從萬科的致股東信中可以看到什麼？

今天上午萬科在總部舉辦了2016年度業績會，會上媒體的焦點還是聚集在股權之爭上。這當然可以理解，但其實這個事情已經接近尾聲了，我認為到最後各方的收場都可能會比較體面，求得一個正和的結局。

但作為房地產龍頭，在眼下調控到了歷史最極端的時刻，也可以說房地產最為敏感的時刻，我們還是不要忘了關注萬科現下對房地產行業的判斷。無論是歷史上還是現在，萬科都擁有很非常出色的行業趨勢判斷力，這一點，對我們深刻認識當下的房地產市場，如何進行接下來的房屋買賣，都有很好的借鑒意義。

萬科在年報中慣例發出了《致股東信》——萬科每年對市場的基本判斷都體現在這裡，業績推介會上又對致股東信進行了詳細解釋。我認為這裡面傳遞了很多信號，尤其是當你結合著其它幾家龍頭房企的判斷以及策略來對照的話，你會發現：龍頭房企在不約而同的選擇了共同的開發策略。

1關於房地產的基本判斷：的房地產沒有到了要崩盤的恐怖時刻，一二線城市的房地產依然有不錯的成長空間。

萬科在致股東信里是這麼說的：「有時候，幸福與憂慮的邊界並非那麼清晰」。在講了一大段風險之後，說：

「按照中性預測，以在城市實現定居的實際城鎮化率衡量，還有超過二十個百分點的城鎮化空間。隨著新型城鎮化戰略的實施，近兩億農村新生代人口將擺脫上一輩「候鳥式遷徙」的狀態，成為永久市民。 這些新市民絕大部分將集中在就業機會較多的發達城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現象短期內並不會消失。我們的「三好住宅」，依然有著廣闊的市場空間。」

在推介會裡，是這麼說的。

「今後十年，還將新增1.7億人口進城，這些人口絕大部分將會集中在就業機會較多的發達城市圈，人口流入地住房短缺的現象短期內並不會消失」。

萬科包括2016 年的最近幾年裡，都是這樣玩的。2016新增開發項目 173 個，總建築面積約 3157.3 萬平方米，其中88.3%的新增項目都位於一二線。

這是房企近年來的普遍共識，中海地產2016年在珠三角地區的土地儲備從590萬平米暴增到1400萬平米（主要是整合中信地產）。但同期，三線城市的土地儲備明顯減少，比重從原來的16%降到8%。

）

一直窩在三四五線城市搞巨盤的碧桂園，2016年進軍一二線也獲得了很好的收成：在3088億元的銷售額中，59%的收入來自一二線城市，三四線的收入下降到了41%。到2016年底，碧桂園未售部分的土地儲備，一二線城市貨量約7150億元，三四線城市約4836億元。仔細看年報，碧桂園已經不是我們以前認識的碧桂園了。

這些信息里，至少說明了，雖然我們普遍對過去兩年的房價感到恐怖，對最近的房地產調控感到憂慮，但這樣的恐怖和憂慮都不足以導致我們得出的房地產走向崩盤的結論。尤其是一二線城市，用10年的長期觀點看，那些城市的房地產市場最根本的矛盾仍然是供應短缺的矛盾，而不是炒風過熾的矛盾。也就是說：我們的房地產市場，尤其是一二線城市，仍然處在上升浪主導的「大周期」內。可能它在逐步的接近大周期的尾部，但還談不上已經結束了。

儘管近期的調控會造成房價的下跌，但這種下跌是調整，而不是崩盤。「調整」和「崩盤」是兩個概念，認識不同，每個人選擇的策略也會不同。如果一個買房人穿越不了商業周期，那這是周期本身的問題。但如果一個買房人連調整的風險都承受不了，那我認為這是他個人的問題。

簡言之，如果說要買房子，請繼續在一二線城市，遠離三四線城市。最近的確三四線城市的房價都在上漲，但我並不樂觀這樣漲價的持續性。沒有證據表明，大部分的三四線城市基本面發生了改觀，僅僅是「去庫存」政策釋放了貨幣供應量導致了三四線城市房價上漲，那恰恰說明：現在房地產的泡沫並不在一二線城市，而在三四線城市。過往的歷史也證明了這一點，值得投資的三四線城市當然不是沒有，但是少數。

2軌道物業的春天來臨：都市圈軌道置業，將是剛需置業的主流。

深鐵入主萬科最終實現了，這讓萬科可以繼續他們的「TOD夢」。如果未來的房地產是一二線城市的天下，那麼，我們自然就會來討論，一二線城市的房地產未來最搶手的物業將是什麼。

