"深圳模式"引關注 城市更新供應商品房297.47萬平

轉自：深圳新聞網

龍崗街道楊梅崗格水村城市更新項目商業綜合體鳥瞰效果圖。

「三舊」改造是廣東省在國土資源部直接指導下，對存量建設用地再開發利用的一次大膽探索和政策創新。多年來，深圳市堅持「政府引導、市場運作、規劃統籌、節約集約、保障權益、公眾參與」的原則，打造出多方共贏的城市更新「深圳模式」。

2009年，深圳市在全國首次提出「城市更新」概念，並在全國率先出台《深圳市城市更新辦法》，成為國內首部關於「城市更新」的政府規章，至今已陸續出台了20餘項政策性文件。去年10月，深圳市啟動城市更新領域的「強區放權」改革，市規劃國土委、市城市更新局和各區密切配合，用最快的速度完成了城市更新工作的交接，隨著城市更新領域的「強區放權」改革的順利進行，深圳城市更新工作全面提速提效。城市更新已經成為拉動深圳經濟增長、拓展存量土地空間、穩定房地產市場供應、改善人居環境提升民生幸福的「生力軍」。

在深圳的「十三五」規劃中，城市更新同樣被寄予厚望。根據規劃，「十三五」規劃期內，全市完成各類更新用地規模將達到30平方公里；加強創新型產業空間供給保證工業用地比重不低於30%；通過城市更新配建不低於13萬套的保障性住房及總規模超過100萬平方米的創新型產業用房。

深圳這座城市，因為有了城市更新，所以發生改變；城市更新，也因為在深圳，才被賦予了更多富有時代性、先進性的內涵。兩者的相互融合、共謀發展，共同促成了深圳城市的繁榮。

在本屆房博會，（深圳）城市更新展再度亮相。本屆城市更新展除了按往年慣例展示深圳城市更新的發展歷程、政策體系和重點項目外，還對最新的城市更新規劃、政策和成效進行一一呈現，參觀完這些內容，參觀者不僅能對城市更新基本情況有清晰的掌握，而且會對城市更新「深圳模式」的內涵有深刻的認識。

城市更新是拓展存量土地利用空間的重要方式

城市更新到底對深圳這座城市有怎樣的作用？一些參觀者在走訪城市更新展位時，都會提出這樣的問題。1號展館內，醒目的深圳市城市更新主展位的展板上，一個個數字一一解答著參觀者心中的疑問。

682億！這是2016年城市更新帶動固定資產投資額，這一額度佔全年固定資產投資比例達到了65%。近5年來，城市更新帶動固定資產投資額逐年遞增，從2011年的142億躍升至去年的682億，城市更新已經成為拉動經濟穩步增長的重要因素。

239公頃！這是2016年城市更新供應建設用地的額度。去年我市供應建設用地總面積為965公頃，城市更新供應用地佔比達到25%。在深圳進入存量土地供應為主的階段后，城市更新一直就是土地供應的「大戶」，從2011年至2016年，城市更新連續5年供應用地面積超過200公頃，5年間，累計供應用地面積約12.34平方公里，這意味著城市更新已經成為深圳拓展存量土地利用空間的重要方式。

297.47萬平方米！這是2016年城市更新供應商品房（不含回遷）的數字，佔去年全市房地產市場供應總量43%。另外，2016年審批規劃落實保障性住房71.79萬平方米。在深圳加大房地產市場供給側結構性改革的過程中，城市更新承擔起供應主力職責，它已經成為商品房和保障性住房供應的重要來源，並有效穩定了房地產市場供應。

383萬平方米！這是2016年全市26個拆除重建類產業升級項目獲批后，未來將提供產業用房和產業配套設施的數字。通過城市更新，為新興產業提供創新型產業空間，推動舊工業區的升級改造，加快了產業轉型升級，這正是城市更新對產業升級貢獻的具體體現。

尤其值得一提的是，城市更新在提升城市發展質量和民生服務水平方面，也起到了關鍵作用。截至2016年底，通過審批的拆除重建設類城市更新單元規劃落實了保障性住房367.47萬平方米，公共配套設施220.88萬平方米，包含量幼稚園214所、公交首末站133個、社康中心191家、各類中國小103所、醫院3家。

在此基礎上，市規劃國土委和城市更新局又確立了2017年的具體目標。今年，深圳城市更新將繼續完善政策法規體系，進一步規範城市更新審批制度；另外，貫徹落實全市城市更新「十三五」規劃，指導推進各區城市更新專項規劃的編製；繼續開展「城市更新實施」的績效考核工作，並探索建立考核結果運用機制；同時，建立城市更新「全流程審批監管系統」。

