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投資公寓,是陷阱還是餡餅?是「坑」還是「底」?

投資公寓,是陷阱還是餡餅?是「坑」還是「底」?

隨著2016年房價大漲,買房投資的理念已經深入人心。上至60歲的菜場大媽,下至尚未畢業的大學生,買房投資早已成為大家日常生活中的熱門話題。

不僅如此,一些有過多次購房經歷的房產投資者,因其享受到樓市黃金十年的趨勢紅利,早已實現財務自由,成了眾人羨慕的對象。而錯過機會、手持現金的一批人則是懊惱不已,追悔莫及,於是又慌不擇路地湧入搶房大軍中……特別是今年兩會前後,主城區限購、限貸的嚴格調控政策下,投資者們開始瘋狂地湧向遠郊,甚至是跨城搶房。

在這些盲目的從眾者眼裡,均價9500元/㎡的開封西、9000元/㎡的滎陽東、8300元/㎡的平原新區以及11000元/㎡的港區,買到就能升值,兩三年後,甚至都可能翻倍。

這些盲從者完全低估了中央政府說的:「房子是用來住的,不是用來炒的。」

不知投資這些遠郊房子的投資者是準備自己住呢,還是想著三五年後房價翻倍賣給別人呢?如果自己不住,出租的話能租出去嗎?出售的話有人接手嗎?

然而,在城市的核心區域,一些位置較好(多數在主城區或商務區)、單價不貴、總價不高、交通便捷的樓盤,卻在銷售市場中遇冷,這就是公寓產品。在那些瘋狂的炒房者眼中,公寓就是「坑」,不能投資。而在另一些少數人眼中,反而把這種「坑」視為「底」,抄底正當時。

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談寓色變——「多數人」眼中的公寓之「坑」

現在大部分人不願意投資公寓,甚至「談寓色變」,避寓如避雷。原因主要有下面幾點。

1.首付高,利率高

通常,投資公寓的首付為50%,貸款50%,貸款利率上浮10%,貸款年限為10年。首付高、利率高、貸款年限短。相對於住宅30%首付來說,投資槓桿沒有最大化。

2.交易稅費高

按照政策規定,商用公寓的契稅為4%,往往是住宅的2倍之多。如果是二手房轉讓,綜合稅費多達近30%。

3.難變現、難轉售

高額的轉讓稅費增加了商用公寓轉手交易的難度,讓公寓難以變現。因此,公寓不適合追求短期投資、快速獲利的人。

4.40年使用年限

相比於住宅的70年產權,很多人都說公寓的40年產權太短。這一點也讓很多人對公寓投資望而卻步。

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新政下公寓投資,「少數人」眼中的公寓之「底」

投資大師巴菲特有一條名言,「我奉行一條簡單的信條:別人貪婪時我恐懼,別人恐懼時我貪婪」。在市場被高估時,用恐懼理性思考;在市場被低估時,有勇氣冷靜買入。只要你符合下面幾個條件,完全可以跳出思維界限。其實,巴大爺的這個投資信條同樣適用於房地產投資。

如果手頭有資金,在看透了民間理財、P2P以及股市「收割機」的本質,並且在用完購房及貸款資格的前提下,公寓產品真的沒有投資價值嗎?

假設滿足以下幾個情況:

1.有大把現金;

2.投資住宅被限購;

3.投資住宅被限貸;

4.不準備賣,打算長期持有收租。

在投資住宅被限購限貸的前提下,願意長期收租持有,公寓產品能夠擁有銀行1:1的槓桿支持(即首付50%,50%貸款),加之公寓因其風險小,門檻低,後續出租收入穩定,投資核心城區的公寓不失是一種理想的選擇。可以說,在房票越來越稀缺的時候,更多有眼光的投資人把目光投向公寓,成為他們的投資首選。

1.不限購、不限貸,土地使用權自動續期

公寓只有40年產權,其實這個說法是不準確的。首先,40年指的是土地使用年限,而房屋的產權卻是永久的,這是兩個不同的概念。

《物權法》第149條規定:住宅建設用地使用權期限滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

按照《物權法》規定,公寓的40年土地使用年限到期之後,很大的可能性是可以自動續期的。

2.價格低

為了清晰地顯示公寓銷售市場行情,我們將同一區域,位置相近的公寓和住宅在售價格做了一個對比。

通過對比,我們會發現,在鄭州市場,同一區域下,在售公寓的價格僅僅是住宅價格的60%左右。相比住宅,公寓不僅單價低,面積小,總價也很低,投資風險較小。而且現在鄭州市面上的公寓,不少開發商可以首付分期,且不收利息,兩年內補齊首付即可。這也降低了資金占用,是住宅不能比的。

3.位置好

李嘉誠曾發表過一個關於房地產的至理名言:「決定房地產價值因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段」。這句話不僅被開發商們奉為金科玉律,也是房產投資客信奉的真理。好的地段不僅意味著配套齊全,還能帶來升值的無限可能。

因為公寓的商業特殊性,一般位於繁華的商業圈(或商務圈),地段發展前景好,周邊配套設施完善,交通便利。相對很容易出租,租金價格高,這也對投資回報率產生積極影響。

4.好出租

公寓戶型的設計可同時滿足住宅和辦公的需要。一方面,鄭州都市村莊消失,租賃市場需求大。另一方面,公寓也可以作為初創業者的辦公室,因為租金比寫字樓低,比社區住宅便利,所以也吸引了創業者的青睞。

5.長期持有回報率高

投資回報率是衡量投資成功與否的重要標尺。投資公寓因其購買時單價比住宅低,決定了出租的回報率比同地段的住宅要高。業內普遍認為,鄭州住宅一般是1.5~2.5%的回報率,而公寓可達到4%以上。因此公寓很適合追求穩定月租金的投資客,長期持有還會獲得資產增值收益。

6.政策機會

從今年3月,北京、上海開始整治一部分「商改住」項目,一部分人開始擔心,鄭州也會禁止商改住項目。在這一點上,我們必須理解北京、上海出台這一政策背景與核心的是控制城市人口增長過快、過多,需要適當降低密度。而鄭州恰恰相反,鄭州剛剛入選國家中心城市,處於高速發展的時期,需要大量吸納人才,甚至是搶人。在這一環境下,公寓市場正在蓬勃興起,也成為了眾多房企競相探索的轉型領域。

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綜述

公寓產品是「坑」還是「底」,還是要看購買者的具體情況而定。如果是首次置業或者是居住改善,我們是不倡導購買公寓產品的。但如果家庭擁有一定的資金尋求投資需求,而且在被樓市限購、限貸的前提下,投資當下核心城區的公寓產品,長期持有收租,不失為一個不錯的選擇。

是「坑」還是「底」,只是參與者的角度不一樣罷了!

歡迎購房者、投資人、地產營銷從業者分享交流。

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