通過中介購房產，無權處分判無效

（資料圖）

老王最近遇到了煩心事，看好的房子，也通過中介簽了合同，卻最終沒有交易成功。

這套房產的所有權人是劉芳劉老太太，她兒子老李作為代理人在中介公司與老王進行了協商。最終三方協商一致，簽訂了《存量房（二手房）買賣居間合同》一份，合同約定：買方老王（乙方）同賣方（甲方）老李、劉芳，代理人老李，居間方（丙方）Ａ房產經紀有限公司。房屋所有權人為劉芳，權屬性質為商品房，建築面積147㎡。該房產及其配套設施總價款1049000元，包括該房屋的相關配套設施熱水器和房屋整體裝修。本合同簽訂后甲乙雙方中的任何一方未按本合同的約定履行相關義務，每逾期一日，違約方應向本合同守約方支付本合同約定總房價款1‰的違約金。合同還對其他事項進行了約定。

該合同甲方簽字處無簽字，代理人處有老李的簽字並捺印，乙方處有老王的簽字並捺印，丙方處有房產經紀有限公司的簽章。

同日，三方還簽訂了《委託代辦協議書》，買賣雙方同意共同委託房產經紀公司代為辦理房產交易相關手續，服務費4400元，由買方老王支付。老王還分別支付老李和房產經紀公司定金1萬元。

但是，之後經中介公司多次聯繫通知，老李始終沒有到貸款銀行配合辦理相關按揭貸款手續。

老王認為，老李的行為構成表見代理，合同應屬有效。房屋價格快速上漲，才是老李拒不履行合同的原因。遂起訴到法院，要求判令被告老李和劉芳支付違約金110145元。

法院審理認為：本案爭議的房屋登記在劉芳名下，劉芳系本案爭議房屋的所有權人。老李雖與劉芳系母子關係，但其並不具有本案爭議房屋的處分權。被告老李在沒有得到劉芳授權或追認的情況下以自己及劉芳代理人的身份，同原告老王、第三人Ａ房產經紀有限公司簽訂房屋買賣合同的行為系無權處分行為，被告劉芳對該售房行為不予認可，故該房屋買賣合同無效。

對於該合同無效，被告老李負有主要責任，應退還定金10000元，並對原告的損失應承擔賠償責任，根據本案具體情況，酌定被告老李賠償原告損失10000元。

因該合同無效，第三人Ａ房產經紀有限公司應當退還原告定金10000元及所收服務費用4400元。原告要求的違約責任過高，過高部分不予支持。

據此，判決：一、被告老李返還原告老王定金10000元，並賠償原告韓輝損失10000元；二、第三人Ａ房產經紀有限公司返還原告老王定金10000元、服務費用4400元；三、駁回原告老王的其餘訴訟請求。（文中均為化名，切勿對號入座）