中國樓市：去泡沫重於去庫存

大家下午好！去年10月在這裡搞過一次房地產的討論，也是蘇老師組織的，當時我講了一大堆的東西，後來在北大期刊和《發展觀察》雜誌上也發出來了。在那個時候我不敢強烈看空房地產，我談了很多的理由，包括貨幣的增發，土地的壟斷，包括人民幣貶值和資本管制以及國家對土地財政的依賴等等。

不過今天我要講的，基本上可以說是一個強烈看空的態度。我不知道對不對，但是在金融投資這個行業裡面做了這麼多年，我也一直在研究宏觀經濟，我還是遵從於自己的內心，我怎麼想的就怎麼跟大家講。

題目是「樓市：去庫存不如去泡沫」，我計劃從六個方面談談我對房產市場的認識。目前政府樓市政策主要著眼點是去庫存，我們看到價格因此而持續上漲近兩年，是房價上漲的去庫存。這是有問題的。這樣的去庫存，去出了政治壓力，去出了社會扭曲，去庫存去出了大危機的隱患。我們這樣的去庫存政策還不如把重點轉向真正的去泡沫。

去泡沫這個說法也許不受歡迎，因為大家都有房子，都不願意看到房價跌了。我們也擔心如果房價往下走或者乾脆泡沫破滅，那國家是不是會有系統性危機？那是另外一回事了，市場最終由基本面決定。從一個負責任的政治高度，從一個國家金融、經濟的長遠安全的角度來講，我仍然覺得去泡沫應該優於去庫存。

大家都知道，去庫存實際上就是原來非市場化主導的房地產開發已經相對過剩，在局部地區嚴重過剩，這種情況下。中央才想到去庫存，以消除地方政府的債務隱患和防備銀行的不良資產猛增，所以要強調樓市去庫存，就是防危機嘛！結果呢，人民很積極，房價瘋漲，泡沫越來越大。這種情況真的符合基本面嗎?

樓價瘋漲與我們國家現行的「三去一降一補」不協調，和近期倡導的「去槓桿、去泡沫」政策不相稱，與一貫在提的防範系統性金融風險的政策思路更是南轅北轍。所以在這種情況下，我覺得作為從業者，我們自己首先應該有一種理性的態度，帶著為國家、為長遠、為歷史負責的態度來看待視市場並展望未來的方向，看究竟應該需要一個什麼樣的房地產市場，以及未來樓市要走向何處，我們必須要思考這些問題。

本次房地產調控開始於2016年9月，至今已有超過35個城市出台了110餘次房地產收緊的調控措施。僅春節之後，就有超過22個城市出台了針對購房的調控組合拳，但我們看到，不少地方的房價還在上漲，群眾購房熱情依然不減。

樓市調控從胡溫時代就開始了，記得溫總理多次信誓旦旦地講，我在個人任期內一定要解決房價問題。講的那麼好，我們看到的又是什麼呢？是國家高層一次次信誓旦旦的政策調控，都被一輪輪價格上漲所淹沒。正是因為這樣，大家開始懷疑，到底國家怎麼想，甚至有人說，是不是陰謀和欺騙？這就動搖了政府公信力。所以一直到現在，群眾根本不把調控當回事了。這就不是好現象了，這樣的狀態是有隱患的。其所帶來的問題，有兩條需要注意：一是過去老調控不見效，還一直往上漲這個事情，本身已經積累了巨大的漲幅，這已經不是持續買入的理由，相反要注意風險了。目前的瘋狂也有加速沖頂的跡象，沖歷史大頂的味道很濃烈。第二，大家都再不信政策調控，這本身使得政府調控的難度成倍加大，產此以往可能導致社會危機。

目前來看，這一輪的上漲尤其瘋狂，到目前為止，那些公開數字我就不提了，給人的感覺是什麼呢？典型的市場過熱！從哪個國家，哪個金融市場，你都無法理解數百萬億市值的市場會這樣的狂熱。至少從我的信仰來說，我堅決不相信這種狂熱是可以持續的。當然我這個題目裡面有，我說這樣的價格上漲在撕裂社會。我在微博上一發「房價暴漲撕裂社會」，新浪就給我禁止評論了，這一點很有意思。我說房價漲到這樣在撕裂社會，這很刺激人嗎？你怎麼不說房價刺激人呢？你再去看看加拿大，你去看看澳大利亞，人在那兒買房，人家就告你，上街反對你，要求給你加稅。可在國內呢，簡直是愛怎麼炒就怎麼炒。人要麼能忍、要麼跟風投機。但是房子如此暴漲，這是一種罪啊。這種罪不去追究，我說「撕裂社會」，反而這個表達有些就受不了，這也是咱們國家的特色吧！

