聚焦新型城鎮化，把握投資機遇

作者簡介：胡夏，畢業於人民大學經濟學院國際經濟系，從事經濟金融行業二十年，長期研究房地產經濟和相關投資領域，成功投資多個項目，在房地產及經濟領域有獨到見解。

6月28日下午3點多，國家發改委網站公布了一份5家單位聯合簽署的重要文件——《關於促進市域（郊）鐵路發展的指導意見》。這可不是一份鐵路發展的專項文件，而是重塑城市格局的重要宣言。它的問世，意味著城市圈時代正式降臨。在文件上聯合蓋章的5家單位不僅有國家發改委、交通運輸部、國家鐵路局、鐵路總公司，還有住房城鄉建設部！這份文件將關係到城鎮化的方向，決定一系列城市的價值，影響到相當一批人的購房置業。

文件明確提出：至2020年，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲、長江中游、成渝等經濟發達地區的超大、特大城市及具備條件的大城市，市域（郊）鐵路骨幹線路基本形成，構建核心區至周邊主要區域的1小時通勤圈；其餘城市群和城鎮化地區具備條件的城市啟動市域（郊）鐵路規劃建設工作。以這份文件為標誌，城鎮化正式進入了城市圈時代。

城市圈概念提出得很早，但之前僅僅是個概念。只有捷運、城際、高鐵等這些大運力交通工具出現，城市圈才能變成現實。A城居住，B城工作，這種模式正率先在京津冀、珠三角、長三角出現。其中廊坊—北京、崑山—上海，東莞—深圳，佛山—廣州這種居住、工作模式已經相當普遍。隨著國家「建設10個北京」策略的落實，未來將有至少10到15個國家中心城市（其中一線城市或許被定位為世界城市，比如上海和深圳已經被中央提出要建設全球海洋中心城市）。圍繞著這10到15個中心城市，將形成一個個1小時通勤圈，其半徑至少在50到70公里。如果按照深圳東莞的人口密度，這15個半徑為70公里的城市圈，足以裝下90%到100%的人口。所以，你可以想見一下，遠離這些城市圈的中小城市的命運。

本文重點闡述成都都市圈在新型城鎮化以及建設國家中心城市大背景下的投資機遇。

很早，成都市政府新聞辦就召開了「成都市新型城鎮化規劃（2015-2020年）」專題新聞發布會，根據成都「建設現代化國際化大都市」的目標定位和到2025年將全面建成國際性區域中心城市這一中長期目標，《規劃》提出:到2020年，實現人口城鎮化水平穩步提高，城鎮化形態格局更加優化，城鎮化產業支撐更加有力，城市發展質量顯著提升，城市人文魅力更加彰顯，城鎮化體制機制創新保持領先，基本建成國際性區域中心城市。通過模型測算，到2020年，成都全市常住人口城鎮化率達到77%，常住人口規模達1650萬人。

具體措施如下：

一是推進中心城「雙核共興」。

以「北改」工程為龍頭，加快中心城區有機更新，高起點建設天府新區（直管區），堅持實施「小街區規制」，加快形成錯位發展、「雙核共興」發展格局。

二是加快衛星城「獨立成市」。

按照產城融合、職住平衡的發展要求，明確龍泉驛、新都、青白江、溫江、雙流、郫縣、新津、都江堰等8個衛星城的定位，如龍泉驛定位為汽車城，雙流定位為臨空產業城、都江堰為旅遊休閑城。公共服務方面，將打造涵蓋公園綠地、公共交通在內的十分鐘便民服務圈；同時，規劃、土地、財稅政策也將進一步向衛星城放權和傾斜。

三是積極培育中小城市。

全面提升金堂、彭州、崇州、大邑、邛崍、蒲江等區域中心城的基礎設施建設和公共服務水平；建設永寧、新繁、安德、壽安等10個人口規模在5萬人以上的小城市；建好「天府古鎮群」和商貿、科技、農業示範鎮等特色鎮。通過點、線、面結合，將區域中心城及小城市、特色鎮，培育成為全市統籌城鄉的重要載體和農民就近城鎮化的主要區域。

四是推動市域軌道交通加速成網。

實現中心城區加速加密成網，天府新區（直管區）初步成網，全域成都實現軌道貫通。到2020年，隨著捷運6號線等線路陸續投用，捷運運營線路里程達500公里，建成益州大道、IT大道2條有軌電車示範線，建成成灌鐵路與西環線連接線等市域鐵路工程，實現「縣縣通快鐵」。

五是做大做強工業支撐。

以工業化帶動城鎮化，推動城鎮工業體系轉型升級；明確天府新區（直管區）、衛星城和區域中心城先進位造業發展導向，推進工業布局與城鎮布局協調互動；探索建設城市新區的模式，加快完善工業園區的城市功能配套。

六是大力推進創新創業。

深入實施「創業天府」行動計劃，聚集創新創業人才；以成都高新區國家自主創新示範區和成都科學城等重點示範區域輻射帶動全域創新；打造開放式的「眾創空間」夯實創業就業基礎，驅動城鎮化轉型發展。

七是提升公共服務水平。

逐步推進基本公共服務由戶籍人口向常住人口全覆蓋，明確人均公共服務設施享有標準，調整完善教育、醫療、文化、計生等行業和領域的規劃和政策。同時，引導公共服務資源向衛星城、區域中心城、小城市延伸；推動公共服務市場化改革，放寬投資准入限制，以定標準、買服務、給補貼等形式，引導社會力量進入社區服務、養老、基本醫療檢查、就業培訓、科普教育等領域。

八是傳承城市歷史文脈。

嚴格保護歷史文化街區和歷史建築，推動非物質文化遺產整體性、搶救性、傳承性和生產性保護；打造「杜甫千詩碑」、文殊院歷史文化保護片區等歷史文化標誌性載體，保護性開發洛帶鎮等歷史文化名鎮；在捷運站等城市建設中注入現代文化元素，塑造體現現代化國際化大都市的文化風貌。

九是加快生態文明建設。

以全面建設國家生態文明先行示範區為抓手，加強市域生態體系建設，提升城鎮綠色低碳發展水平，積極探索生態文明體制機制創新，協同推進城鎮化與綠色化。如規範垃圾分類回收等。

十是深入推進戶籍制度改革。

完善全域成都城鄉統一戶籍政策，加快建立以積分落戶和梯度享受公共服務為重點的居住證積分管理制度體系，來蓉人員可享有相應的子女教育、社會保障、就業、住房保障等公共服務。

根據以上全國和成都新型城鎮化政策分析，本人認為目前成都周邊新興區域是投資的機遇期。隨著成都第三繞城公路的通車，目前第二繞城公路已經全線貫通，總長110公里相當於北京的五環，成都將正式進入國家中心城市戰略圈。本人七年前在成都東北二環外以每平米兩千的價格投資的房子目前已經漲到每平米12000，後續還將看漲到18000。主要原因是城區改造、產業升級、環境整理、交通改善（捷運七號線就在門口五分鐘）等一系列改善措施帶來的房產大幅度增值。而這些城市改造的機遇一般人看不到。

目前成都周邊重點城市群建設裡面，北部的蒙陽鎮品質大盤中海外北島是投資價值窪地，樓盤地處北星大道與成都第二繞城高速交匯處，交通設施已經很完善，這裡將是未來第二個產業升級和舊城改造的地方。目前樓盤均價4000元的白菜價是絕佳的投資機會。隨著成都北城改造推進，城市基礎設施不斷完善，產業進駐，人口增長，這裡的投資價值將愈加明顯，翻倍只是時間問題。

作者：mkshf01

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