西安房價漲跌的幾個小秘密

房，買還是不買

文/景平

樓市變化微妙地寫在置業顧問的臉上。

看不見的轉折

不久前的那段輝煌日子，售樓部里職業裝裹身的帥男靚女們腰板筆挺，渾身透著一股命運掌握在自己手中的自信，笑容不咸不淡，回答簡短明了：現在沒房，開盤日期沒定，價格不知道。如若訪客不追問，斷不願多言語一句。

順水行舟，事倍功半。置業顧問的矜持不能削減強勁市場需求。有數據顯示，上半年西安樓市成交套數為83022套，成交面積916.29萬㎡，同比增長為11.3%。其中西安高端住宅市場銷售套數達3,310套，較2016年上半年上升37.5%，房價上漲速度更是名列全國主要城市之首。

6月28日是個分水嶺，之前旁敲側擊、警告提醒式的限購政策突然收緊升級，限購、限售、限貸、限外多管齊下，很多人躍躍欲試的置業大計暫時擱淺。美城機構監測全市100個重點樓盤顯示，限購當周及第二周，項目來電、來客、交定全部下滑。

緊隨而至，新政實施細則發布，公開下半年1800萬餘平方米的商品房供應量，公示違規樓盤處罰名單，市場整頓手段繼續加碼。

站在敏感點上，猶疑滋生。

政策一出，身邊幾位在外地的朋友立馬終止了來西安購房的計劃，而後台最高頻的問題，從賣哪個樓盤轉為房價會不會降，現在出手合適不？

回答這類問題完全費力不討好，不論說漲還是不漲，都會有一群人在後面罵娘。定勢在先，利益牽絆，每個人都想聽內心想聽的觀點。看漲者認定西安比起鄭州、合肥、蘭州等城市算房價窪地，還會漲；反對者則疾呼西安工資水平怎麼能撐得起上萬元的房價，不科學！

房價合理不合理，是一個尷尬的命題，對象不同，可接受的水平線就不同。四千一平方米的限價房會有人覺得貴，兩萬一平的豪宅也大有市場。

關鍵衡量指標

在專於市場研究的資深業內人士的邏輯中，樓市行情向來不是以一個城市的人均收入來決定的，多方面因素共同發力，造就了這一波房價走勢。

M2貨幣基數 正常情況下，貨幣總量的擴張節奏跟實體經濟同步變化，既M2與GDP之比大致維持在 1.5倍的水平，去年年末M2與GDP之比為2.08，貨幣供應量遠高於正常範疇。只要年度M2增長速度超過GDP增長速度，房價就存在上揚的動力。這是房價曲線波動的根本因素。

資金流動趨勢 房價每一輪起伏狀如波浪，從一線城市向二線城市延伸，從沿海向內陸推進，這也是資金流動趨向。一線城市自2015年4月進入上漲周期，2016年3月份開始調控，大量資金被擠壓出來后湧向合肥、蘇州、南京、廈門，這「四小龍」引領了第二輪波動，隨後是鄭州、武漢、長沙等城市，最終在去年10月份，無處可去的資金如發現新大陸般發現了西安這個價值窪地。

庫存周期長短 在西安「樓十條」等政策推動下，去庫存成就顯著，從2015年10月開始，西安住宅開始呈現需超越供的狀態，庫存周期持續縮短，去年9月商品住宅去化周期下降至9個月，截至年底，去化周期減為7個月，今年一度變為6個月、5個月，供需關係嚴重失衡。以往數據表明，庫存低於10個月就開始上漲，低於7個月大幅上漲的可能性大大增加。

大西安建設 從「三大革命」、打通斷頭路、戶籍放開到西咸歸西安託管、自貿區落地、國家中心城市建設、一帶一路橋頭堡、「三六九趕超」，宏圖規劃以大手筆招商引資的形式落地，政策紅利加以大企跟進，共同表達了對西安這個區域的看好。要實現2020年GDP破萬億目標，房地產必定是重要支柱。

