管房子有多好，只要價格不符合你的預期，就可以不要考慮。

你既然不擔心沒地方住，就別著急。談價錢的時候你有時間跟對方去談，耐心點，但是如果對方就是不讓步，你可以綜合考慮和評估這個房子值不值得，然後選擇出手或者尋找下一個機會。

第八，利用貸款的槓桿，讓租金回報更高

如果租金能完全償還每月的貸款，甚至還有盈餘……這簡直是一件棒的不能再棒的事情。等於你拿了首付的錢，買了一套房子，坐等升值的同時，還賺取現金回報。

不過在貸款的時候，多找幾個貸款中介，貨比三家。而且大多數的前期諮詢免費，所以擁有多一些選擇，你就心中有數：你最大限度可以貸多少款，利率怎樣才能拿到最好。

第九，大多數人都會讓中介公司來幫忙管理出租房

如果你也想找中介來打理出租房的話，覺得多做點研究。看看誰的中介費比較低，哪家的服務比較好。尤其是在當地的中介，更有一定的優勢，不會出現被倫敦中介再外包出去的狀態，這樣一來就不用擔心中介費太高。

第十，注意，有些中介會故意忽視一些附加的優惠條款

舉個例子。如果你雇了一個中介，然後房子需要一些定期的維護，像是水電啊之類的小東西。有一些黑心中介會要你出一個「手續費」，他們才請人幫你來做。

請。拒。絕。你給他們的中介費裡面就包括了這個錢了。

最好最開始的時候就跟中介協定好一個固定的行政費用，比如要換租客啊，或者之類的一些維修事情，這樣他們就沒辦法「發揮」了。

如果你的房子需要定期的保養，讓中介把所有的原始發票都給你一份，這樣你能查一下他們有沒有找一些很貴的人來做維修。當然，如果你知道哪家比較便宜比較靠譜，你可以跟他們說就用你指定的這家。

以上這些，都是我在這麼多年自己投buy to let過程中遵循的準則… 一直沒有出現過什麼大的問題。 每一套房都在穩定的獲益。 我們研究給大家推薦的每一個樓盤，也都必須滿足這些標準。

如果你也剛剛開始進入buy to let這個世界，上面的這一些，都要多加註意。