綠城霄雲路項目歸了中投發展 北京萬科聯手羅釗明的35億接盤續集

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綠城最終確立終止了與上述買家的協議，繼而牽手中投發展。而中投發展中則有綠城的一個熟人——羅釗明，以及剛剛入股約半年的北京萬科。

觀點地產網 萬科與羅釗明半年前關於中投發展故事有了一個續集。這緣於綠城一宗位於北京霄雲路的商業用地的出售，牽出了中投發展、平安不動產、萬科以及綠城舊將羅釗明各方角色。

5月7日，綠城宣布，其與買方中投發展就分別出售綠城銀石及杭州力濤的全部股權達成協議，出售代價分別為17.85億元及16.91億元。

其中，綠城銀石擁有的資產是兩幅位於北京市朝陽區的地塊，總地盤面積合共約為1.3萬平方米，擬開發為商用物業。杭州力濤間接持有一幅位於北京市朝陽區的地塊，總地盤面積約為3204平方米，連同位於其上若干屬於服務式公寓的樓宇。

值得注意的是，截止2016年底綠城在北京僅有四個項目，其中一個項目便是綠城銀石所持有的霄雲路項目。在2015年12月，綠城曾披露過計劃將綠城銀石全部股權出售予某一一家物業開發公司，作價19.5億元。

一年半過去，綠城最終確立終止了與上述買家的協議，繼而牽手中投發展。而中投發展中則有綠城的一個熟人——羅釗明，以及剛剛入股約半年的北京萬科。

觀點地產新媒體致電北京萬科，截至發稿尚未能收到相關回復。

中投發展接盤續集

據觀點地產新媒體查閱，綠城銀石公司17.85億元的出售代價中包含了13.44億元的股權代價、0.21億元的股東貸款、結欠綠城房地產的4.2億元負債。同時，杭州力濤公司16.91億元的出售價包含了14.09億元的股權代價以及結欠綠城房地產的2.82億元負債。

於2016年12月31日，綠城銀石的未經審核資產凈值及杭州力濤集團的未經審核綜合資產凈值分別約為3300萬元及10.23億元。

根據兩家目標公司於2017年4月30日的權益應付代價及資產凈值等，綠城預期將通過出售這兩家公司獲取的錄得除稅前估計收益分別約12.56億元及3.76億元。

對於此次出售，綠城表示，集團不時檢討現有土地儲備及開發項目，而該等出售事項將讓其實現於綠城銀石及杭州力濤的投資收益、獲取額外現金流入，及重新調配更多財務資源至日後潛在投資機遇及/或本集團營運資金。

據觀點地產新媒體了解，此次的買方中投發展的股東為北京綠城陽光，而後者的股東分別為北京萬科、寧波大榭萊福投資合夥企業（有限合夥）、深圳市迪暉投資發展有限公司、萊福資本管理有限公司，占股分別為40%、34.34、%20%及5.66%。

其中，萊福資本的間接股東為羅釗明及阮宜玲夫婦。而且，萊福資本還在寧波大榭萊福中擁有99%的股權。另外的1%的股權依舊由羅釗明及阮宜玲共同持有。

也就是說，羅釗明夫婦、北京萬科各持有綠城陽光40%股權，進而間接擁有中投發展各40%的權益。

而北京萬科剛剛在去年底入股綠城陽光，根據萬科董秘朱旭在後續電話會議上所稱，中投發展40%資產包的對價是11.64億元。這個資產包包含一級開發項目規劃建面約200萬平方米，二級開發項目建面約170萬平方米，以及其它物業管理和代建業務。

如果萬科一開始因為看中這個資產包而入股其中，那麼這只是北京萬科的第一個收穫，最新公布的綠城霄雲路項目則是它收到的另一個禮包。當然，這筆交易中，作為原綠城第三大股東、綠城原副董事長羅釗明在期間穿針引線的貢獻有多大，外界可以稍微添加點想象。

這個想象的依據來自於，在企業信息系統中，目前綠城銀石的股東並非綠城旗下公司，而是深圳市盛鴻投資管理有限公司。而且，在2015年12月25日變更之前，綠城銀石的法人代表以及董事長皆為羅釗明。

其次，信息變更的時間點，與綠城在2015年12月27日宣布出售項目的時間非常貼合。只是可能出於綠城或者接盤方的考慮，綠城在出售公告以及2015年年報中均表露出非常隱晦的態度，僅以某「物業公司」替代這一的新盤者。

值得注意的是，盛鴻投資的背後則是深圳平安創科投資管理有限公司，平安不動產間接擁有該公司一半股權，另一半則由平安集團其他公司所有。

霄雲路項目出售背後

綠城霄雲路項目原是綠城幾年前進軍商業地產的產物，而它的出售則佐證其商業地產這一道路發展並不順暢。

公開資料顯示，綠城銀石持有的商業物業位於北京市朝陽區霄雲路、東方東路交界處，緊鄰第三使館區。宗地總建設用地面積13001.587平方米，總建築面積95751平方米。

按照規劃，該項目將由1號及2號樓兩棟高層辦公樓組成；其中1號樓緊鄰霄雲路，建面27373平方米；2號樓面對東方東路，建面37637平方米。地下部分呈L型，共四層（局部為夾層），含商業、設備用房、人防物資庫及地下車庫等，建面30741平方米。

簡要地概括，這是一宗「北京四環內的商業用地」，在寸土寸金的北京市場自然是一塊香餑餑。但自綠城於2012年拿下至綠城有了第一次出售的念頭，這個項目的建築工程尚未展開。

一開始，綠城關於這個項目的願景還是相當美好的。根據一份流傳在外的項目宣傳資料顯示，綠城計劃將該項目打造成為綠城在一線城市熱點地區的標杆項目，燕莎核心商圈的5A級國際商務寫字樓。

但在入手三年後，綠城終究選擇脫手這個項目。出售的原因，或許與綠城在商業項目上的開發運營能力尚不深有關。2015年底，第一次披露出售事項時，綠城相關人士在接受媒體採訪時還表態，商業地產本非綠城擅長的領域，未來綠城會集中優勢繼續在中高端住宅上發力。

上述人士亦透露，項目一直沒有進入開發階段的原因是沒有想清楚該如何開發，加之綠城與融創此前陷入糾葛之中，才拖延至2015年底出售。

第一次出售中止后，綠城換了個交易對象，但這個交易的價碼也有所改變。第一次出售時，綠城銀石交易的總作價為19.5億元，其中包括括綠城銀石11.72億元股權代價，以及結欠綠城及其附屬公司合共約7.13億元的股東貸款及0.65億元的負債。

彼時綠城的預計通過交易將獲得的除稅前收益為11.36億元，而最新一次出售的收益為12.56億元，增幅有1.2億元。

對於綠城而言，出售項目意味著脫手這個北京四環內的「燙手山芋」，但接盤方萬科呢？北京睿意德高級董事王玉珂向觀點地產新媒體透露，北京萬科接手寫字樓項目並不難理解，這與萬科定位為城市配套服務商的轉型目標相匹配。

在3月29日，北京萬科舉辦了寫字樓春季渠道發布會活動，首次介紹了北京萬科寫字樓與產業業務的城市戰略布局、資產持有規模、旗下業務及項目發展。

北京萬科寫字樓與產業園事業部總經理元喆輝先生表示，北京萬科轉型城市配套服務商的六大戰役之一，是辦公與產業業務，目前北京萬科旗下核心商圈的十餘持有性資產總額已超100億，總建面已達80萬平方米。