品牌房企進駐2015年是外地品牌房企進駐西安的又一個高潮，融創、碧桂園、當代置業、新城控股、藍光、旭輝等房企瞄準西安市場，高價拿地開發房地產，精裝修房源成為市場主流，相比毛坯房為主的時代，房價自然水漲船高。

買漲不買跌效應 在這一波房價上揚周期，外地投資客佔比估算約20%多，主流還是本地客戶，佔比約70%以上。這波本地置業者，多是自去年就計劃買房，卻一直在猶疑觀望等著房價下跌，結果卻等來了漲價，在恐慌中急乎乎跟風入市，為多方面因素烘托起來的市場預期添上關鍵的一把火。

房價是綜合力量博弈的結果，有起有伏是正常規律，難的是幾乎所有人都想踏准最低點入市，最終卻成為推波助瀾的主力軍。

平穩下半年

從溫和上漲到群體瘋狂的轉折快到讓人措手不及，西咸新區某樓盤的洋房，今年4月份現房售價8000元/平方米，到5月底則變為11000元/平方米，連置業顧問都大夢初醒的樣子：以前都嫌棄偏遠沒配套，突然間就買房要靠搶。

曾有業內人士半開玩笑地說，這段時間開發商也很是苦惱，常常開會加班到半夜，討論如何名正言順地漲價。臨近癲狂的邊界，6.28大政如一盆冷水兜頭潑下。

7月6日發布的《關於落實我市住房交易政策有關問題的實施細則》則進一步表達了嚴肅認真的態度，連一向睜一隻眼閉一隻眼的資料造假的漏洞也嚴厲禁止，「協助購房者取得虛假購房資格的當事人依法追究責任；偽造資料騙取購房資格的，一經查實，解除購房合同，取消西安市購房資格。」

盛筵戛然而止，上述導致房價曲線拋高的重大因素卻依然存在。一段安靜喘息的時期，等待下一個周期的啟動。

後續政策走向會怎樣？在每一輪漲價周期和調控周期里扮演先頭兵的北京，對其他城市具有風向標意義。11日發布的《北京住房和城鄉建設發展白皮書》（2017）指出，北京房地產市場過熱勢頭及時得到有效遏制，但需求持續旺盛，加上宏觀經濟金融等影響房價上漲的因素並未根本消除，需進一步鞏固和深化調控效果。

具體措施之一是：嚴格商品房預售、現售的價格引導，對於申報價格明顯高於前期或周邊在售項目價格的，一律暫緩批准預售許可或辦理現房銷售備案，確保2017年房價環比不增長。

白皮書釋放的信號明確清晰，抑制投資、房價維穩至少仍是下半年的基調。6日西安發布的

在幾家樓盤踩盤過程中發現，案場置業顧問變得非常謹慎，明確告知假離婚、假社保等已經行不通了，風險考量壓倒銷售業績佔據上風。

同樣是西裝革履的帥男靚女，恢復了曾經標準化的熱情，笑容里透著親熱，同樣是預售證還沒到手，也開始耐心相迎，從區位、沙盤到樣板間、園林綠化詳細講解。街頭截客的銷使們開始活躍起來，舉著手中的廣告單頁追著問：看房子不？縱然上半年大部分房企業績不錯，接下來的幾個月，仍需要打起十二分精神來。

房地產市場有周期已然是共識，明顯的是，周期間隔顯著縮短，一年或者一年半。對於真正的剛需置業者，下半年房價企穩的階段，或許會是一個機會點。

點擊文章標題即可查看相應文章

市場解讀

• 宏府"劫難"

• 不只是三小時賣掉5.5億 還原真實恆大

• 賣家秀和買家秀隔著不止一條馬里亞納海溝

• 「現房銷售」制度若落地西安 將發生什麼事情？

• 富人區的「原住民」 如何將詩和遠方拉進眼前的「苟且」

• 在曲江之南找到了詩和遠方 可濃妝下的顏值難掩神傷

• 求合作成一線房企無奈之舉 行業整合下現土地亂象