危機惡夢與樓市「呵護」 澳政府平抑房價決心到底有多大？

6月份最新的樓市數據出來，似乎沒有引起什麼關注。上周，全澳五個主要首府城市房價下跌了0.1%，在28天內下跌了0.5%。其中悉尼上周成交均價下跌了0.2%，28天內下跌了0.8%。墨爾本和珀斯的房價甚至出現了微漲。

最近有三件事倒是吸引了不少眼球。一是「維州地稅要漲12倍，投資者要恐慌性拋盤」的新聞轟炸了一輪之後，很快被「揭批」不過是嘩眾取寵的笑談。二是悉尼一些中介機構反映，面對首次置業印花稅減免、首次置業需求增長，悉尼售房者正在提高報價。這直接打了新州補貼首次置業者的一系列政策的臉。三是近期各大銀行又掀起了一場「價格戰」——下調了還本付息類房貸利率。

看起來，無論是5月公布的聯邦預算案中解決住房可負擔性問題的措施，還是新州和維州出台的一系列加強住房可負擔性的改革措施，都收效甚微，有的甚至還起了反作用。

無論聯邦政府還是州政府，連續出台的房地產調控政策的目的，就是通過供求雙向調節，抑制房價過快上漲。供給方面，規劃部門也一再表示要增加基建投資，增加住房供給量，即使還不能馬上實現，起碼也有穩定預期的作用。需求方面，打擊海外買家，保護本地剛需。為什麼調控政策已經雙管齊下，樓市仍沒能像很多人預想或期待的那樣，進入平穩下行的階段？

所以人們在問：政府平抑房價的決心到底有多大？

危機惡夢與樓市「呵護」

如果我們回顧一下過去20年來澳洲房價的變化，就會發現，在歷次房價下跌時，央行和政府都使用財政政策和貨幣政策「托」住了樓市，防止房價暴跌。

房產大數據公司CoreLogic比較了過去20年來澳洲各首府的房價，發現這些城市的房價上漲了346.4%。但期間出現了兩次自由落體式下跌——2008年和2012年。

2008年3月至12月，9個月里澳洲首府房價下跌了6.1%。2010年10月至2012年5月，17個月里首府房價下跌了7.4%。

澳洲首府城市房價綜合走勢

圖表來源：CoreLogic

將各個首府城市分開來看，雖然它們的房地產市場周期不盡相同，但大部分首府城市都在2008年和2010到2011年經歷了房價的下跌。

在這兩次樓市危機，最終的拯救者都是政府。2008年，央行祭出了降息的法寶，政府派發現金，並給首次置業者補貼，以刺激需求。這些措施將澳洲樓市拉出了谷底。

澳洲各首府城市房價走勢

圖表來源：CoreLogic

2010年，隨著利率上漲，首次置業者刺激政策取消，后金融危機時期刺激政策力度大減，房價再次回落。2011年底，澳央行再次下調利率，此後樓市再次開始回暖，至今為止已連續上漲了五年。

現在回頭去看2008年和2010年的兩次樓市低谷，房價跌幅遠遠不及低谷前後房價上漲的幅度。霍巴特和達爾文受到的影響最小，而起伏最大的是墨爾本(-8.3%)、珀斯 (-6.8%)和悉尼(-6.2%).

2010-2011/12年，所有首府城市的房價都出現下跌。期間除悉尼(-5.0%)， 阿德萊德 (-6.9%)和堪培拉(-4.4%)這三個城市以外，其他首府的房價跌幅均超過了10%。跌幅最大的是達爾文(-19.7%)，其次是霍巴特(-14.3%)和布里斯班(-11.7%，墨爾本的跌幅也達到了10.5%

所幸的是，在這兩次危機中，央行和政府用刺激政策將樓市從泥潭中拉了上來，避免房價繼續急劇下跌，從而將整個經濟拖入衰退期。

這裡提到這兩次危機和政府「救市」，是想要做這樣一個提醒：樓市攸關，政府並不想，也不敢讓其猛然下跌。那些等著政府突然放出大招使房價猛降30%的人們，可以放棄幻想了。

目前全澳人口中，建築行業的從業者佔9%，如果算上更廣泛的產業鏈上的行業，如家裝、按揭貸款中介、零售業(零售業是雇傭人數排第二的行業)等，一旦樓市崩盤，可能受影響的就業人口達到16-17%。換句話說，如果政府不想讓失業率飈升，就必須小心翼翼地對待樓市政策。

另一方面，政府稅收對於房地產的倚賴，已比數年前更甚。自2013財年開始，各州和領地政府的房產稅收連續四年逐年遞增。2015-2016財年，各州和領地政府從房產上徵得的稅比上年增長9.6%，達到496億澳元，占所有稅收比高達51.9%，無論金額還是佔比都創下了歷史新高。可以說，樓市受傷，將直接傷及政府財政。

「托市」謎思

那麼是否可以這樣想：既然有政府「托市」，樓市還會繼續一路高歌猛進？

恐怕並不是如此簡單。樓市的確在某種程度上被政府所引導，但從過去20年的歷史來看，也並不能完全幸免於難。在來自外部的衝擊和國內經濟矛盾積聚到一定程度時，政府也有「失靈」的時候。

當前不太可能出現像2008年金融危機那樣波及深廣的外部衝擊，但需要警惕的是三個方面。

一是目前澳洲失業率已達到2008年和2009年的水平。雖然官方公布的數據沒有超過6%，且似乎有下降的趨勢。但是這未必說明就業狀況在好轉。任何每周工作時間多於一小時的人，無論是免費的還是以實物償付的，都被澳統計局視為就業人口。但有學者指出，有226萬工作年齡的澳洲人找不到工作，遠遠超過統計局公布的73.2萬。目前全澳的真實失業率可能高達15%。

二是由於工資增長停滯，按揭貸款利率已到了歷史最低水平，比2008年金融危機時還要低。據澳統計局公布的數據，名義人均工資下跌了0.7%，真實人均工資下跌了2.8%。今年一季度家庭人均可支配收入環比下跌了0.1%，同比下跌了1%。家庭債務水平還在繼續攀升，當前家庭債務與可支配收入之比已達到前所未有的190%。

目前基準利率只有1.5%，按揭貸款利率繼續下調的空間已經很小。如果監管部門向商業銀行施壓，再加上澳大利亞的AAA評級很可能不保，銀行融資成本上升，最終只能上調按揭貸款利率。

如前文所說，前兩次政府「救市」均使用了降息這一有力武器，在2008年時還使用了大規模財政刺激政策。但目前，聯邦預算案的財政壓力是空前的，這意味著政府可能無法動用大規模積極財政政策來支持家庭和樓市。如果樓市動蕩，可能比前兩次的災難更大。

也許這一次，最值得深味的，不是政府願不願意撐住樓市，而是能不能撐住樓市的問題。