高負債的中產，如何由「負翁」變「富翁」？

昨日，北京部分銀行把首套房房貸利率上調為基準利率的1.1倍；二套住房按揭貸款上調至基準利率的1.2倍。目前5年期以上商業貸款基準利率是4.9%。上調10%，就是5.39%；上調20%，就是5.88%。此前，首套房貸至少可以享受9折優惠，也就是享受4.41%的利率。

利率優惠不再，利息超過本金

從4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。如果經常關注央行金融政策，就會發現近兩年央行加息，都是0.25%一次，也就是說，短短一個月時間銀行貸款政策的變化，已經相當於加了4次息。

那麼這對於房產投資者又有什麼樣的影響呢？作為樓市調控的手段，加息往往意味著對金融的管控；當然，這也延續了「房子不是用來炒」的精神。具體到購房人，我們可以算一筆賬來看看影響有幾多。

利率上浮之後，如果貸款500萬，還款期限30年，原來月供26536元，現在則是28045元，每月多還1509元，一年就要要多還18108元。30年呢？發現利息合計509萬，比本金還要多。

樓市降溫勢在必行

深圳市規劃和國土資源委員會6月1日公布的數據顯示，5月深圳新房住宅成交均價為54512元／平方米，環比跌0.2%。數據顯示，自去年10月深圳出台新一輪調控政策以來，深圳新建商品住宅成交價格已連續8個月下跌，近幾個月保持在55000元／平方米左右。北京的樓市也不樂觀，自3月份以來，北京二手房市場成交量連續下滑。5月，二手住宅市場實際簽單量環比4月份同期下降34.2%。

從整體看，網簽成交量一線城市同比下調幅度達到了37%，二線城市下調幅度接近30%。調整已經見了成效。此時疊加利率上調，勢必會對這一趨勢有所加強。

中產負翁，如何逆襲？

具體到房產持有者來說，這一系列的變化都會加劇其「負翁」的屬性。有人稱他們為「高負債中產」，就是指當下一大部分有兩套以上房子，資產規模過千萬，可是每月的現金流卻是負的，過的生活品質和他們的資產規模完全不符。尤其對於那些「以小換大」，或者謀求「學區房」的人，在利率調整之前簽了合同，貸款卻沒有下來，如今一下就讓未來的財務規劃收緊了。這樣的中產是否還稱得上中產？房子還算得上財富嗎？

對於多套房持有者，一道一道的政 策已經讓買房的人少了一批又一批，如果依然還把帶來重重負債的房子死死抱著，那麼未來就會面對尷尬的局面：有心買的人，其資金籌措能力因為銀根收緊而大大縮水；繼續持有呢？則資金增值的可能性被限制，重新規劃投資的可能性被限制，沒有負債優質生活的可能性也被限制。高負債的中產，如何讓自己逆襲，「負翁」變「富翁」，就是要抓住市場尚有餘溫，政 策尚有罅隙的機會，讓自己也負債縮表，擺脫負債，持有現金，在新的市場中，謀求機會。

本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，外國專家局澳籍專家資質， 多家媒體房地產專欄作者、作家。

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