提前還房貸到底划算么？看看這幾個案例你就明白了

「一入房貸深似海，從此大山壓上身」，一句戲言卻是不少人的真實寫照。身背房貸的感覺並不好受，因此，當手頭資金充裕的時候，一些購房者往往會考慮提前還貸。但事實上並非所有人都適合提前還貸，對有些人來說，提前還反倒只虧不省。

昨日，記者「連線」最具代表性的三類提前還貸當事人，採訪銀行業內專家，剖析什麼人適合提前還貸以及什麼情況下不適合提前還貸。

2015年，劉女士在芙蓉廣場附近購買了一處房產，當時申請的是商業貸款60萬元，貸款期限20年。簽訂貸款合同的時候，她特地諮詢了銀行是享受8折利率優惠的。她向記者表示，當年為了買房子拿出了家裡大部分的積蓄，現在每個月要還3600多元的房貸，利息算下來將近27萬元。她認為利息過高，這兩年她和老公做蔬菜批發生意賺了點錢想爭取提前還貸，少付些利息。

記者諮詢工商銀行某支行於經理，他向記者表示，簽訂貸款合同的時候如果客戶享受了7折到8.5折的較低折扣的利率優惠（也就是貸款利率為3.43%至4.17%），所需還款利息相對較低，可以不用提前還貸。

值得一提的是，自2016年11月以來，銀行的理財產品平均收益率呈上漲趨勢，截至今年7月已實現九連漲。即使在8月銀行理財產品預期收益率稍有回落的情況下，平均預期年化收益率仍達到了4.41%。記者發現，如果貸款享受7折到8.5折的利率優惠或者是公積金貸款，那比大部分銀行理財產品的利率還要低。這就意味著如果有錢的你先不還貸，而是拿去做個簡單的銀行理財，得到的利息除了還清每月貸款還有賺頭。

湖南婁底的周阿姨和丈夫在廣州經營著一家五金店，為了生意需要，7年前，他們在店面附近買了一套兩居室。雖然前期還款壓力大，但等額本金需要支付的本金利息和比等額本息少近13萬元，所以他們毫不猶豫地選擇了商貸等額本金貸款，一次性貸款80萬元，期限30年。

這些年，夫妻倆將賺的錢大部分都投資在兒子的教育上。兒子不負眾望考上了名牌大學，畢業后選擇留在長沙發展。最近，周阿姨準備在長沙給兒子買套大房子，可手頭上沒錢呀。周阿姨在考慮要不要將廣州的小房子提前還貸賣了再買大房子，可是貸款已經還了7年，現在提前還到底划不划算？

對此，華夏銀行個人部負責人李經理表示，等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算的還款利息。也就是說，這種還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。像周阿姨這種情況，等額本金還款期沒有超過 1/3,主要還的還是利息，可以考慮提早還款少些利息。但當等額本金還款期已經超過1/3時，提前還款意義不大，因為這個時候你已經償還了大部分利息，後期還的更多的還是本金。

10年前，林先生只是長沙一家外貿公司的普通職員，他在天心區買了一套100平方米的房子，總價60萬元。他付了18萬元的首付款，剩下42萬元是商業貸款，貸款利率為基準利率，還款年限20年。10年後，他一躍成了這家公司的業務總監，2017年年初，單位給他發放了6萬元的年薪補貼，他打算用這6萬元再湊點錢提前還貸。「我這種情況提前還款靠不靠譜？我聽別人說提前還房貸要交違約金，是不是真的？」林先生諮詢。

興業銀行理財師分析，等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中。雖然每月還的本金與利息之和是不變的，但其中本金與利息的比例是變化的。換句話來說，等額本息還款每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。林先生已經還了10年，到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義不大。

記者梳理后發現，目前只有少數銀行對於借款人提前還貸是不收取違約金的，而大部分銀行都會對提前還貸收取一定的違約金。某國有大行規定住房貸款未供滿3年的罰息3個月，滿3年則無罰息，而各家銀行對提前還款的規定略有不同。