房產稅降房價無效

【財新網】（專欄作家 王和俊）隨著這兩年房地產去庫存政策推動，2016年、2017年開年房地產市場又進入成交膨脹、價格飛漲的熟悉節奏，引發了社會各界的廣泛關注。「兩會」剛剛結束，關於房產稅的消息又開始甚囂塵上，目前來看，雖然房產稅列入了5年立法規劃，但是何時提請人大審議卻尚未確定，至少2017年是沒有列入議程。那麼，房產稅能否降房價呢？國外的房產稅都起什麼作用、徵收費率多少？國內房產稅徵收是否勢在必行？這一系列問題都困擾著社會各界，尤其是金融投資機構，乃至信託公司。筆者此前分析過房產稅的歷史與現狀，比較過房產稅的國際經驗，推演過國內房產稅改革的具體路徑，也總結過房產稅徵收的可能影響以及對金融機構房地產投資業務的影響。結論是：房產稅對降房價僅存理論可能，實際影響微乎其微。

一、房產稅通過影響住房供需間接傳導至房價

房產稅對房地產市場的影響主要是通過改變住房供需的結構和總量，繼而引起住房供需關係發生變化，並最終傳導至房價來實現的。房產稅徵收后，房屋保有環節成本的增加，將有效影響各方行為：一方面，房屋持有者（尤其是多套、大面積投資和投機型）和囤地捂盤開發商或為避免過高的稅負持有成本，而向租售市場供應房屋，從而增加住房供應；另一方面，持有稅負的增加將削弱投資者對物業升值收益的分享，同時，引導居民依據自身情況合理選擇住房消費水平，使得眾多市場需求從投資向自住、從大面積向合理面積、從多套向單套轉變，有效減少投資和超前需求，從而減少住房需求總量。住房需求和供應市場的結構和總量變化，將使得住房供需關係發生變化，從而影響房價。當然，理論上，也存在房產稅對地方政府形成穩定財源、減輕土地財政依賴，並降低土地成本，從而降低房價的影響路徑。

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從上述影響傳導路徑來看，房產稅對住房供需結構和總量的影響是確定無疑的，但能否最終抑制房價還得看實際供需的情況，而房產稅通過增加地方政府收入、減少土地財政依賴，從而降低土地成本及房價的路徑似乎僅為理論可能，畢竟房價取決於供需，而不是成本，現有土地制度不改，土地供應緊張局面不改，則無法影響住房供需並抑制房價。

二、調整住房需求結構，抑制投資需求

房產稅作為主要針對房產保有環節的稅種，依評估價值和一定稅率年年徵收，無疑將極大增加所有者持有房產的成本。首當其衝的是投資和投機型持有者，因其房產套數多、面積大，稅負也相應較多（在累進稅率下將更為沉重），這樣投資者因物業升值帶來的收益將被稅負侵蝕，投資收益將降低，投資需求受到較大抑制；其次是自主型持有者，考慮持有成本和免稅面積的設置之後，大面積、多套的過度消費將承擔沉重的稅負壓力，因此會更多的將消費需求向合理面積和單套住房轉變。兩種趨勢的共同作用下，住房需求結構將發生變化，投資性需求會受到進一步抑制，自住型需求也會向合理方向轉化。

三、提高住宅利用率

由於住房保有環節的房產稅一直缺失，房產持有成本極低，使得許多房屋並未被所有者推向租售市場，長期處於空置狀態，出現了較高的住房空置率。據2010年國家電網數據，全國有6500萬套住房用電量為零，而同期人口普查數據顯示全國住房約2.2億套（179億平方米），亦即空置率約為30%，遠超10%的國際經驗水平。隨著房產稅的徵收，房產所有者的持有成本將突然加大，按照一般邏輯和美國等地的實踐來看，持有成本的上升將使得住宅空置率明顯下降，這便意味著徵收房產稅後國內住房空置率將會顯著下降，大幅提升住宅利用水平。

四、推高租賃市場價格

由於居住性需求具有一定的剛性，而在租賃市場上需求基本都是居住性的，因而租賃市場的需求對於價格的敏感性較低。徵收房產稅以後，房東的持有成本明顯提高，這部分成本顯然將會在房東和租戶之間分配承擔，而就目前旺盛的租賃市場而言，租戶承擔大部分稅金成本的可能性極大，如此則房屋租賃市場價格將會出現抬升。

五、短期對房價有影響，長期仍看供需

從房產稅對房地產市場影響的傳導路徑可知，當房產稅開徵后，會使得投資者和部分過度自住消費者將住房釋放出來供應租售市場，房地產市場供應將短期內出現較大幅度升高，從而改變住房供需關係，使得房價出現下跌的可能。但是，短期的衝擊之後，房地產市場價格的走勢仍然決定於供需關係的情況（這一點也得到了國際經驗的確認），以目前及今後相當長時期內國內住房需求旺盛、遠未得到滿足的狀況來看，未來房價走勢難以出現長期停漲下跌的可能。

六、房市行政調控手段暫時不會退出

隨著城鎮化和居民收入水平的提高，住房消費需求正處在一個非常旺盛的時期，而供應卻受土地制約趕不上需求上漲的速度，致使房價持續過快上漲，限購、限貸、限價等房地產市場行政手段採用打壓投機、抑制需求的思路來進行調控，從效果上來說是較為有效的，市場投機需求被擠壓殆盡，實施的幾年內房價一度漲幅放緩甚至局部下降。雖然在「去庫存」背景下，部分城市限制措施有所放鬆，導致2016年價格漲幅較快，但這實為剛性需求被壓抑、供應不足所致，恰好說明限購對投機投資性需求抑制的效果。作為更市場化的調控手段，房產稅雖然也能達到抑制投機需求、盤活存量供應的目的，但卻受到兩個不利條件的限制：一是目前市場情況下，投資者預期非常高，因此即使徵收較重的房產稅，也難以阻止其投資投機房地產市場的行為；二是短期內在房產稅徵收技術條件尚未建立的情況下，仍將以增量和高端存量為徵收對象進行試點擴圍，遠達不到調控市場、改變預期的效果。受上述條件制約，短期內房產稅難以發揮調控功能，而作為行之有效的限購行政手段，不會輕易退出。

七、房產稅可成為地方政府穩定財源

1994年分稅制改革之後，地方政府出現事權下沉、財權上移、事權財權不一致的問題，致使地方政府為籌措發展資金、增加財政收入而煞費苦心，在這種情況下，土地出讓收入成了地方政府財政收入的重中之重，佔比高達52% （2010年）。即使這樣，地方政府仍然入不敷出，在近兩年爆發了嚴重的債務問題，而房產稅作為地方政府的重要稅源、可對地方財政構成強力支撐，且為各國政府所採用，對於地方政府開闢穩定財源、緩解債務危機，房產稅無疑是作用巨大的。實際上，僅粗略估算，便可知房產稅稅額巨大，能有效替代土地出讓金並對地方財政構成支撐。按全國城鎮房地產存量價值120萬億元和1%的稅率計算，將產生1.2萬億元的房產稅，這佔到2011年全國土地出讓收入1.4萬億元的85%，對地方財政的支持作用不可謂不明顯，即使考慮一定的免征面積（如人均30平米），房產稅也將有對地方財政構成重要的補充（約佔土地出讓金的30%）。■

作者為雲南信託研發部負責人