土地儲備告急！房企「花樣」求地，拿地開發的捷徑在哪？

近日，國家統計局公布了1-3月份全國房地產開發投資和銷售情況，數據顯示，房地產開發企業土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%；土地成交價款1359億元，增長16.7%。雖說投入加大，但並非所有房企都能「笑傲」土地市場。以南京為例，就有不少房企土地儲備告急。隨著房企土地儲備規模與結構對業績的影響擴大，如何獲得土地儲備已經成為房企們越來越重視的問題。

土地儲備幾家歡喜幾家愁

房老斯對比了下從2016年至今的房企拿地數據后發現，一些實力雄厚的老牌房企在南京土地儲備較為豐富，例如萬科、碧桂園、招商、新城等品牌房企均有數塊儲備地塊。其中，萬科現有儲備地塊3幅，分別為2016年拿下的南站G46、江寧淳化G67地塊以及南站儲備地塊2015G40（已定案名為大都會，將於近期面市）。新城以招拍掛的方式去年拿下麒麟G59宅地以及青龍捷運小鎮G60宅地，今年年初又拿下河西G92商辦地塊，在儲備地排行榜上位置也靠前。

相比之下，近兩年南京本土房企在土地市場的表現稍顯遜色。其中，拿地積極、儲備地較多的本土房企為銀城，光去年就一舉拿下了江寧兩幅宅地。

在市場調控之下，南京房價已連續4個月下跌，但是開發商對南京樓市的信心依然十足。據了解，聯發、美的、上海大名城、當代等新進房企多次活躍在土拍現場，最終實現在南京的首次拿地。據數據顯示，不少曾在南京有項目的房企如金浦、雅居樂、奧克斯、中交等，在2016年至今因為各種原因未能在南京拿地，眼下已經沒有儲備地塊了。

新興板塊打響宅地爭奪戰

雖然土地供應量不斷加大，但是南京土拍市場僧多粥少的局面尚未改變。幾十家開發商爭奪一塊宅地的情況屢見不鮮。據土拍網統計，2017年一季度南京市主城區共舉行了3次網拍，成功出讓22宗經營性建設用地，其中住宅類用地14宗。在14宗住宅類用地中，有13宗地塊將「現房銷售」，12宗地塊進入搖號程序。

房老斯發現，曾經只有河西、江寧等熱點板塊土拍時房企會出現「搶地」的情況，眼下，南京各區域的地塊都非常搶手，一些新興的配套還不成熟的區域，房企也開始搶先布局了。例如江寧淳化地塊去年就在爭奪中達到了最高限價。此外，還有不少房企「鎖定」了都市圈板塊。土地儲備大戶新城近兩年在句容也「大展拳腳」，新進有位於句容華陽鎮的兩幅宅地被收入囊中。除了新城，碧桂園也加速了都市圈板塊的布局。

有業內人士表示，面對即將到來的「現房銷售」時代，調控不斷升級下，限購限貸、限地價、限房價的大環境之中，對開發商而言，拿地也越來越難。在經過去年一年的高增長、高去化之後，開發商補倉的意願更是明顯。

聯合開發成另一條「拿地」捷徑？

據了解，恆大、藍光、碧桂園等房企都發布了「購地」合作的消息。「懸賞購地」的消息也在圈內流傳。多家標杆房企剛剛公布的年報顯示，對抗風險的手段不外乎加大熱點城市土地儲備，增加現金流、降低融資成本，加快併購整合。業內人士分析稱，在拿地難的時代背景下，聯合拿地、聯合開發似乎成為房企們另一條增加土地儲備之路。

房老斯了解到，南京已有多幅地塊確定聯合開發模式。據不完全統計，截止至2016年年底，開發商在寧聯手開發的項目從2015年的10餘家增加至30餘家。目前，部分產品已經亮相，有的仍在籌備階段尚未公開。

眼下，拿地成本越來越高，這對於開發商的資金實力無疑提出了更高的要求。尤其是一些地塊總價較高的項目，拿地方紛紛採用了聯合開發的模式，以求資源共享，風險共擔。例如，今年2月15日，招商蛇口以總價98.1億元競得中華門G98地塊。時隔20天後，就傳出了招商將攜手香港置地、碧桂園共同開發的消息。去年世茂88億元拿下的G11地塊也採取了聯合開發的模式。

隨著「聯姻」的風潮愈演愈烈，諸如旭輝、融創、招商蛇口等房企開始主動出擊，積極尋求房企合作。旭輝品牌負責人接受記者採訪時曾表示，有些城市土地價格增長過高，旭輝在拿地方面比較謹慎。由於在上海、蘇州等地都有聯合開發的經驗，因此很多開發商會找他們進行合作。招商局蛇口工業區控股股份有限公司南京公司營銷部品牌經理王思舒在談及合作策略時表示，招商在拿地之前都是經過詳細考察、測算的，一定是看好參拍地塊的前景及可持續性。聯姻是考慮到一定程度上的資金占用問題以及一些技術輸出輸入，合理利用各方資源。「聯合開發有一定的趨勢，不僅可以分擔資金壓力，也可以相互學習開發、運營經驗，資源互補。」