我不能說軌道物業是最搶手的，比如學區房、頂級豪宅，未來都可能是非常好的選擇，我們現在看到的價格，再隔若干年回頭看，可能覺得今天的價格並不那麼高。但對於絕大多數普通的買房人來說，軌道物業，都市圈衛星城的軌道物業，一定是最搶手的物業之一，因為它是安頓普通購房者留在大城市相對最優的手段。因為相對來說，只有軌道交通才能讓你在大城市的居住成本相對更低。

萬科在致股東信里說：

「東京、香港等人口稠密大都市的發展過程表明，以城市軌道交通為骨幹的公共交通優先模式（TOD） 能夠高效銜接周邊城鎮、周邊城市群，能增加核心都市圈住房有效供應、降低其居住成本。據有關部門估計，到 2020 年，城市軌道交通總里程有望較 2015 年增加近一倍，這將為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會。」

在業績推介會上，用了更刺激的標題：一二線城市向TOD模式轉型發展已經迫在眉睫。

為什麼萬科會如此篤定？我理解這背後的大邏輯是這樣的：如果說過去的30年是快速城市化帶來的大繁榮，那麼，接下來的20年，我們將面臨的是快速城市化的後遺症。這個後遺症是：大城市病——交通擁堵、人口擁擠、房價高昂、環境空氣污染、都市焦慮感抑鬱症高發……

歷史經驗證明，解決這個問題最有效的手段是：拓寬居民的通勤半徑，讓他們話費同樣的通勤時間但是住得更遠成本更低。

萬科引進深圳捷運作為基石股東，從始至終都有很多爭議。但我在之前已經撰文表示，這個是非常有前瞻性的判斷。在去年底的中央經濟工作會議上，高層已經很鮮明的傳達了向都市圈進發的信號。今年的粵港澳大灣區，更是如此。這一點，恰恰印證了1年前萬科引入深圳捷運的先手。無論是對於深圳或是其它的大城市的發展，還是對於萬科企業自身，和軌道建設類企業捆綁，都是一樁很划算的買賣。

未來剛需買房跟著都市圈的軌道物業走，這將是我們在大城市看到的最主流的置業狀態。如果同樣是軌道開通，它對對都市圈交通不便的區域的房價的帶動，要遠遠大於已經在城市核心區交通便利的房價的帶動。因為在城市的核心區域，交通本已便利，出行太多線路可選。而在城市的外圍，捷運就是必選。

3風險防控，現金為王，注意確保穩定的現金流。

不知道諸位有沒有發現一個新的變化：這幾年來，的龍頭房企，負債率越來越低。像中海地產，現在手裡握著1500多億港元的貨幣資金，凈負債率低到了可憐的7%，這是歷史上我所見過的負債率最低的房企。相當於說，中海手裡的錢都沒花出去，就像前年的蘋果一樣。萬科現在的凈負債率不到26%，手裡握有的貨幣資金870億。

早些年，我讀到香港的一些房地產的歷史書籍時，他們經常會對比港企和內資的其中一個顯著的區別：香港四大房企巨頭的負債率普遍都在20%左右，並且都擁有大量的持有性物業提供穩定的現金流，這是香港房企的標準財務模式，直到現在也沒有改變。但在彼時，內地的房企的負債率，平均的水準都在75%以上，最高的像恆大、富力，都超過100%。

這樣的情況，現在正在中資龍頭房企身上出現，除了萬科、中海外，華潤置地目前的凈負債率是23.8%。就是碧桂園，去年的凈借貸比例也下降到了48.7%，同比下降11.3%。

這些還不是主流，但我認為已經足以說明問題：龍頭房企比以往更為關注財務健康，賺錢當然重要，但虧錢會很慘。這個背後，也許折射出房地產的高估值邏輯也會慢慢下滑，我們將會逐步的從持續波動上揚的大周期跨入波動劇烈的小周期階段，這個階段會更考驗專業能力，投資風險會加大。那種高負債一日千里暴富的時代要慢慢過去了，小心駛得萬年船才是這些大企業在想的道理。

從普通的買房人角度，這些龍頭房企的策略，給了很好的指明燈：在大城市可以繼續買房子，但是時時刻刻都要控制好風險，掌握好現金流，把月供比降低到50%以下。大城市的房價越來越高，這幾年的驗證顯示，波動也在加劇，政策調控或者是自然調整，稍微的下跌對個人而言都是很大的財富損失。今年央視所曝光的那位賭博一般的深圳炒房客，我認為未來都將是失敗的案例，過分激進的操作需要收斂。

【往期文章】

北京的房價打敗了經濟學嗎？

不是全民搶房招致了樓市調控，而是調控加劇了全民搶房

香港的學區房為什麼不像我們這般瘋狂？

溫州的一小步，的一大步