舊房(非住房)轉讓該繳哪些稅?如何計算?

導讀：2016年5月1日全面「營改增」后，個人轉讓非住房該繳哪些稅?如何計算?請看……

這天，小會計甲興沖沖地找凡人，原來小會計甲幾年前買的市中心那套商鋪終於出手了，還賣了個好價錢。房子是2014年6月買的，面積30平方米，合同價格30萬元，2017年6月賣了50萬元，想讓凡人給看看要繳哪些稅，都要怎麼算。凡人面對著正在往桌上擺放票據的小會計甲，笑著說：咱們今天就聊聊你這筆業務要繳哪些稅，該如何計算吧。

一、其他個人轉讓非住房要繳納哪些稅?

2016年5月1日全面「營改增」后，個人轉讓非住房應當繳納增值稅，不再徵收營業稅。除了增值稅外，個人轉讓非住房，還需要依法繳納印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加費、土地增值稅、個人所得稅等稅種。這些稅種的計算需要按照正確的順序計算，順序不正確，想算正確，可真不是一件容易的事。

正確的計算順序應該是：先是增值稅及附加稅費，再是印花稅，三是土地增值稅，最後才是個人所得稅。

「不對，凡人老師，你是不是少計了一個水利建設基金啊?」小會計甲這時突然問道。

「沒錯，就是不繳水利建設基金。」在《安徽省人民政府關於印發安徽省地方水利建設基金籌集和使用管理辦法的通知》(皖政〔2012〕54號)中，明確規定了水利建設基金的來源之一是：凡有銷售收入和營業收入的企事業單位和個體經營者，按其上年銷售收入或營業收入的0.6‰徵收地方水利建設基金。其中，銀行(含信用社)按上年利息收入的0.4‰徵收，保險公司按上年保費收入的0.4‰徵收;各類信託投資公司、財務公司等非銀行金融機構按上年業務收入的0.6‰徵收。你可不是個體工商戶，更不是單位，不需要計繳水利建設基金。

「那個人銷售住房是不是也要繳土地增值稅呢?」

「這個問題問得好!《財政部、國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)明確規定：從2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅和土地增值稅。」

二、增值稅及附加稅費的計算

按照《國家稅務總局關於發布〈納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)規定以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

按照該項規定，小會計甲應納的增值稅為(500000-300000)/(1+5%)*5%=9523.81元。

按照《城建稅暫行條例》，應納城建稅(9523.81*7%)=666.67元。

按照國務院《徵收教育費附加的暫行規定》，應納教育費附加(9523.81*3%)=285.71元。

按照《關於統一地方教育附加政策有關問題的通知》(財綜〔2010〕98號)，應納地方教育附加費(9523.81*2%)=190.48元。

按照《印花稅暫行條例》，「產權轉讓收據」應納印花稅(500000*0.05%)=250元。

三、土地增值稅的計算

舊房轉讓土地增值稅的計算，關鍵就是計算增值額，其中最重要的是扣除項目的確認。《土地增值稅暫行條例》規定：轉讓舊房計算增值額的扣除項目，包括舊房及建築物的評估價格，以及與轉讓房地產有關的稅金。

(一)舊房及建築物的評估價格

《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)中，具體規定為：「舊房及建築物的評估價格」，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅(2006)21號)進一步規定：納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定：計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

綜上，小會計甲轉讓的商鋪，其「舊房及建築物評估價格」應當按照購房發票所載的金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算，2014年6月到2017年6月，共計3個整年，每年加計5%共加計15%。「舊房及建築物評估價格」=300000*(1+15%)=345000元。

(二)與轉讓房地產有關的稅金

《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)規定：「與轉讓房地產有關的稅金」，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅(2006)21號)規定：對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。該筆業務中，小會計甲購買該房產時，繳納契稅金額(300000*4%=12000)元(安徽省契稅稅率為4%)

《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)規定：營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅。納稅人實際繳納的城建稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。

因此，在該筆轉讓業務中，「與轉讓房地產有關的稅金」=666.67+285.71+250+12000=13202.38元。

「不對，凡人老師，還有地方教育附加費和我買房時繳納的印花稅你沒扣除，這個印花稅的納稅憑證我都帶來了。」

「先說印花稅，在舊房轉讓土地增值稅扣除項目中，《土地增值稅暫行條例實施細則》明確規定，能扣除的印花稅只有『轉讓房地產時繳納的』印花稅，取得房產時繳納的印花稅是不能扣除的。

「至於地方教育附加費扣除，儘管在《教育法》中明確規定『省、自治區、直轄市人民政府根據國務院的有關規定，可以決定開徵用於教育的地方附加費，專款專用』，但是目前在舊房轉讓中沒有明確的規定，暫時也還是不能扣除。」

(三)該筆業務應納土地增值稅額

增值額=(500000-9523.81)-345000-13202.38=132273.81元

增值率=132273.81/(345000+13202.38)=36.93%

土地增值稅額=132273.81*30%=39628.14元

四、個人所得稅計算

《個人所得稅法》規定，財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的餘額，為應納稅所得額，按20%的稅率計算。《關於營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43)規定：個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。

在該筆舊房轉讓業務中，財產轉讓所得為(500000-9523.81)=490476.19元

合理費用為：

(300000+666.67+285.71+250+190.48+12000+300000*0.05%+39628.14)=353171元

應納個人所得稅=(490476.19-353171)*20%=27461.04元