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海濱公園10月底開放 多家房企已「種草」周邊地塊

海濱公園10月底開放 多家房企已「種草」周邊地塊

。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。城北要修建海濱公園的事兒說了五六年了,當時僅是一紙規劃的公園依然吸引了不少人在附近買了房。日前,多家媒體集體發聲稱海濱公園一期終於開建啦,預計10月底竣工開放。

銳理君實地走了一圈,公園確已開建,由於當天下著雨現場並未見工人施工,但是可以看到現場擺放著一些建材,部分地方已經平整出來並種上了樹苗,看來這一次海濱公園終於玩真的了。

開工建設的海濱公園

據了解,海濱公園橫跨成華區青龍、白蓮池兩個街道,總佔地面積為721畝。本次開工建設的一期工程佔地約202畝,比4個人民公園(佔地50畝)還大。按照施工進展情況來看,二、三期最快明年進場施工。待公園全部建成后,將為周邊22萬市民提供休閑、娛樂及鍛煉身體的好去處。

海濱公園作為一個大型的公建配套,其對區域的影響力不可小覷,上網搜索海濱公園的相關信息就可以發現當時不少購買藍光coco國際的客群就是看中了海濱公園這個超大「配置」。

如今,海濱公園已不再是一紙規劃,區域的住宅、土地市場或多或少都將受到公園帶來的利好,那麼,這個許久不在市場上發聲的區域,又有哪些值得一說的情況?銳理君在公園附近看到的幾宗地塊,是否更值得關注。

一個板塊僅3個項目在售

區域住宅土地「缺糧」

從板塊劃分來看,海濱公園正位於駟馬橋板塊,這是成華區發展較早的一個區域,從2016年1月到今年上半年區域的供銷價整體走勢分析,區域價格整體趨穩有小幅上漲,供應集中在2016年,今年暫無新的供應。

成交方面從2017年3月開始逐步上漲,5月成交達到最高。另外,從面積段上來看,區域新增供應集中在90—110㎡,但整體的量並不是很大。相較於2016年,今年上半年90—130㎡之間的產品成交量有所上漲,5月達到最高,與成都地區逐步進入改善深水年的趨勢一致。

2015年12月—2017年6月駟馬橋板塊供銷價整體走勢

事實上,區域在售的項目並不多,上半年僅有首創光和城、電建地產泛悅城市廣場、三友香瀾半島有一定的成交,而首創光和城項目正好位於海濱公園旁。

從2016年1月—2017年6月這幾個項目的備案均價來看,漲幅均在正常區間,項目產品形態均為高層住宅,面積段依然偏剛需。如此來看,駟馬橋板塊的住宅市場急需新的供應補貨,積壓的改善需求也需要釋放。

2016年1季度—2017年2季度駟馬橋板塊在售項目銷售面積走勢圖

與住宅市場供應吃緊狀況相同,駟馬橋的土地市場也可謂是地慌,2016年區域僅有一宗地塊上市,據了解,該地塊在去年11月1日那場「瘋狂」的主城區土拍中被合能拿下,如今項目正在打圍建設中。

地塊正在打圍施工

觀察近幾年駟馬橋板塊的放地情況,節奏明顯放緩:2014年4宗,2015年3宗,到2016年僅1宗。從住宅性質用地的成交樓麵價來看,2014年的一宗為4720元/㎡,2016年的一宗為5820元/㎡,對比現在的區域房價,成倍的價值空間顯而易見。

再對比同環域其他的板塊來看,幾乎沒有地塊上市,最近的一宗外雙楠板塊的地塊被東原以土拍當天最高的樓面地價拿下。由此可見,位於2.5環的駟馬橋板塊其土地的價值顯而易見。

圍觀海濱公園這個大配套

周邊竟有690畝地塊儲量

如今,2017年也已過半,區域仍沒有新的土地上市,但是隨著海濱公園的建設啟動,區域地塊再一次受到開發商關注,銳理君在區域實地觀察的過程中看見不少的人在公園周圍的地塊處拍照,同時也發現了海濱公園附近確實還有不少可供上市的熟地。

從海濱公園片區未來可供上市的地塊信息圖來看,區域周圍地塊合計690畝,包括9宗住宅用地、2宗商業用地以及1宗文娛用地,全部分佈在海濱公園附近,其中面積較大的是1宗120畝的住宅地塊,距離公園不到1公里。

海濱公園片區未來可供上市的地塊信息

值得一提的是,緊鄰海濱公園在建的區域還有2宗住宅地塊,其中較大的1宗為30號地塊有83.6畝,地塊位於龍錦街和東泰路交匯處,地塊整體打圍,內部平整但有部分糧食作物。海濱公園的配套優勢不必贅述,地塊周邊道路暢通,公共交通有64路、1035路等。

30號83.6畝地塊內部

除卻地塊周邊的優勢,地塊還享受著海濱公園這個區域整體的大型配套優勢,那麼,經歷了北改政策后的幾年變遷,區域配套又有哪些變化?能否成為區域地塊增值的實力砝碼?

借勢土拍「主城熱」

海濱公園片區成房企關注的重點

區域交通:

總體來看,海濱公園這個區域位於北2.5環紫荊東路旁邊,除了正在打造的海濱公園,旁邊還有成都動物園。區域以西的蓉都大道將被打造成為城北的主要景觀大道,區域以北是正在整體打造的三環路,區域以南是二環路及高架等交通要道,區域交通縱橫交錯,路網成熟度高,同時捷運3、7號線也將在這裡匯聚。

周邊教育:

區域目前已經有成都市第四十中學校、石室國中青龍校區、成都市實驗中學、海濱國小、成都市北新實驗國小等教育資源。

周邊項目:

未來2-3年,隨著華潤、招商、藍光、首創等品牌開發商打造的標杆項目落成,商業街、大型購物中心等成熟的生活配套也將次第呈現。就此看來,區域的居住品質還有較大的上升空間,同時由於區域屬於北改範疇,部分地方面貌依然處於變化之中。

周邊土地:

自從今年上半年4月6日的土拍之後,城北繞城外破萬的樓面地價證實城北區域價值的上漲,同時開發商的目光也開始在區域聚集。一方面城北的城市面貌隨著區域北改已有較大提升,另一方面,區域潛在的改善需求和改善市場也為開發商提供了較大的信心。同時,作為中心城區,區域不少可供上市的優質地塊可以說是「寸土寸金」。

另外,7月18日的主城區大規模土拍即將上演,其中三宗位於成華、兩宗位於金牛,這次土拍還將熔斷3.0首次引入,屆時會採取商品住宅用地「限價競買+抽籤競得」、商住混合用地「限價競買+競商業自持比例+抽籤競得」方式確定競得人,具體規則詳見出讓文件。土拍預告一出就有不少業內媒體開始解讀,從前幾次的主城區土拍情況也不難預測,開發商對這次土拍的關注度必然不小。

從媒體解讀來看,此次土拍很可能出現較高溢價,金牛和成華區幾宗地塊的拍成交很大程度上將對城北未來將要上市的地塊產生一定的影響,海濱公園區域由於其既定的資源優勢,加之區域已經聚集了華潤、藍光、首創、金科等實力開發商,區域的地塊潛力將值得期待。

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