公積金的用法，99%的人可能都錯了

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►你知道如何正確使用住房公積金嘛？此文顛覆你的認知！

一、大多數人心中的公積金貸款：更便宜

在很多人的印象里，公積金貸款是一種很實惠的貸款。

從2000~2011年，公積金大概只比商業貸款低0.25%左右。好比目前基準利率4.9%，但有大量存量客戶都是拿的「7折貸款」——4.9%*70%=3.43%。這和公積金3.25%就差得不遠。

此時公積金的優勢僅有0.18%。

從2012年開始，事情有所變化。因為當時的調控，利率從7折漸漸地恢復了85折、9折，但是原有的「7折貸款」客戶合同不變。

因此出現了：

7折用戶：利率3.43%；

9折用戶：利率4.41%；

公積金用戶：利率3.25%；

從這個角度講，2016年新辦的貸款，基本上都是 「9折」。所以還是要比公積金貴1.16%，算是個不小的數字。

二、公積金貸款能用就用？錯！

2001年我剛剛入行的時候，公積金貸款是絕對的大頭。

當時幾乎所有的 理財「大師」們，傳授的「買房10大技巧」開篇第一句話，必然是公積金貸款。他們把公積金貸款看得如此重要，以至於忘記了買房。

不僅僅是學術界，民間亦是如此。

能借公積金貸款的，就絕不借房貸。

最好是不貸款，實在實在不行，就僅僅只貸一次公積金貸款。

在2001年時，上海公積金單筆貸款的上限僅有10萬元。

許多人就是為了用滿這10萬元，所以他們只買一套14~15W的小房子；

或者為了符合公積金貸款條件，而推遲一年二年買房；

或者為了使用「組合貸款」，而使得整個流程很慢很慢；

一輩子只貸過一次10萬元公積金，就成了「認房又認貸」的第二套。

許許多年以後，他們才能認識到，這是多麼慘痛的錯誤！

三、使用公積金的最好辦法？別弄公積金貸款

那麼，公積金最好的用法是什麼？

就是根本不要去用它。

為什麼，因為這涉及到幾個麻煩：

1）金額太小，蚊子肉有限

2）公積金可能反而更貴

3）貸款規劃

4）其他用法

我們依次來講這幾個問題。

一）公積金貸款省不了多少錢

理財網站總是說「公積金利率低」。但是這個低，到底是多少低。定量計算，只有我有這個演算法。

我以前的文章寫過，任何利率優惠，都可以折算成房價。

以100W元3.25%公積金貸款為例:

PMT (3.25%/12,360,1000000)=4352.06元

而對於普通商貸：

PMT (3.43%/12,360,977670)=4352.06元

PMT (4.41%/12,360,868066)=4352.06元

也就是說，97.76萬元7折房貸，等價於100萬元公積金貸款。

你忙了搗鼓了老半天，其實也就省了2.23萬元！

前幾年公積金貸款還要收大幾千「擔保費」，那就更雞肋了。

對於9折商貸來說，100萬元公積金貸款，等價於86.80萬商貸。相當於省了十三萬多。那還值得一做。

但值得注意的是，這13W要靠30年才能賺回來。如果你五年截斷的話，大概只賺了1/3。

二）公積金貸款可能比商貸更貴

在某些情況下，公積金甚至比商貸更貴。

這主要是因為公積金中心，長期一條非常不合理的規定，「五年以上二手房，公積金貸款僅限15年，而不是30年」。

當然，2015年新政，改為：20年以上樓齡，只能貸15年。6~19年樓齡，貸35-N年。

我們還是以15年舉例做表。精算15年和30年的巨大差距，哪怕你利率低一碼，都無法彌補。

表格：1000000元貸款，公積金15年，商貸30年

這個結果是不是令你震驚的？

你只要達到3.72%的理財收益，7折30年就比公積金更划算。

你只要達到6.27%的理財收益，9折30年就比公積金更划算。

所以說，有時候就算你求著我貸公積金。我也是不要貸的。

再來算一個圖，還是15年對比30年。

只不過第5年「截斷」掉了。房子賣了或者貸款Re-finance之類的。

這張圖表中，結論就稍有不同。

七折貸款保本線是5.51%，這還是一個很低的利率，說明純商30年非常佳。

但是「9折30年」就不行了。其「保本」利率要達到了19%。

長期的力量無法釋放出來。

如果想好了5年就拋。「15年公積金」還是比「30年9折商貸」要優。

三）純公積金

綜合之前二論，我們得出結論：

1）公積金貸款可以小賺幾萬，但不多

2）某些場合還不如純商貸

3）為了公積金貸款耽擱交易流程頗不值得。撿芝麻丟西瓜。

其實這裡面有一個bug，該bug前二年可行。

4）純公積金貸款，不檢查二套，也就是你第一套純商貸，第二套用公積金貸款，則它可以把你當作首套處理。唯一的缺點是，公積金貸款額度實在不高，面對現在的房價，實在買不了什麼房子，對某些高首付的小白或許有用。

四、公積金的正確用法：提現

好吧，所以公積金還用嗎？當然。

如果你公積金餘額很高，高過了月供很多倍。則給你的建議，最好的做法是「提現」。

提現，把十幾萬現金提在手裡。這是比「年沖」「月沖」都更好的做法。

許多人不知道。「公積金餘額」其實是可以提現的，尤其是提現條件：

1）新產證六個月之內，憑產證提現

2）死亡

3）放棄國籍

4）滿60歲退休

一本產證，如果你沒申請「公積金貸款」「組合貸款」的話，你就可以申請「全額提現」。

哪怕有商貸，一樣可以把公積金全部都取出來。

當你一次性把公積金由十幾萬清為零了。此後，隨著你的工資，它又在每月幾千幾千的增加。

這筆錢也不要浪費。公積金是可以沖還房貸的。

具體的做法，是找到你銀行辦房貸的信貸員。

你不僅僅可以用你的公積金，還能扣你LG的，你爸爸的，媽媽的。

憑著你的貸款買房，就把全家人的死錢變成了活錢。

所以，公積金的正確用法，是不要貸，但可以提。

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