北京二手房市場冰凍 樓市調控效應次遞顯現

【摘要】對於今年的二手房市場來說，是戲劇性的半年。不僅成交量超過一手房，而且從年初的量價持續高位，到「3·17」樓市新政后的量跌價穩，北京二手房市場中的買賣雙方和中介都遭遇了各種故事性的轉折。按照3個月左右的政策消化與市場傳導時間，調控效應要在6月下旬以後才會次遞顯現。(老錢莊財經)

北京二手房市場冰凍 有經紀人從月入十萬跌至三四千

對於今年的二手房市場來說，是戲劇性的半年。不僅成交量超過一手房，而且從年初的量價持續高位，到「3·17」樓市新政后的量跌價穩，北京二手房市場中的買賣雙方和中介都遭遇了各種故事性的轉折。連夜排隊排號過戶、半夜搶看房源、月入過10萬……伴隨著二手房市場熱度退潮，中介經紀人這樣的生活狀態也在漸漸轉變。休養生息、苦練內功，實際上不僅僅是經紀人，面對日益加強的行業監管，在市場淡季整個中介行業都在進行著業務調整，淡季蟄伏。

兩個月沒成交，從高提成到基本工資

「這兩個月一單都沒有成交。」勁松片區一中介門店經紀人小王回憶，去年年底到新政前一直都是連軸轉的狀態，「有時候為了帶客戶搶到一套合適房源，晚上十點多還在協調價格，晚一步房子可能給別人了」。

「尤其是新政前的小一個月，因為有要出新政策的傳聞，客戶大多很焦慮，對我們也催得緊。」小王的工作狀態從三月中旬開始發生了變化。「新政出來后，大多數客戶都是諮詢多了多少首付，客戶購房意願越來越少。」小王表示，客戶意向發生轉變后，對於有意向的客戶，他依舊會持續給他們推薦房源，預約看房時間，「但不少人都表示再看看」。

其實不僅是小王，他們門店最近兩個月實際上僅成交了一套房源。「店裡業績不行，最近聯繫客戶時店長經常親自上陣。」小王介紹。

而另一方面，由於成交受限，經紀人的收入也明顯縮水。據小王介紹，片區里成交熱火朝天的時候，業績好的同事一個月收入能達到10萬甚至更高，「可現在只能靠基本工資」。眾所周知，中介經紀人的收入主要就是提成，基本工資相對較低。像小王這樣工作三年多的資歷，基本工資到手也就在三四千塊錢。

小王的經歷實際上只是整個行業的一個縮影。根據云房數據、北京房地產中介行業協會聯合發布的5月北京房產中介成交報告，總共1萬餘套二手房成交中，通過中介公司進行的為8215套。截至5月31日，北京市備案中介機構數量達到3234家，其中僅有375家中介機構在5月份有二手住宅交易記錄，佔比僅為11.59%。也就是說，近9成的中介都面臨零成交。

關店、離職，行業迎來降溫期

在整體成交下滑的同時，中介機構的新增房源等各項指標也在同步下滑。

根據鏈家研究院的《百日調控全景速覽》數據報告顯示，「3·17」后北京鏈家百日成交量比調控前100天下降70%。前期堅挺的價格也出現鬆動，調控百日來均價比調控當期下跌7.3%，之前價格較高的所謂「學區房」跌幅超過8%。調控后客戶的成交周期明顯延長(目前的成交周期長於2個月，調控前僅為40天左右)。客戶議價空間持續走高，達到2016年以來的最高點。

1萬套成交量是北京二手房中介平穩生存的紅線，這是行業內不成文的規則。一旦成交量低於這條紅線，行業的閉店和離職潮就會陸續來臨。

「基本工資的一半都交了房租，加上吃吃喝喝這些日常開銷，一個月下來剩不了多少錢。」成交下滑后談起收入，小王沒什麼底氣地說道，不過這種狀態已經在兩年前經歷過一次。他也坦言，鄰近區域有門店已經關門，熟識的同事也有辭職轉行的。

