樓市驚爆空前大招, 深圳棚改來了!

以迅雷不及掩耳之勢，

深圳空降「棚改大招」！

8月9日，深圳市住建局日前起草的《關於加快推進棚戶區改造工作的若干措施(徵求意見稿)》在網上流出。

根據文件內容顯示：深圳將「加快推廣」政府主導+國企實施+公共住房的棚戶區改造項目實施模式」。

明確規定：棚改區改造的住宅部分，除搬遷安置房以外，全部用於人才住房和保障性住房。

在南山、福田、羅湖、鹽田在4個區里，供應大量的保障性住房+人才性住房，並實現只租不售。

此外，本次棚改的界定時間，由去年7月棚改計劃認定的30年減少到20年。

首先，這份文件對於整個國內市場而言，影響都是空前的。

本次文件最大的看點在於：政府主導+國企實施+公共住房，本次棚戶改造后釋放的所有房源，無論建設、上市、分配等供應環節，都將由國家主導完成。換句話說：未來的住房市場，政府的管控將更加嚴謹。

最重要的是：棚改將以保障性住房+人才性住房為主。

參考《深圳市十三五住房建設規劃》，深圳將供應30萬套商品住房+40萬套保障性住房（含人才性住房），加上如今的棚改計劃，深圳未來房屋供應量中，政府和國企控制的政策性住房、租賃住房，將至少超過一半。深圳也有望成為國內第一個實現「住房公有制」主導的城市。

這對於國家目前倡導的「長效機制」，將具有積極的推動作用和示範作用，對於樓市的後半場，都具有劃時代的意義。

棚改是對棚戶區的改造，棚戶區是指：使用年限較久、房屋質量較差、建築安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全的危舊住宅、住宅區和城中村。

深圳快速發展的近四十年裡，由於人口爆增，住房需求大，曾經創造三天造一層樓的「深圳速度」，存在房屋質量的問題，比如「鹿丹村」。以及特區獨有「二線插花地」的「真空地帶」，很多房屋甚至建造在鐵絲網附近的山林地帶，這些房屋的安全隱患巨大，管理混亂。

除此之外，深圳共有241個城市村+1009個老破小小區，這些都可能是未來棚改的主要對象，佔據了深圳的住房市場半壁江山，將左右未來的住房市場。

深圳這次的棚改計劃，對於城市競爭力也會有很大的提升。

本號曾多次提出，深圳發展空間很大，是一個以房選人的城市，走的路線也是精英化路線。未來棚改+城市更新釋放的人才性住房，將成為深圳吸引人才、留住企業的重要籌碼。另外這次的棚改修改了去年7月制定的界定時間，也將有效緩解深圳用地緊張的難題。

相對於城市更新，政府對於棚改區的態度比較強硬，主動權也掌握在政府手中。因為棚改區基本上都是違法建築、以及安全隱患較大的房屋。文件提出：申請依法啟動強製程序，主要分為：行政徵收+行政處罰。

本次棚戶區改造搬遷補償安置將採取貨幣補償、產權置換以及兩者結合等方式。和城市更新、舊改的搬遷補償相比，棚改區要低於兩者，並且屬於政府強制性徵收，「釘子戶」將會很難受。

但值得注意的是：棚改之後會有個比較突出的問題，就是大量的棚戶區原住民將面臨搬家的問題。深圳的棚改計劃多為「只租不售」。

也就是說，購房需求可能會進一步擴大，另外這裡的租房人群也將被迫轉移。因此，短期內需求與供應難以對等，深圳的棚改也會影響到轄區內甚至其他片區的房價、租金。

【最後總結】

目前該文件還不是正式版，但相信不久後會公示於眾。並且，「深圳式棚改」將成為「公有制住房」打響的第一槍，未來可能會有更多的一、二線城市效仿實施，住房改革在加快，新的時代已經降臨！

ps：附全文內容，具體請對號入座

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