傅克友:樓市限購之餘還需引入預期管理

政策如約而至，而且不斷升級加碼。

一是限購的範圍越來越廣。近半個月以來，已有20餘個市、區、縣出台了新一輪樓市調控新政，預計還有更多的熱點城市跟進。二是限購的力度越來越大。北上廣深均啟動了「認房又認貸」的調控舉措。在北京，普通自住房最低首付比例提高至60%，非普通自住房提高至80%。

新一輪樓市調控政策的意圖很明顯，就是要堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」，嚴防房地產泡沫，確保不發生系統性金融風險。

按照國家發改委主任何立峰昨日在發展高層論壇2017年會上的說法，當前經濟發展面臨三大結構性的失衡，其中之一，就是房地產和實體經濟的失衡。

茲事體大。樓市有危險，危及的不止是樓市，而且是的金融安全和實體經濟發展。所以，不得不限購，而且不得不升級加碼。

限購效果快，屢試不爽。但是，限購也因為行政手段和市場干預的特徵而受到詬病。

一方面，限購的效果是短期的，而不是長期的。或者說它本來也沒有打算成為控制房價的長期手段，只是在房價要失控時，拿來打壓打壓。最終，暫時被壓抑的需求，在限購政策結束之後，還是會釋放出來，而且可能是更加兇猛的釋放。

另一方面，限購會帶來一種擴散和連鎖效應。一線城市限購，意味著購房需求會向二線，甚至三線、四線城市擴散。帶來的結果，就是在成為資金追逐之地后，熱點城市周邊的三四線城市也不得不跟隨限購。比如，北京限購加碼之後，周邊地區甚至河北保定也出台了限購令。爭相限購，也會讓限購政策的意義受到消解，打了折扣。

關鍵是，限購的政策效果是非市場化，甚至逆市場化的。在空間上，本來資金可能更願意配置在一線、二線城市，最終卻因此更多地配置到了三線、四線城市，未必是最優的資源配置。在時間上，限購未必能改變人們的預期，也就是說，市場參與者不會認為房地產市場過熱，反而相信在調控結束之後，房價還會更高。他們市場參與的熱情，不僅沒有消解，反而得到了強化。

因此，要實現「房住不炒」的定位，只有限購是遠遠不夠的，更重要的是要引入預期管理，即在供需兩端順應市場規律，改變人們的預期。一旦人們的預期變了，無疑就會改變他們當下的選擇。而預期如果不能改變，則行為也難以改變。

從供給側來說，增加供給是穩定房價的重要「法門」。國務院發展研究中心原副主任劉世錦一針見血指出，一些城市政府總是有意無意把房價往高推，為什麼這麼搞呢？因為只有控制土地供應，賣地才會帶來高收入。可這些城市是否考慮到：地價過高，其後果也會是「撿了芝麻丟了西瓜」，抬高整個城市運營成本，影響城市競爭力和產業發展。

當然，對一些一線城市來說，土地供應本來就有限，但這並非沒有提升空間。比如空間布局的優化、容積率的提高、產業的外遷調整等。在城市群發展格局下，通過大交通將大城市和周邊特色小城、衛星城有機連接，也等於大大提高了供給。

從需求側來說，抑制需求的手段不只是限購，一些市場化手段更利於長遠。比如，現在城市一年的租金約在1萬億元，相比新房和二手房總共17萬億元的交易額，只佔6%，潛力巨大。國人買房結婚成了一種社會現象，但顯然並非因為「丈母娘」就喜歡房子，背後必然有利益機制在起作用。那麼通過政策激勵和利益機制的調整，來改進租賃市場，無疑就可以調整人們的購房需求。

近來熱議的房地產稅，不可能在短期推出，但可以在供需兩端調整預期。提高房屋佔有、使用和交易的成本，抑制需求，很容易理解。在供給端，按全國人大財經委副主任委員尹中卿的說法，會把第二套房、第三套房都「擠」出來、「逼」出來，這樣就增加了房屋供給。

當然，現有房價里，已經包含各種稅和土地出讓金，即使出台房地產稅，也不應在總體上增加稅費成本。這是公平原則。但在稅費內容上做整合和調整，也可以改變人們的預期和行為選擇。