巨資自持，萬科世茂葫蘆里賣的什麼葯？

本網記者：石磊

最近，持續火熱的佛山土地市場出現了二期巨資自持土地的怪異狀況。小編兵分兩路，分別在網路與現場目擊了這二起自持與部分自持的情況。6月6日，經過40分鐘激烈角逐，萬科以25.3億元總價+70年自持得桂城平洲一宗佔地超過5.5萬㎡的商住地。據悉，這是廣東地區首例成功以70年自持競出的地塊。

6月7日下午，經過1個半小時的角逐，世茂地產最終突圍以超24億+3.9萬㎡配建+8.28萬㎡自持競得位於禪城奇槎片區的5.5萬㎡商住地塊，拋開自持的部分，摺合樓麵價至少15675元/㎡。

如果以目前南海桂城高檔住宅（帶裝修、家電）租金水平3000元/套來看，萬科上述地塊租金回報率可能僅筆銀行利息高一點。投資回報並不理想。

禪城奇槎片區的世茂項目，6月7日下午，經過1個半小時的角逐，世茂地產自持比例超55.87%，拋開自持的部分，摺合樓麵價至少15675元/㎡。建發成本高達22000元/㎡，售價必須搞於25000元/㎡才有利可圖，目前奇槎片區的香海項目與保利碧桂園項目售價僅18000——20000元/㎡.明顯「麵粉貴過麵包。」

「我們正在研究自持項目的運作方式，合適的時機向社會公布」，萬科佛山公司負責人對記者說。

難道這兩家巨頭瘋了？做虧本生意？還是另有打算，我們作下分析。

巨頭配置資產需要

目前，房地產調控高壓之下，各個城市和商業銀行都出台了限購、限貸，限賣等方面政策，房地產市場出現「流動性收縮」的趨勢，房地產巨頭堅持猛衝猛撞拿地，再快速賣房的快速回籠模式很難持續。另外，拿地成本越來越高，利潤難以保證。部分有實力的開發商利用強大資金實力與社會經濟資源轉型或部分轉型成城市配套運營商也是一條出路。

「被人為壓低的地皮，拿下來至少可以保證資產增值」，在佛房網的「置業佛山群」上，一位微信客戶說，「萬科那塊地，如果不限價，不比自持，樓麵價至少二萬。我認為萬科不但不冤，而且賺了不少。」

在自持拿地方面，萬科世個老司機了：2016年12月，萬科在北京海淀區拿過兩塊70年的地。今年4月28日，萬科在廣州的白雲與黃埔，，拿過兩塊70年自持的地，不過自持面積分別是地塊的50%與55%.

根據統計資料，國際上成熟的房地產市場，房地產大企業不但開發、出售物業，而且有一定數量的持有比例。萬科、世茂在都十前50強的地產巨頭，資金、人才充沛，自持物業並良性運作是「洒洒水」的事。

出租可以收回部分成本

萬科拿地自持的出路之一：是通過出租收回部分成本。要知道，萬科這次拿的地鄰近南海寸土寸金的千燈湖片區，周邊生態環境優越，水景沁人心脾，商業、公園配套一流，與廣州一橋之隔。所以憑萬科的產品開發能力，與國際接軌，建設一批與國際接軌的「高大上」住宅。再配以高檔裝修與家電，找到願意出月租3000——6000元的豪客並非天方夜談。事實上，廣佛很缺這類高檔出租型豪宅。萬科的「泊寓」會有升級版。

其次，國家大力推廣房屋租賃市場意圖初露端倪，此時運作租賃型產業，可以享受稅收優惠。

奇槎片區的世茂項目，自持比例超55.87%，不但可以蓋房賺錢，還可以運作一批租賃型房屋與商業項目。

抵押融資，盤活資金

萬科、世茂項目的自持房產不能分割抵押，但是可以整體抵押貸款，補充房企現金流。按照廣佛同城的發展勢頭，千燈湖與奇槎片區物業將持續升值，可抵押的貸款形成可靠的流動資金。

金融運作：房地產信託基金

萬科、世茂的自持物業可以通過一種REITS模式進行運作。REITS簡單來說就是：房地產信託投資基金。是一種針對房地產的資產證券化手段，。就是把房地產物業設計成對應的金融產品，通過出售金融產品這種方式來幫助房企提早回收流動性。同時加速項目的開發進度與回款進度。

佛山地產人士樓山認為：開發商可以按照租賃協議算出未來現金流，有穩定的現金流都是可以繼續資產證券化的。年化回報率可以達10%。

「佛山目前沒有對眾籌規範的規定，這些自持項目通過眾籌運作業有很高的資本回報率」，樓山說。

商業，萬科、世茂的自持不但沒有什麼金融風險，而且正張開大口，準備通過金融運作吞掉一批實力不強的中小開發商的項目。

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