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深圳房價會大跌嗎？大量租房和租售同權之後

2021/12/25

yidianzixun

昨天，深圳規土委發布了一個重要通知：關於徵求《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》及《深圳市住房租賃試點工作方案》（徵求意見稿）的通知

從昨晚到今晚，整整一天時間，整個輿論炸開了鍋，各個媒體自媒體紛紛報道，可惜淘哥看了下，有深入解讀的太少。

剛好淘哥小密圈有朋友提出，讓淘哥分析下這個政策。今晚，淘哥就簡要談談幾點看法，拋磚引玉，歡迎朋友們指正。

長期看確實能大量增加租賃住房

1、哪些途徑來擴大租賃市場？

主要是：專業化市場主體、開發商、國有企事業單位、村集體、公共租賃住房（各區政府，新區管委會、前海管理局、人才安居集團、住建局）

2、有那些具體措施？

主要是：

已建成空置商業建築可改成住房出租

符合條件的城中村改造出租

原有住房可分割出租（以原有房間數為最小單位）

鼓勵開發商將新房不賣，規模化出租。

鼓勵開發商規模化運營租賃各類園區的配套住房和商務公寓。

住房建設規劃中合理確定租賃住房公園規模，並在住房建設計劃和住房用地供應計劃中給予支持。

加大各類園區（總部基地、產業園區、大學園區等）配套用房、商務公寓只租不售或者限期銷售的用地的比例。

等等

3、到底能增加多少租賃用房

部分措施其實只是對過去既有事實的承認，不構成新增供應。例如城中村、住宅分割。

已建成並空置商業建築可改租賃房，這個要求以宗地為單位，整棟整棟空置的寫字樓，或者整個項目空置的商城，這種項目其實不多。

真正增加供應的，是開發商只租不售、各類園區只租不售的配套房和商務公寓、公共租賃住房（如前不久的棚改政策關內全部只租不售）這一塊，以及對未來供地上租賃用房的要求。

整體而言，時間拉長，未來租賃用房確實能大幅增加。

1、從文件第一句可以看出，大力發展住房租賃是國策。

房子是用來住的，不是炒的。租房也是住。

2、政府希望通過租房市場的推進來實現城市居民「住有所居」。

住有所居不是人人有房，而是人人有房住。

簡單說就是，買不起房沒關係，可以租房。

3、最關鍵問題，這個政策會對樓市造成衝擊嗎？

短期問題不用考慮，影響僅限於網路上。

我們討論下中長期影響，設想一個場景，未來大量的都是只出租的房子，會怎麼樣。

一、像香港和新加坡，商品房享受的資源和產品、社會標示感，依然和租房完全不同。那樣商品房不受影響，繼續漲。

前不久，深圳陳市長接受採訪時提出，深圳將會擬定新的住宅供應及保障計劃，樓市管理的目標是「高端有市場、低端有保障、中端有支持」。

其實「高端有市場、低端有保障、中端有支持」也是新加坡、香港的成功經驗，中低階層住房有政府大力支持，高端階層完全市場解決。新加坡約80%的人住在政府福利房組屋(HDB)中，其中約有93%擁有組屋的產權,另外20%高收入階層通過市場購買商品房。香港有約50%的中低收入階層住在政府支持的公屋、居屋、夾屋中，另外50%中高收入階層購買商品房。

現在香港最貴的商品房超過100萬一平米，而新加坡的商品房也是天價，比如著名的金沙酒店附近的商品房，價格大概20萬人民幣一平米。

二、我們需要想清楚一點：深圳樓市的核心問題，並不是供人們住的房子少了，每個人都有棲身之所，但這並沒有妨礙房價過去的上漲。

核心問題是：供人們買的房子少了。未來供應只租不售的房子，可供買的房子會更少。

那樣，房子是不可能大跌的。

三、我們再想長遠一點，假設最終，租售完全同權，享受同樣的城市資源，甚至實現優先秩序一樣，比如一樣可讀名校。

那麼，市場會最終形成一個均衡：買房的成本和租房的成本會大體相同。否則人們會湧向低成本的那一個，最終拉高成本。

也就是說，想8000租金解決800萬學位房（學位房是住宅產權所代表的城市資源的一種）的想法是不現實的，租金會上漲。

四、如果租售完全同權，在如今的城市中心，以自有產權為主，未來也不可能新增大量房子供應（無論住房還是租房）的區域，可以肯定的是，未來租金一定高於現在，同時租金上漲反過來又會封殺房價調整空間。很大可能是租金大漲，房價小漲。

在如今的某些區域，周邊可能的新增供應（土地出讓、棚改、各類園區）較大的區域，意味著未來租賃房源供應較充足，那麼樓市有兩種可能：

A：如果學校一般，那房價漲不動、房租也漲不動。有實力的人會搬家，去更好的學區。

B：如果學校很好，大家搶佔資格（買或租都行）最終都導致租金和房價都上漲，這時看起來充足的租賃房源很快會被消化，接下來就是房租上漲。這種情況下，一大批人都有資格，學校如何分配名額會是大問題。

淘哥總結：好的區域、好的資源是稀缺品，租賃房源增加或者租售同權不能改變這種稀缺性，只能階段性緩解，最終的趨勢還是上漲，只不過誰的權利增加的多，誰漲幅更大，因此租金會漲更快。