鄭州公寓量暴漲，汀瀾君給你個投資法寶！

公寓作為商業地產投資中最為廣泛的一種形式，每次限購政策捲土重來，公寓市場就會出現不同程度的回暖。在去年延續到今年的全國樓市新政層層加碼的背景下，公寓因其不限貸、不限購、總價低、配套齊全等獨具魅力的特點，總是受到更多開發商、投資客以及剛需購房者的青睞；同時，在去庫存、發展短租等細分業態的影響下，各類資本、酒店品牌、中介機構及房地產開發商正不斷進入，取得了巨大的市場空間。

從全國來看，公寓供給量近兩年都處於上漲趨勢。尤其在中東部多數核心城市以及核心城的周邊溢出區都被限購后，投資公寓成為一種主流行為。那麼蓬勃火熱的公寓市場是否還能進入，投資公寓是否穩賺不賠，鄭州的公寓市場將呈現怎樣的態勢？

01 近兩年鄭州公寓項目增多，竟是因為……

從供應來說，以鄭州為例，住宅限購，寫字樓商辦不好出售，開發商便轉而開發大量公寓產品。公寓面積小門檻低，又接近住宅，還不限購，符合投資客的需要和既有滯銷物業的轉型。

從需求來說， 城市的房價步步高升，很多人買不起房子，便要租房子。住宅合租的話私密性不是太好，而公寓的私密性相對較好，獨立自由，租賃市場有一定空間。在購房者看來，公寓不限房票，不佔購房名額，剛需買套公寓過渡，投資者作為投資工具都有很大土壤。

02 鄭州公寓市場存量積壓，同質化嚴重

2017年鄭州公寓累計釋放：在售公寓將達89個，釋放量達316萬方。

2016年公寓銷售約158萬方（備案102萬方+草簽56萬方）。

2017年50%公寓將積壓庫存。

03 缺乏統一管理，物業自身升值空間有限

公寓洪水一樣到來，但大部分公寓存在甚至連大學里宿舍樓都不如的管理現狀。很多開發商把公寓賣了之後就很少管了，交給物業之後，除了公寓比住宅物業管理費高之外，其管理比普通住宅的管理要差很多。

一般情況下，一棟公寓裡面可能有居住也有辦公，而居住的人群又過於龐雜，在這樣的情況下，很多都是物業除打掃衛生之外，很少去管進出的都是什麼人。

上圖是貴陽一個叫花果園的公寓樓，被幾十家公寓租賃公司做成酒店，沒有統一規劃。這棟樓在當地被稱為「貴陽第一炮樓」。

04 痛並快樂著，投資公寓需謹慎

公寓是一種介於商辦和住宅的中間品，價格低於住宅，可以滿足過渡的需求，又可以有租金收益，限購時不佔購房者的名額，還有精裝修的優勢，而且現在的公寓裝修程度都比較高。所以，無論是投資客還是自住，公寓的優勢是比較明顯的。

限購下自住或投資公寓優勢明顯，鄭州政策不會收緊。

但是很多投資群體一直有個誤區就是，我們拿到房子之後的若干年投入的錢就賺回來，不過根據現在房價上漲的幅度，我們再去算這筆賬是算不過來的。若算公寓投資，第一要看位置；第二，有沒有人託管（對整個房子的託管）；第三，這地方未來的年輕人是不是夠多；第四是否有商圈地段的烘托。

目前鄭州市場相對來說比較落後，集中式公寓剛起步，分散式發展相對好些，在全國叫得響的品牌公寓是沒有的。這既是鄭州公寓發展的現狀，同時又是機會。

從2009年到2014年，鄭州新進城市人口達到186萬，在全國城市排名第八，只比深圳少一萬人，新進人口需要租房或者買房。租房就是合租或者租住私密性強的單身公寓。

商業地產存在嚴重的過剩現象，「商改租」「住房租賃和銷售管理條例」等一系列政策的出台，有利於商業去庫存，同時增加租賃住房供給，表明了政府在商業去庫存、住房供給側改革的決心之大。這對於市場上的公寓產品來說，預示著一個巨大的利好。

05 風口上的新豬——公寓的託管運營

按照傳統思路和現有的公寓規劃、建設、銷售及售後無人統一管理的模式註定是要受到挑戰的。

根據不同階層、不同區域的租房客群的差異，定義出他們的生活習性，按照這樣的生活習性，打造出適合他們生活及社交的全新生活空間及場景，這才是未來公寓的能夠生存之本。

空間的設計僅僅只是硬體方面的，要想能夠給公寓租住者創造出區別於沒有服務的租住空間，運營才是關鍵。

在這樣的情況下，選擇一個適合項目區域市場租客需求的公寓運營商就顯得尤為重要了。

近兩年火爆的長租公寓吸引了眾多投資者，他們各有各的基因與IP：

而作為散客，在鄭州最擔心的應該是這麼多公寓供給量，買誰好，哪個能有穩定收益，能出租，能高租？今天汀瀾君介紹下自己，可能就是一個更好的選擇--- 一站託管型包租公寓：汀瀾公寓鄭州版。

汀瀾公寓分為汀瀾度假公寓（海口、三亞、雲南騰衝、廣西北海、青島、煙台）和汀瀾城市行政公寓（鄭州、西安、成都）。

汀瀾度假公寓系列是結合了越來越被人們關注到的旅遊地產與養老地產，依託母公司河南旅居旅遊集團，基於其20年旅遊經驗數據+40萬人次旅遊產品服務經驗，擇址全球度假目的地，與一線房產開發商合作(例如碧桂園集團、恆大集團、綠城集團、萬達集團等)，按高星級酒店標準開發運營的管家式度假公寓。 只需首付，即可投資知名旅遊城市度假房產，返租抵月供，每年還可以享受30天全國免費交換度假。投資、度假、養老，一站式選擇。

汀瀾城市行政公寓目前已經在鄭州落地，已和鄭州本土知名品質開發商正弘集團達成合作。由正弘集團投資開發，汀瀾旅居進行全面運營的正弘高新數碼港WE+公寓，位於高新區大門口扼要位置（科學大道與瑞達路交叉口），全精裝（家居家電床品齊全、拎包入住），並且託管包租15年（租金.大於月供、租金大於月供、租金大於月供，重要的事說三次），租金每五年上漲10%。業主只用付首付即可擁有房屋產權，月供無憂之外還能每年免費享受15天的汀瀾度假公寓海南雲南青島等地項目的交換入住，全程旅遊管家接送服務。

託管型公寓服務商的進駐，將給供給側嚴重偏多的鄭州公寓市場打開新的出口。能出租，好出租，保證穩定收益才是吹沙見金的投資核心。