樊綱：三四線城市房價要暴漲？標題黨，大城市周邊的不叫三四線城市

2017年3月20日至3月21日，國科嘉和在京舉辦了「2016年度投資合伙人大會」和「2017首屆CEO峰會」。這兩天內，數百位國內一線母基金和被投企業參加該會議，投資界受邀出席。

在3月20日，現任央行貨幣政策委員會委員、經濟體制改革研究會副會長、深圳綜合開發研究院院長、著名經濟學家、北京大學經濟學教授，樊綱就「2017年國際國內經濟形勢及資本市場分析」作了演講。

以下，投資界（微信ID: pedaily2012）根據現場內容，整理乾貨如下：

融資難、融資貴？是產能過剩惹的禍

我們現在面臨的主要問題是產能過剩和庫存積壓，這些問題是典型的周期性問題，是經濟過熱、投資過熱產生的產能過剩的結果。近兩年出現的下滑也就是因為前兩年的經濟過熱和產能過剩。

尤其是2004年到2007年，2007年投資最高增速高達14.1%，那時候投什麼都火，投資回報也很高；這導致現在大家都覺得7%、8%的投資不算投資，天天抱怨沒有投資機會。

於是，2007年底進行了房地產調整，9月份房地產開始調頭，10月份股市開始調頭。2008年也經歷了一輪調整，那年第三季度GDP只有6%，很低。之後金融危機就來了……大家即決定聯手救市，採取了刺激政策。

當時真正的大頭是由地方融資平台帶頭，一年增長6萬億，這其實屬於政府欠債，是為了刺激經濟搞的建設。6萬億相當於13%－14%的GDP，是世界上最強大的刺激政策。之後再加上其餘刺激政策（包括刺激買房、買車），2009年經濟一下子熱了起來，直到2010年，經歷了2輪經濟過熱，導致了產能過剩。

所以現在融資難、融資貴都是典型的周期性經濟下滑，是典型性的調整時期。

如何處理危機？

相比於美國傾向通過加息，傾向於軟著陸：在經濟過熱時，進行宏觀調控，而不是去放任它。舉個例子，2007年有一個案例叫鐵本事件，也就是關掉私人建的鋼廠。那麼如果放任私人建鋼廠就是會導致鋼廠過熱，供給過多，產能過剩。

第二次經濟過熱還是採取的政策調整，也就是2010年4月份實施的住房限購，以此壓制房地產泡沫。軟著陸的好處是沒有負增長、沒有衰退，壞處就是時間長一點。

但其實經濟低迷也有它的經濟意義，和大家做的投資相關。經濟低迷其實是兼并重組、併購的盤整時期，講究市場經濟優勝劣汰。經濟過剩之時，正是各種產業進行盤整、提高行業集中度的時候。

房價熱、服務熱

房地產的這次波動最大的特點是兩極分化。一二線城市價格飆升，三四線城市繼續低迷，庫存的問題特別嚴重。最近有人為了吸引眼球，在那裡說，三四線城市也得漲了，標題上還加上「三四線城市暴漲」，這個三四線概念其實不是很准。

大城市周邊的三四線城市不叫三四線城市，叫大都市圈裡面的小城鎮。大都市圈繼續飆漲，因為中心城市漲了之後波及到開車或者坐車、坐鐵路一小時到一小時半的半徑區域裡面，世界上都屬於大城市都市圈的一部分。

真正的三四線城市房價仍然低，一個非常重要的原因，就是我們所謂的城鎮化戰略。城市化一直不叫城市化，一直叫城鎮化，鼓勵小城鎮發展、小城市發展，限制控制大城市發展。

由於不能控制人口遷移，所以現在採取了限制土地供給。小城市敞開供給，甚至鼓勵你發展，大城市就限制。規定多少人口相應多少土地，多了就沒有了，這就叫城鎮化戰略。

不過由於企業不到小城鎮去，因為基礎設施不行，交通不行，不產生供應鏈，企業越來越向大城市集中。

現在房價貴，最典型的例子就是深圳。深圳的房子是全國最貴的。短時間內，房價應該不會跌，因為政策依然是激勵政策，大城市的房價不太可能會跌。

跟房價一起漲的是我們的消費潛力。物質消費繼續的增長，買買買還沒有買完。現在有了互聯網買買買可以延伸到小城鎮，延伸到農村。有人還批判互聯網什麼毀了製造業，那現在在全國到處跑，跑到農村的快遞小車裡面不都是裝的製造嗎？

這個過程還遠遠沒有結束，物質需求的滿足遠遠沒有結束。所以從投資角度不要忽視的製造業，儘管已經很多，但是實際上潛力還是巨大。

與此同時確實看到服務性消費在增長，需求在擴大。從電影、娛樂到健身，到養老、教育等等這些需求都在增長，現在服務業已經超過了製造業，第三產業已經超過第二產業，成為最大的產業。

本文為投資界原創，作者：喜樂，原文：http://pe.pedaily.cn/201703/20170321410344.shtml