別造謠了！任志強從沒說過18年房價暴漲！他的意思是......

最近，有篇文章傳的很火，寫的是任志強對2018年房價的預判。這篇文章站長也看過，本來覺得，信息時代，謠言比較多，沒有理會。

結果昨晚有個冬粉發給站長，說：站長，任大炮從來沒有錯過!看來房價還要漲！俺們縣城新盤一開盤就日光，俺等不及了，要買入了！

沒想到，今天在某專業投資平台也看到這篇文章，站長內心是有一萬匹草泥馬奔騰而過的。

如果說公眾號，大部分小編為了博眼球賺個閱讀量也就罷了。專業的投資平台發出這種文章，那會誤導多少投資者？是打算忽悠一群人高位接盤站崗嗎？

文章提出，任志強的發言是在近期舉行的「房地產調控政策與市場前景」閉門研討會上。

近期是哪一期呢？看發言內容，應該在去年，2016年11月27日下午，《任志強張維迎黃益平北大閉門會》上，地點是朗潤園萬眾樓。

實際上，這不是所謂的最近發言。任志強最近的一次公開場合發言是在2017年1月7日，鉅派投資集團「2017年宏觀經濟展望暨投資策略會」。

還有一個消息是，3月18日上午，有人問任志強的朋友劉春，最近樓市調控政策連續加碼，想知道任志強對長中短後市走勢的看法。任志強微信回復了劉春。

限購政策告訴大家，房子是用來炒的。沒有一個政策是為了幫助購房者減輕負擔，都是讓炒房減少槓桿，使炒房不會引發銀行貸款危機的。不是倒洗澡水把孩子倒掉，是直接把孩子倒掉。短期平或跌必然會導致長漲。有七成首付能力早就有房了。

文章里，作者把任志強最近兩次公開場合的發言糅合一起，數據用的都是15，16年的老數據，完全沒有把今年北京供地計劃算計去，也沒有把北京5年新增的150萬套房算進去。結果得出，18年房價暴漲的結論，還要任大炮背鍋也是醉了。

實際上，大炮從來沒有說過18年房價還會暴漲的言論，站長相信大炮也不會做出這個判斷。他對市場把握一直是很敏銳的。任大炮並非一味唱多，比如14年，大炮就預言房價要下跌，結果證明其遠見。而大炮數次預言房價暴漲的時間節點，也是踏准了的，即使是死多頭，大炮也從來不盲目唱多。

未來一年半左右房價預期平或者跌

大炮在1月份說過，房價漲跌要看政策周期。

「房地產政策有一個不肯定性，今年、明年、未來怎樣樣？沒人敢說。我們要預測都是依據現有政策做抉擇，然而實際結果必定會依據未來的新的政策。周期是多少？許多人說十幾個月，這是政策變化的周期，通常18個月變一次，12個14個月也有，一年半上下。政策周期抉擇了房地產經濟的增長情況。」

而3月份，大炮發言，短期平或跌必然導致長漲。這個短期，應該就是政策變化周期。可能12-18個月。所以，至少下半年，明年房價平或跌是大概率事件，不會再有大的暴漲機會。

如果你17年，18年還想高槓桿做投資，那麼真的要評估下風險了。大炮也提醒過，房地產是政策市，最高領導已經明確指出，房子是住的，不是用來炒的。

如今北京的新領導班子已經確定。

而且你們還記得去年蔡奇市長說，要確保北京2017年房價環比不上漲了嗎？相信蔡奇市長一定會把大大的話執行到位的。

換句話說，北京的新房備案價17年一定會嚴控，限購限貸的調控政策17年也不會放鬆。北京又是其他城市政策的參考標尺，尤其是一線、強二線城市在未來的不久會出現陰跌。

現在熱火朝天的三四線城市，還依然處於大漲的階段。如果調控到位，就高位站崗幾年，不到位，那可能就要戳破幾個泡沫了。

前天站長好基友愛上樓分享了一篇文章，其中有段話站長跟冬粉們共勉：

買房最大的好處是能長期低息貸款，而不是漲的多。 這些年房子並不見得比大米、白菜、食用油漲的多。 所以，買房本身並不見得是最好的一個投資。 它之所以引人關注，只不過每個人都相關，投入的比例大而已。 這些年真正的好投資是7折利率的負債。 哥買的不是房，哥買的是債！

而現在，5成，7成首付，還要承受1.1倍，1.2倍的貸款。

槓桿沒有了，低利率也沒有了。

你還傻乎乎的往裡沖……我敬你是條好漢。

現在購買房地產作為長期投資是好的決策嗎？

房價漲到今天的樣子，這個勢頭可持續嗎？放眼未來20年，現在購買房子作為長期投資，是不是可持續的、合理的投資呢？

我認為，房子每年漲3%以上，才是一項合理的投資。在這3%里，有2%是折舊，1%是凈收益率。每年漲3%，難嗎？事實上，在美國投資房地產的真實收益率不到1%。現在要求北上廣深房價保持3%的漲速，需要一些前提條件。

首先考慮未來人們對房子的需求有多強，其中最主要的因素就是收入增長有多快，第二考慮政府能供多少地蓋房。我們假設20年後，城市化率達到70%，房價收入比是10倍，房子每年折舊2%，人均住房面積提升到40平米。

我們對一、二、三線城市進行分析，分析一年新建多少房子和人們收入增長速度的關係。以一線城市為例，如果居民收入能增長6%，城市每年新增住房只有1000萬平米，那麼，房子的真實回報率是可以達到3%的。如果算上4%的通貨膨脹率，名義上就有7%的真實回報率。如果北京每年新增住房有4000萬平米，那大家必須更富有，才能有更強的購房動力。所以，再具體以北京為例，假設未來保持每年6%-7%的經濟增速，新建住房降到之前的50%左右，才能保證投資房產在未來20年能有每年3%的凈收益率，才是一項理性的投資。而這些假設，未必能成立。

今天的房價已經漲到很高的程度了。房屋投資要維持3%的真實收益率，北上廣深，甚至包括二三線城市必須維持6%至7%的真實收入增長率，還要把住房供地降到過去5年的一半水平。

所以，供給、需求是很簡單的道理，第一我們要努力發展經濟，提高大家的收入，房價還會節節高；第二供地不能太多，太多就崩盤了。我們的結論是，房價的確已經很高了，必須非常小心謹慎對待它。為了讓房價不崩盤，政府當然可以控制土地供給，但機會成本是，我們的城市化速度會變慢，生產效率方面有損失。

當然，房價還可以更高，因為剛才的決策模型是理性的，但人買房，很多不求3%的真實回報率。如果把錢存銀行、放在股市的回報率更低，人們還是對投資房地產。但是，能支撐多高的房價呢？

只有更多創新才能支撐今天的高房價

我對房地產是樂觀的。但是，如果政府使出很大的力氣維持高房價，不是好事。

我給出來的政策建議是：

國土資源部門改革僵化的用地指標審批機制，由地方政府更大自主權利決定土地的使用；

改革城市規劃的工程師主義做法，充分考慮成本、價格的作用，不能墨守毫無根據的容積率指標，要充分考慮當地的市場情況；

改交易環節的稅收為持有環節的稅收；

大力建設健康的金融和資本市場，增加人們儲蓄的出處，有更多投資機會和方式，減少買房需求；

大力促進勞動生產率和全要素生產率的提高；

適當進行房地產投資需求管控，尤其在一二線城市。

經濟發展好了，高房價才能持續；發展不好，持續不了。我們需要促進生產率和全要素生產率的提高，我們的經濟需要年輕人多創新，做出更多的產品和服務，才能支撐我們今天的錯誤的高房價。