周三企業說 | 萬科、碧桂園、恆大，誰是行業真正第一

要聞速看

• 保利地產上半年實現簽約銷售金額1466億元，同比增長33%。歸母凈利潤同比增長13.92%至56.51億元，毛利率和凈利率分別為30.80%和13.15%。

  點評：再上台階

• 世茂房地產上半年實現合約銷售額451.2億元，完成全年目標約56.4%；收入同比增加19.3%至358.22億元；新增土地儲備453萬平方米。

  點評：厚積薄發

• 合景泰富上半年推貨220億元，下半年將加大貨量、預計推售貨值為335億，並將推售6棟總貨值100億的寫字樓以保證全年利潤。

  點評：勇爭上游

• 8月28日，上海寶山2幅純住宅地塊低溢價出讓，萬科以29.19億、0.34%溢價率競得羅店地塊，樓板價20069元/平方米；招商地產以30.55億元、溢價率1.8%溢價率競得109-05地塊。

  點評：強強聯手

隨著8月接近尾聲，各大房企也都陸續公布了2017年上半年的經營情況。恆大、萬科、碧桂園在2016年首次邁入3000億規模，今年上半年這三家房企的表現也各有千秋。過去的很多年裡，萬科在房企中一直是一枝獨秀，今年上半年也保持了穩健的規模增長。恆大在2016年末發力，首次戰勝萬科佔據第一的位置，但今年上半年的增速較去年全年略微放緩。碧桂園作為2016年的黑馬，今年上半年業績依舊保持了高速增長。今天就分別從以下幾個部分看一下碧桂園、萬科、恆大上半年的經營表現。

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銷售業績：5000億小目標

2017年上半年碧桂園和萬科的銷售規模都在2800億元左右。從單月的銷售來看，碧桂園、萬科每個月都保持了400-500億元的業績規模，其中3月份的單月銷售甚至超過了600億元。與萬科的穩健增長不同，碧桂園上半年業績同比增長131.1%，比去年全年120.3%的增速還要高出近10個百分點。恆大則以2291.6億元的權益銷售金額位列上半年權益銷售榜的第一位。

從銷售結構來看，萬科上半年業績中銷售金額貢獻最大的是上海區域達30.1%，同時北京區域和中西部區域的銷售增速也非常明顯。而碧桂園上半年目標為一二線城市和目標為三四線城市的合同銷售金額則分別佔到了50%。

從目標完成率來看，碧桂園目前已經將全年的業績目標從年初的4000億元上調至5000億元，截止7月碧桂園已經完成了上調后銷售目標的66.8%。恆大截止7月末也已經完成了4500億銷售目標的64%。參照碧桂園、萬科、恆大上半年的業績情況，我認為前三強房企的業績規模在年內均有望突破5000億元。

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土地投資：半年拿地1.34億平方米

從上半年新增土地投資的數據來看，碧桂園和恆大的新增土地投資總量在所有房企中都是相對領先的。碧桂園上半年新增土地投資1686億元，同比增長131.5%。碧桂園在三四線領先之後，一二線城市也成為了碧桂園的主戰場。上半年碧桂園加大了核心城市經濟圈的布局，目標市場為一二線城市的新購土地金額佔到了67%。

萬科上半年也積極通過合作及收併購拿地，上半年新增土地中有64.7%建築面積的項目是以合作方式獲得；同時萬科持續深耕核心一二線城市及其城市圈，上半年91.9%的新增投資金額為一二線城市。恆大不僅新增土地投資面積在三家房企中最高，截止上半年的土地儲備總量也已遠超其他房企。相信在當前的市場環境下，無論在一二線城市還是環一線的三四線城市中，這三家龍頭房企都將成為主要的競爭對手。

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財務指標：全面改善，各有所長

上半年，萬科、碧桂園、恆大三家房企的財務情況總體都得到了全面的改善。其中恆大的盈利指標表現的較為矚目，恆大上半年實現營業收入1879.8億元，大幅領先於其他兩家龍頭房企。凈利潤和房地產核心業務利潤也分別同比增長224.3%和249.6%，歸屬股東利潤188.3億，同比大增832%，均創上市以來最高紀錄。

碧桂園上半年實現核心凈利潤71.9億元，同比增長34.9%。萬科上半年的毛利率和歸屬於母公司凈利率也都有較大的增長，這主要是因為上半年結算的項目中大部分是毛利率比較高的項目。但萬科上半年結算收入的下降拖累了營業收入，上半年萬科實現營業收入675.9億元，同比減少了4.5%。如果萬科要保證全年的營收規模維持去年的水平，下半年就需要加緊推進項目的竣工結算。

從負債指標來看，碧桂園截止上半年的凈負債率為37.8%，較去年同期下降了24.8個百分點。萬科的凈負債率為19.61%，也比去年全年的25.9%進一步降低了6.3個百分點，繼續行業較低水平。

企業戰略：單項第一VS全能冠軍

此外，龍頭房企不僅在地產開發領域優勢明顯，也紛紛在多元化業務板塊進行布局。從布局的方向來看，碧桂園和恆大都是在某一個點進行突破。碧桂園通過產城融合的模式，以產業先行、地產為產業服務的理念，在一線城市周邊及強二線城市打造產業發展平台。核心還是想通過目前的風口概念去拿更多的地，獲取更多的項目資源。恆大近期剛發布的「童世界」目前也是文旅當中做的比較好的嘗試。從定位和未來發展來看，「童世界」在國內和國際上都是比較有特色的概念和產品，當然童世界也為恆大拿地做出了巨大貢獻。

萬科近年在整個房地產相關的各個方面進行全方位突破。相比碧桂園和恆大的單點突破、萬科要做的則是全能冠軍。商業開發運營方面，印力集團作為萬科商業開發運營的整體平台，目前排名第三。隨著萬達的商業地產進入調整，萬科的目標也是直指第一。物流地產方面，隨著萬科物流成為普洛斯第一大股東之後也將穩居第一的位置。長租公寓方面，按照目前各區域的數據，三年之後可能也很有希望排在第一。另外在教育地產、養老地產包括產業地產各個方面，萬科現在也是齊頭並進。萬科物業上半年管理面積和收入都有大幅的增長，合併報表后營業收入同比增長69.9%達到近30億元。另外，無論是和鏈家的合作還是美好家的嘗試，都可以看出萬科在家裝領域有很大的企圖心。

我認為，萬科、碧桂園、恆大的三強之爭還將繼續延續下去，從原先的萬科一枝獨秀到今天的三足鼎立，都讓整個地產界更加精彩。

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