2017年上半年樓市關鍵詞，你還不知道？（上）

2017年，上半年... ...

實力雄厚的萬達宣布退出房地產市場...

上海多個酒店式公寓停止網簽...

上海市市長應勇上任，整頓類住宅...

上海多起土拍終止出新規...

房產稅再一次被提及...

上海買房公證處搖號...

都說2016年的樓市是「黑天鵝」頻出的一年

而2017年上半年的樓市卻沒有「黑天鵝」

沒什麼呢？！

因為天都是黑的！

2017年的上半年，簡直就是一場金錢和人品的博弈戰！

對此，幾位深諳地產多年的專家也向我們分享了他們對於2017年上半年上海樓市的看法：

蔡為民 衛民不動產策劃智庫總經理

1

房屋市場壓制，土拍市場熱情

房屋市場上沒有史上最嚴政策，只有更嚴厲。2017年出現前所未見的「限購令」，限購、限貸、限價、限售、限外、限學歷、限法拍、限平房...只有你想不到沒有限不到的措施，同時，冰火兩重天，我們還能看到土拍市場的火熱，不論是上海還是崑山又或是嘉興，只要有地就會有不斷的開發商去拿地，從房企角度出發，基於對未來房地產市場的看好、土地的資源的稀缺和外匯管制的嚴苛，讓房企們紛紛積極拿地。

2

半壟斷市場將會形成

土地價、樓板價的波動，讓的房地產市場、開放商的經營形態越來越香港化，成為半壟斷的市場模式，這種模式已經從趨勢變成現象，這種壟斷的程度隨著時間的推移、地價的走高，會越來越明顯。

3

量縮價降

上海在3、4、5月份，連續三個月一手房的成交量總體下跌，通過前三個月的「量縮」，后三個月的一手房狀態預計會呈現「價降」情況，總體來看，一手房在今年下半年的價格會趨於平穩，二手房的價格會因自持情況而有所波動，猜測會有5%-10%的降幅。

阮淼鑫 策源股份總裁助理兼策源營銷副總裁

1

市場僵局

「僵局」表現在兩個方面，第一個方面是在土地市場上，土地出讓節奏明顯放慢，但企業拿地渴求度依然高漲。今年以來上海新掛牌住宅類地塊為「零」，土地供應幾乎陷入停滯，而已經成交出讓的15幅住宅類地塊全部都是去年底掛牌的，每幅地平均的領申請書家數達到18家，可以看出來，開發企業對於拿地還是非常積極的。

「僵局」還表現在新房市場預售供應上，目前來看供應十分緊張，但同時市場需求降幅並沒有那麼快。因為現在對於預售的管理十分嚴格，使得新房供應速度放慢，最近三個月（3至5月），全市商品住宅新增供應142萬方，同比減少了將近6成，而成交達213萬方，同比下降了48%，供求比為1:1.5，呈現出比較明顯的供不應求的局面。

2

房企分化

首先表現在投資開發端，龍頭企業與中小企業的分化在加速。我們可以看下今年土地市場的表現，積极參与土地競買的，大多數都是行業里的龍頭企業，以及一些國有企業。今年已經成交的15幅住宅類地塊，中海地產拿下了4幅，碧桂園拿了2幅，其餘地塊都被世茂、萬科、保利、綠地、中建、上海建工等這些企業瓜分。在目前這個土地市場上，中小企業已經基本上沒有競爭空間了。而拿不到地，就意味著口袋沒糧，後繼無力，這樣一來，龍頭企業與中小企業的差距就會進一步拉開。

其次，在項目銷售端，受本輪調控新政的影響，置換和改善型樓盤的銷售難度明顯加大，而剛需樓盤依然暢銷。這點在數據上也可以看出來，今年上海商品住宅裡頭80-120平的產品成交比重上升，達到了57%，而中大面積產品的成交明顯放緩，150平以上的成交比重只有15%，比2016年的比重少了7個百分點。造成這種情況的主要原因是當前階段銀行房貸政策收緊，房貸首付大幅提高，資金成本上升，同時二手房的交易周期延長，回款速度放慢，這些因素疊加起來，對於購房者的付款能力造成了比較明顯的影響。

陳廣穎 易居營銷集團上海區域執行總經理

1

房價平穩發展

強控下的計劃樓市，量價均為計劃性強控，均價圍繞48000元小幅波動。

2

行動積極

房企出於自有資金拿地要求，2季度起拿預證積極，銷售狀況基本良好，開盤熱銷率達70％，房企泛上海周邊拿地積極。

3

供應量將增加

下半年預計供應量有明顯增加，無論是業績壓力還是企業自有資金要求，3季度上市量預計達到全年高峰。

4

豪宅市場

豪宅限價，成啞火年

房寶寶小提示：

2017年下半年，是相對好的購房窗口期，尤其是二手房，對於目前手上還有房票的消費者可以好好利用這張房票啦！