而根據北京房地產中介行業的數據估算，北京10萬中介經紀人中，大約已有20%離開。經紀人離職背後，實則是中介門店布局收縮。

有媒體估算，因為治理拆牆打洞和違規代理等原因，北京至少已經有幾百家中介關店。

一位行業觀察者表示，中介在旺季擴張的門店，在最近一定會經歷優勝劣汰的過程。

「之前公司在附近布局了三個門店，最近撤掉一家店，留下的經紀人就分流到剩餘的兩家店去。不過最近因為市場不好，最近兩個月兩個門店一共成交了一套房，不知道以後門店會不會繼續收縮。」東城區一中介門店經紀人告訴記者。

而在望京、天通苑等中介門店集中區域，中介門店擴張和收縮的周期循環已經成為一種慣例。天通苑地區一位中介經紀人回憶，區域內中介門店最多時，小區一棟樓的底商將近一半都是二手房中介門店，而現在基本上只剩下大型品牌中介的門店。「現在仍然有一些小中介會通過在社區門前張貼、擺放招牌來吸引客戶，但主要還是靠租賃業務。」

監管加強，行業苦練內功

在市場降溫的同時，嚴格的行業監管也在強勢展開。

與「3·17」樓市新政一同到來的，是北京房地產中介市場執法行動的持續開展。3月22日，「3·17」認房認貸新政實施的第五天，北京市住建委曾對138個房地產中介機構門店進行了檢查。在此次執法檢查中，11家房地產中介門店因異地經營、無照經營等違法違規行為被註銷備案、責令關停。此後，一些房產中介在西城區4個小區附近的10家中介門店也被查處。該10家門店因涉嫌「天價學區房」涉及的稅收繳納、違規代理、哄抬房價等違法違規行為，被責令停業整頓一個月。

監管執行到了5月初，北京市住建委披露，由於違規代理「商改住」、炒作「學區房」等原因，520家中介機構及門店被查處，另有138家中介門店自行關停。

「旺季跑業績，淡季忙培訓」，面對市場降溫和監管加強，中介在布局調整的同時，也在轉變業務發力點。

作為北京佔據大量市場份額的經紀公司鏈家，在最近持續發布與租賃、旅居業務相關的報告，顯示出對租賃、旅居市場的關注。

「買賣業績下來了，正好趕上租賃旺季，也算有的忙。」方庄區域一位經紀人介紹，一般租賃業務大都是委派給新人，以便了解區域情況，不過在淡季也是增加收入的方式。

月度成交量猶坐「過山車」

據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，2017年上半年北京全市二手住宅網簽總量約8.7萬套，環比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%，北京二手房網簽量結束了自2014年上半年以來，連續增長的態勢。

在年初臨近春節的1、2月，北京二手房成交呈現出小幅下滑趨勢。在春節後市場快速復甦，二手房成交出現了翻倍增長。但隨著「3·17」新政公布，二手房成交量即刻急轉直下，直至6月份跌至萬套左右。以3月下半月一系列樓市調控政策的出台為分水嶺，樓市經歷了一輪過山車式的大起大落。

機構數據顯示，3月份下半月樓市調控政策從緊從嚴后，二季度北京二手房交易量斷崖式持續回落，與新政前的交易量相比，跌幅達7成左右，目前日均網簽量不足300套，6月全月網簽量為10264套，北京二手房市場交易量已經跌近谷底，房價也由區域性回落，逐步轉為普遍回落。在機構看來，預計未來北京二手房網簽量跌幅將逐步減少、企穩，並持續在低位徘徊。

與往年一樣，還差幾個小時才走完上半年，6月30日晚上就有幾家機構迫不及待地發布了上半年銷售排行榜。我們看到，前30名的主要房企，尤其是前10的房企，同比增幅很是不低。按照這種速度，全年銷售額超過千億的房企數量將會更多。

此前，曾有比較好玩的觀點是，根據主要房企銷售額調控時期仍然保持較快增長的情況，聲稱調控無效。至少這一輪沒人這麼輕率地說了。實際上，不論大魚小魚全都吃得飽飽的，只能說明樓市實在太好，啥企業建的房子都能賣出去。當規模房企保持增長，樓市集中度提高的時候，反而可以說是調控見效。讓一批沒有實力的房企出局，本是調控的應有之義。

