成都土地拍賣首現100%商業自持 6宗地樓面地價均未過萬

每經記者 蔡雅芸 每經編輯 盧祥勇

今天（7月18日），成都完成了主城區6塊土地使用權的拍賣。6宗地共計約564畝，成為今年以來規模最大的一次土地拍賣。此次拍賣也是成都首次採用「競商業自持比例+抽籤競得」的競拍規則。

在今天的土拍現場，共計48家開發商包括萬科、保利、龍湖、融創、中海、旭輝、中南建設悉數到場。從拍賣結果來看，6塊地總成交價105億，龍湖拍了兩宗，保利拍了兩宗，川鐵投拍了一宗，中糧拍了一宗。單宗土地成交樓面地價都沒過萬。

西南財經大學副教授劉璐認為，6宗地塊中有5塊搭配了商業比例，有的地塊更提出了較高的產業引入要求，這讓很多中小型開發商望而卻步。如今不再是拼資金實力的時代，而是拼房企的商業資源。

引入產業考驗企業實力

根據本次土拍競拍規則，地塊均設有最高限價，在限價範圍內，價高者得；達到最高限價時，1宗位於成華區龍潭的住宅用地直接採取抽籤競得的方式；而另外5宗商住混合用地則採取「競商業自持比例+抽籤競得」的方式確定競得人。

本次土拍最引人關注的地塊，則是成華區鐵塔廠185.7畝地塊。出讓要求可謂十分嚴苛：引進一家以上證券、信託、保險企業總部或成都分公司入駐；引進一家以上商業銀行總部或省級分行入駐；修建一家五星級酒店；自持計容商業不得低於35%。在今天土拍競拍環節中，該地塊被萬科、保利、龍湖三家多次舉牌爭奪。

最終鐵塔廠地塊被龍湖以總價46.8億元拿下，樓麵價9200元/平方米，溢價率84.12%。四川省商業地產聯盟、四川省連鎖商業協會會長冉立春在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，此前也有諸如萬達、萬科、富力、北辰、新城控股等企業考察過該地塊，皆因較大的商業體量以及嚴苛的產業規劃要求望而卻步。

對於龍湖此次拿下該地塊，冉立春表示頗感意外且敬佩，因為鐵塔廠地塊幾乎集商業地產的所有難點、痛點於一身，能否成功打造該地塊，可以說是龍湖的一次大考，更能奠定其未來在商業地產行業中的新地位。

劉璐則表示，一方面企業要配合成華區引入相關產業完善區域產業配套，對龍湖的商業資源是一次考驗，另一方面，地塊周邊已趨成熟的商業配套成熟，如SM廣場、伊藤洋華堂、華潤萬象城等加劇了市場競爭，再加上如此高要求的產業配置勢必讓中小房企不敢介入。

商業自持抬高門檻

值得注意的是，這次土拍中，6宗地塊中有5塊搭配了商業比例。自持比例最高的為四川鐵投拿下的成華區二仙橋5號地塊項目B1地塊，從74%的商業自持比例開始舉牌，經過6輪5%幅度的舉牌后，最終商業自持比例達到100%，成為成都首例全自持地塊。

劉璐認為，雖然商業自持高達100%，但由於地塊兼容商業建築面積比例在51%～100%間並不算高，並且該地塊周邊區域也需要一定比例的商業配套，並且四川鐵投以總價15.3億元、樓麵價8260元/平方米拿下該地塊，相對而言成本是划算的。

另外，這宗土地拍賣還要求，「引入產業總部和研究機構，配建文化創意孵化園，重點發展大健康產業。需建設總部辦公、產業研發總建築面積不低於4萬方，其中大健康總部辦公不低於1萬方、產業研發機構不低於1.5萬方、相關產業培訓和交流平台不低於0.5萬方。」

「搭配一定比例的商業自持為一手土地市場降溫起到明顯的調控作用。」劉璐對記者表示，除了中糧拿下一宗純住宅地塊溢價率達92%外，其他搭配商業自持地塊的溢價率都偏低，不僅如此，商業自持的要求也將中小開發商擋在一手土地市場門外，房企洗牌趨勢明顯。