商業地產項目如何成功操盤？

就商業地產而言，定位就是決定了項目要做成什麼樣?賣給誰?誰來使用?項目定位就是通過市場調查研究，確定項目所面向的市場範圍，並圍繞這一市場而將項目的功能、形象做特別有針對性的規定。

項目定位是商業地產項目的運作基礎，是項目招商與運營管理的指導原則。應該包含後期的招商和運營管理的完整思想，他們三者的關係是不可分割的，但是有一種戰略和戰術上的區別。準確的前期定位是項目獲得成功的先決條件，但也不是必然結果，因為還有一種怎麼樣去實施、去操作的問題。那麼，一個比較準確合理的前期定位，還需要一個好的、專業的規劃設計團隊，特別是建築規劃設計團隊，用建築的語言把這種定位落實在圖紙上。

（1）購中心VS 百貨商場

百貨商場：營運商直接參与交易行為，財務特徵為現金流的體現。

購物中心：很多獨立專門店的聚集，營運商不直接參与交易行為，只力求構建有更多交易價值的交易平台，財務特徵為以物業的出租租金收益作為衡量物業溢價的標準。

（2）社區型商業 VS 賣場式商業

社區型商業：滿足不超過方圓3公里內居民的生活配套。最顯著的特點是餐飲與零售比例平均，面對的基本都是家庭式消費。購物交通的便捷性和一站式服務特色明顯。

賣場型商業：以某一個大賣場為主力店，配套以與賣場零售不衝突的商業。

他們間最大的區別就是：賣場型商業可以開在社區商業的位置，但是社區商業不一定能開在賣場商業的位置。賣場型商業本身可以聚人氣，社區型商業是消費人氣的。

（3）旅遊地產vs景區商業

旅遊地產的開發意義是通過旅遊景點的設置帶動周邊房產和地價的增值。它發展的重心和未來是以地產投資為主。

景區商業的意義在於滿足前來景區的旅遊人群的配套消費。它的發展重心還是旅遊的發展。

主流客戶為中產階層家庭，職業類型主要以中高級白領與泛公務員為主

分時享用，使資源最大合理化利用。

主要消費群體定位：25－50歲有較高文化層次、較高收入者。

以日時間節點為單位，將消費市場細分：

在所有的案例分析前，先考慮幾個問題：

你們印象中百貨商場每一個樓層都是做什麼的？為什麼？

你們覺得商場最好的商鋪需要具備哪些條件？

為什麼商場的餐飲娛樂都在樓上，樓下是零售類居多呢？

知己知彼，百戰不殆

在觀察一個項目的落位之前，必須了解的：

商場主出入口、主動線；

商場建築的亮點是否有飛天梯，是否有直通道；商場動線的死角；商場的展示面；

B2 前衛 X-Life

價值高的樓層面積小的商鋪居多；

有什麼可以吸引你走到地下兩層去購買？

如何認識商場最佳價值鋪位：主門口—展示；中庭邊—租金；邊角位置—帶動動線；

主力店解決形象問題：ZARA H&M的設置代表其國際化青年城的定位；

特色主題區解決人流動線問題：時尚品牌聚集區和MUJI的設置解決東西兩扇門入口人流較少的問題。

分析該樓層的特色、價值何在

尋找普通樓層的特色所在

F3 潮流 Trendy

F4 衝撞 Crash

四樓，最尷尬的樓層

特色品牌賦予的新的生命力

解決高樓層到達問題—飛天梯創造的雙首層概念

怎樣的品牌符合年輕人約會的需求

F7 約會 Dating

F8 童真 Childlike

主力店的設置影響整個樓層

二、北京朝陽大悅城

1F 欣賞

中性休閑品牌的認識

通過主題區來解決小面積客戶的需求

6F 活力

7F笑聲

學習與餐飲搭配的業態—書店，家居，SPA

8F 親昵

9F新知

10F關愛

11F分享