如果看行業數據，房地產市場表現相當不錯。上半年數據還沒出來，從1-5月情況看，房地產投資增幅8.8%，高於增幅為8.6%的固定資產投資;房地產國內貸款增速也達到17.3%。6月未現斷崖，預計上半年也會基本維持這種速度。

但仔細分析，慣性增長的成分居多。雖然此輪調控是去年10月開始的，但真正發揮威力，應該是在今年3月中旬起幾十個城市調控加碼之後。按照3個月左右的政策消化與市場傳導時間，調控效應要在6月下旬以後才會次遞顯現。

進入7月後的三季度，才是考驗。

政策層面，沒有絲毫鬆動的跡象。相反，6月還有一些城市繼續在調控方面「打補丁」。金融領域去槓桿的基調沒有變化，無論是房地產企業的貸款，還是個人住房貸款，都有收緊的趨勢。一線城市連首套房的利率也調至9折甚至基準線。

最近還有兩個現象值得注意。商品房限售，由一線城市向二線甚至三線城市蔓延;限價，由商品房售價向土地起拍價擴展。這表明行政手段短時間不會退出調控。

與此同時，各地還注意在供應端發力。上海、南京、杭州、廣州等城市加快了土地供應。比較有意思的，是北京市住建委6月27日公布了389個項目的名單，明確告訴市場一個信號，北京並不缺商品房現實供應量。另據有關機構數據，至6月底，北京商品房庫存量還有10萬套。

經常有朋友問到兩個問題：每次供應土地尤其是住宅用地，為什麼都有大批房企去哄搶?為何每當新盤推出，銷售情況都很不錯，不少還是一售而光?當然，一般都是在熱點城市。

上半年全國300個主要城市，賣地收入確實是大幅增長，但土地出讓面積、成交面積同比都略有下滑，這表明，土地單價在上漲(其中可能是結構性上漲，比如市區土地增加)。業內一個重要觀點是，拿地的以品牌房企為主，它們多是出於補庫存的需要。去年和今年一季度銷售情況很好，企業要持續發展，地貴也要拿。

上半年商品房銷售不錯，一方面，說明商品房需求依然存在。投機需求已基本被阻擋在外，投資需求也擠得差不多了。但剛性需求(包括首次改善性需求)還有很大市場。這就是我以前講過的，哪怕是剛性和改善性需求，也能支撐房地產市場向前發展，實力房企照樣能從中找到自己的機會。

另一方面，與商品房限價有關。如你所知，熱點城市普遍限價。比如，有個二線熱點城市，周邊二手房已經賣到6萬多塊，某新開樓盤卻限價5萬以下，確有購房需求的，肯定要去排大隊。這就是為什麼有的新樓盤要在深夜偷偷摸摸開盤。通知到了，一售而光，再要沒有。強調一下，政府限價與開發商主動降價，是兩回事。

回到前面，呼應標題。如果非要預測，我個人認為，對大多數房企來說，三季度要比上半年困難。理由就是，所有的調控措施，不但沒有放鬆，還有加強的跡象;去年下半年傳導過來的市場慣性，到今年7月後已衰減得差不多了;投資需求擠得越來越干，而土地供應量卻在加強或加大。至於四季度，期望值也不要高於二季度。

對於上市房企來說，2017年的財報還會比較好看，因為結轉的是2016年及以前的項目;但2018年利潤率卻會下滑，因為今年商品房限價，而土地價格仍在增長。再加上2017年以來，資金成本是上升的。這些必然要吞蝕上市公司的利潤空間。

但也不必過度悲觀。此處要重複一句平庸的話，基本面決定了今年樓市不會大漲大跌。大漲是不可能了，很多地方限價是比照去年10月給你發預售證的。大跌(指房價下跌30%以上)暫時也看不到，因為有剛性和改善性需求的強大支撐。

有朋友用新開樓盤與周邊二手房價格比較，會發現一個現象，新舊倒掛，新房比二手房低，有的低20%。上面說了，這是因為當地政府限價，它參照的是去年10月的水平。說明該樓盤所在區域房價過去8個月上漲了20%。但別著急，新房同樣會對二手房形成擠壓效應。也就是說，輪到二手房價格下跌了。