城市更新「深圳模式」有兩大核心要素

人們在關注城市更新對深圳城市發展作用同時，也把焦點集中在城市更新「深圳模式」上面，深圳城市更新到底有哪些創新做法？其核心又在哪裡？

對此，市城市更新局有關負責人表示，深圳城市更新有其鮮明的特性，深圳地域小，發展快，因此比國內其他城市更早面臨土地資源緊缺問題，也較早地考慮存量土地開發利用問題，這樣的現實狀況倒逼深圳需要在土地二次開發和土地資源的節約集約利用方面有所創新和突破。經過多年的實踐，深圳形成較為完備的城市更新政策體系，同時，通過加強管理制度的創新，探索出一條適合深圳自身特色的城市更新之路，其核心可歸結為「完備政策體系」和「管理制度創新」兩大要素。

據了解，深圳從2009年出台首部法規《深圳市城市更新辦法》至今，一共推出20多部政策和措施，包括核心政策、專項政策和推進措施三種類型，建立了一套符合特區實際又兼具改革創新特色的政策法規體系，為深圳城市更新工作高質量有秩序推進提供了強有力的政策保障。

在管理制度創新方面，最受外界關注的當屬深圳城市更新一直堅持走「市場化運作路徑」。一方面，深圳城市更新鼓勵原權利人自行實施、市場主體單獨實施或者二者聯合實施的方式，另一方面，通過制定優惠政策吸引社會資金參與城市更新。尤其值得一提的是，深圳城市更新在堅持市場化運作過程中，充分尊重和保障原業主、原村民等原權利人的合法權益及改造意願，達到多方共贏的目標，這成為深圳城市更新的有效經驗之一。

此外，深圳城市更新在創設更新單元制度、創新土地管理政策、形成利益共享格局等方面也都做出了有益的探索。

總體來看，深圳的城市更新模式是在傳統舊城改造的基礎上，強化了「完善城市功能、優化產業結構、處置土地歷史遺留問題，提升用地潛力、促進社會經濟可持續發展」等內涵，加快了城市發展進程。

近幾年來，深圳的城市更新工作屢獲國家及廣東省肯定，目前，城市更新「深圳模式」已經成為國家綜合配套改革試驗區改革的重要成果，並在全國範圍內推廣，供其他城市借鑒。

典型案例

龍崗區加快城市更新率先推行「五個統籌」

楊梅崗格水村項目：尊重客家文化打造城市人文名片

龍崗區楊梅崗格水村，是深圳市和龍崗區的重點城市更新項目。該項目位於龍崗中心城北側，總拆除用地面積43萬平方米，開發建設用地面積24.7萬平方米，獨立佔地的基礎設施及公共服務設施用地面積18.3萬平方米，土地貢獻率42.49%。改造前，項目以村民自建居住用地為主，基本為鋼材木業批發市場，以及部分工業為主。大部分房屋均在上個世紀80年代末90年代初建成，布局凌亂，建設年代較早，建築老化，交通不暢，配套設施缺乏，安全隱患突出，環境雜亂缺乏管理。目前，該項目改造已全面啟動，共分五期建設，未來將打造成總建築面積約116萬平方米，集住宅、商業、辦公、酒店、客家文物古建等於一體的大型城市綜合體，全面提升龍崗中心城片區品質，打造城市人文名片。

談到該項目帶來的啟示，據龍崗區城市更新局有關負責人介紹，近年來，龍崗區城市更新局堅持整體統籌、整片開發原則，率先推行「五個統籌」，通過強化政策統籌、規劃統籌、空間統籌、開發時序統籌、利益統籌，破解土地難以為繼困境，推動城市發展由增量開發向存量優化轉變，全方位保障產業、城市、社會發展空間，實現政府、社區、居民、企業多方共贏。

項目開發方負責人王魏對龍崗區城市更新政策深有體會。他介紹，該項目得以順利推進，一方面得益於政策。深圳市、龍崗區和市規劃國土委著力打造的城市更新政策平台，為項目的開展提供了便捷的通道，尤其是「強區放權」改革后，城市更新項目審批效率大幅提升，從而加快了城市更新的節奏。另一方面得益於項目的準確定位，得到了原住民的認可，從而使拆遷工作得以順利進行。該項目涉及原住民1000多戶，世屬客家老圍屋，項目推進過程中，充分尊重歷史文化，整個更新單元里散落的7處各姓宗祠和炮樓，都採取平移和修舊如舊的方式集中恢復在廣場，並延續原住民祭祖、婚慶、聚會等傳統文化活動，將客家文化的民俗風情、耕讀傳家的精神還原到城市裡，展現古情、鄉韻。