成都嚴控「商改住」 商辦庫存去化雪上加霜

  日前，北京、上海、廣州、天津、合肥、南京等城市已經開展整改商住項目，部分銀行甚至明確下令不能做抵押貸款。其他城市則正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵「商改住、「辦改住」的政策潮。

  4月21日，成都市規劃局、房管局、國土局等多個部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》（以下簡稱《通知》），要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。

  「『4·21』新政主要針對商住公寓實施限購，這將導致部分個人購房者放棄購買商住公寓，造成商住公寓市場成交和價格的下跌，但是究竟會帶來多大影響，目前不好評估。」戴德梁行成都公司商業地產部董事錢峰接受房地產報記者採訪時表示。

  商辦項目遭嚴管 杜絕打政策擦邊球

  《通知》指出，商業、辦公類建設項目(含商兼住、住兼商項目中的商業、辦公部分)應當嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途；圍繞規劃設計，《通知》要求商業、辦公類建設項目(不含酒店)宜採用公共走廊、公共衛生間式布局，不得設置外挑陽台，不得採用住宅套型式布局與功能設計。

  此外，《通知》提出商業、辦公類建設項目標準層辦公用房分隔的，層高不應大於4.2米;商業、辦公類建設項目標準層辦公用房不分隔的，層高不應大於4.6米;商業、辦公類建設項目中的辦公用房(公共食堂除外)，不得接入天然氣。

  對此，一位房地產行業研究人士分析稱：「隔斷限制4.2米層高是為了防止開發商把辦公樓一層隔兩層做LOFT，這樣隔開只有2.1米，扣除頂部的空調管線和底部的管網線路高度，實際層高不足2米，沒法使用。不隔斷的層高限制放寬到4.6米，因為一般超甲級寫字樓的層高需要達到4.2米以上。」

  除此之外，《通知》還對開發企業、中介機構、房屋測繪機構等提出要求，明確商業、辦公類建設項目的水電氣應嚴格按照商用標準繳納，所有銷售宣傳不得以「居住」為名，前期規劃建設也必須按照工程規劃許可執行，否則將視為違規，依法進行查處，並納入市企業信息信用系統。可以說，此次新政對商住項目的建設、開發、銷售等所有環節都進行了一定程度的約束。

  不過，相比北京、上海等地的限購政策，成都這把「劍」還不算最狠。上述房地產研究人士表示：「成都政策沒有北京嚴格，並沒有限制最小分割面積，這實際上是政策留下的口子。各地具體規劃許可權下放到區縣，各區縣通常會在市政府的指導下制定執行細則，肯定還是希望能多賣點多收點稅。」

  商業庫存居全國第二 「類住宅」跑量或減少

  成都此番嚴控商住項目，緊隨全國其他城市的腳步，但對於這座本身商業庫存高企的城市來說，多了幾分隱憂。

  根據中成房業提供的數據，從3月開始，成都「類住宅」產品的成交「井噴」，公寓類產品單月成交14.1萬平方米，環比增長91.4%；LOFT類產品成交5.4萬平方米，環比增長73.6%。與此同時，「類住宅」產品庫存量也在明顯降低，公寓類產品存量環比下降1.6%，LOFT的庫存下降8.7%。不過，按照目前成都不允許新增商業辦公類物業改建的「類住宅」產品的「禁令」，這類產品的庫存量去化將更加艱難。

  電商衝擊、野蠻式生長……多重因素疊加是導致商業地產整體庫存居高不下的普遍因素，而具體到城市，則又與該城市本身的消費能力、消費特色息息相關。整個2016年，成都共有9個商業項目開業，僅為預計開業項目數量的四分之一，而仁和香榭廣場、森悅中心等多項目停工，美國城項目已經爛尾。可以說，商業高企的庫存量和與之不相稱的消化量都加劇了成都的後市壓力。

  對此，有業內人士認為，「與因不均衡上漲過快而多次受到政府調控的住宅市場相比，成都21日所出的《通知》直指一直以去庫存為主線的商業市場，確是讓人意外。截至2017年3月，成都商業地產庫存量位居全國第二，去化周期達14年，如此嚴峻的商業地產去庫存形勢下，政策進一步嚴管商業辦公項目唯恐使得商業地產陷入『寒冬』。」

  新政為房地產「刮骨療毒」

  自去年10月以來，成都住宅市場被多方位調控平穩后，部分開發商為了回籠資金開始打起政策擦邊球，將商住辦公項目巧變為住宅項目，加速項目銷售和資金回籠，避免爛尾。但這樣遊走在政策與市場邊緣的亂象，雖表面上減弱了商業庫存去化的壓力，但實際上透露出明顯的投機色彩，擾亂了房地產市場，同時破壞了城市功能布局，不利於城市發展。

  在此情形下，成都近日出台的《通知》恰是通過採取嚴管的方式，嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用，可以說堵上了在房地產行業投機取巧的漏洞，以確保房地產市場平穩健康發展，使商業、辦公類房產回歸承載產業發展的本意。

  事實上，2016年的中央經濟工作會議上也明確了2017年樓市發展方向,強調要促進房地產市場平穩健康發展,堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。如今，成都通過剛性約束，以實際行動向利用商業用地炒地炒房的投機行為說「不」，讓住房回歸其居住屬性，讓商業類房產回歸其產業屬性。

  對此，易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為：「商業用地的類住宅開發渠道基本被關閉，所以各類打擦邊球的做法也不容易出現。從這個角度看，對於此類產品來說，後續調整策略有三點，第一是不能有幻想，本輪調控極其嚴厲，需要在政策邊框下進行物業開發；第二是對於商辦用地的開發，需要重新做規劃，尤其是挖掘潛在的市場需求；第三是後續積極在商辦的租賃業務上尋找新的商業模式。」