結論就是房價一直在調控中上漲，問題很嚴重，所以我們的調控就越來越難，難在哪兒？難就難在上漲無法遏制，遲早會失控，這是大背景。

供給側改革這兩年非常熱門，各級政府在積極倡導，也出了一批專家，研究歷史、研究其他國家的供給側改革，也在我們國家去推行。這兩年我也學習了學習，我感覺供給側改革提出之初，我們寄希望更多的是：針對過剩為背景的經濟，針對以低質產品為背景的經濟模式，以更科學的理論促進向更高質量轉型，供給側改革應該是在這方面發揮作用。結果我們發現，破題也好，領先也好，見到的就是去庫存和去產能。這個去庫存、去產能很容易讓行政官員和我們的權力重新找到過去計劃經濟時的感覺，所以目前的去產能和去庫存帶來了非常不好的現象，就是干擾了經濟關係，干擾了企業的自主權，放大了市場價格的波動。

回到我們的樓市來看，樓市漲這麼快，也是從國家開始樓市去庫存開始的。這就問題大了，作為民生資源的房地產原本是要限制炒買炒賣的，本來就應該對投機囤積征重稅的，至少應該堅持限購限貸，為什麼要放開呢？我們的智囊們，我們國家的精英們都在搞供給側改革，要的就是這種效果嗎？如果說收縮供給的話，剛才兩位老師也講了，更應該搞的是貨幣供給的收縮，不是其他方面的，不是限制蓋房子。包括樓市和螺紋鋼這些大宗商品，去庫存導致價格飛漲，虛擬需求製造了繁榮假象。

為什麼說供給側很尷尬呢？我們現在房價的瘋狂上漲，正是由於我們國家在供給方面做的不太負責任引起的，比如說保障房、廉租房這些，長期以來嚴重的供給不足，所以現在人們在恐慌地買房，而且是無拘無束地加槓桿，很多家庭在搏命一樣的買房。這不是正經的繁榮，而是扭曲的，這一定不是一種正常現象。並不是真正的需求在帶動市場回升，是病態的。從這個角度來講，大家要想，的房地產的供給側是非常混亂的，是不透明的，是不負責任的。所以我說，樓市去庫存讓我們反思更多的問題。

滕泰，供給側最早的理論專家之一，我認為他也是一個代表性的人物。最近他也看不下去了，寫了一條微博，我把這個微博轉給我們公司的人看，我們公司前一陣子讓我牽頭搞供給側研究，我說我要是搞的話，現在對供給側的評價全是負面的，我不能給你們找事。過了幾天，就就看到滕泰寫出來的東西，大家可以在網上查一查。他的意思非常明確，對於現在的供給側過度地集中於去產能和去庫存非常的不解，對於現在的去庫存帶來的資產和商品價格的暴漲表示強烈的反感，他覺得這裡面應該有問題。

當然了，供給側改革本身，這個理論本身是一個好東西，這是肯定的，後期的深度的東西或許還沒有出來。不過我現在擔心的是，我們從房產也好，從大宗商品也好，我一一看過來，感覺這個方向好像是讓人不樂觀的，也就是說，只是容易操作的的在改。剛才講了，我們的行政權力回歸計劃色彩，讓他們更有感覺，這個東西更容易。但凡是有點難度的，比如說降低企業的稅費，這個做得就很少。改善生態環境、提升產品質量，這些事情，都是非常慢的。後期我們的供給側怎麼改，還有沒有機會讓你做，做那種真正意義上的供給側改革，這都值得打問號！

最近大家也應該看到樓繼偉部長接受瞭望周刊的採訪內容了，他說：我們國家用這麼多財政和貨幣政策，去穩增長和防範系統性危機發生，這都是在為改革爭取時間，結果我們的改革卻停滯不前。因此他就講，現在抓不住機會，是在浪費我們爭取的時間，也許有一天貨幣和財政頂不住了，你再去改革，爭議就會很多，難度就會加大。從樓部長憂心忡忡的話里，我們能聽到危機的信號是非常強烈的。我不知道大家怎麼想，大家可以在網上找找他的發言。

為什麼說調控還要加碼？從長遠，從歷史的高度去看，我們現在處於非常危險的大危機的邊緣，各方面都需要有一個交代和反思。所以，這個樓市調控是一定要做下去的，後期肯定要繼續加碼的。加碼到何種地步？剛才也說了，那些調控是某些人推卸責任的手段。因為人人都知道，尤其是我們的決策層知道，樓價就是貨幣現象。所以後期調控是不是還是依靠限購限貸這樣的東西呢，恐怕不是了，這些組合拳都沒有用。下一步樓市調控一定疊加貨幣收縮和信用收縮。關於這一條，我去年下半年一直在講。因為我們不但去研究美聯儲的政策傾向，我們更看各種各樣的信用擴張帶來的五花八門的問題。所以我在2016年底關於2017年的預判，頭一個寫的就是信用收縮，而且預言第一季度的信貸會低於大家的預期。當然後來大家看到果然應驗，央行還把「麻辣粉」和「酸辣粉」這樣的利率開始提升了。現在還有人誇張說已經出現錢荒了，錢肯定是緊了，多家銀行和支行的行長都告訴我：錢非常緊。第一季度還沒過去，往年很少在第一季度，在沒到4月份的時候就感覺錢那麼緊，今年差不多是頭一次。那個緊張和害怕的程度，勝於鬧錢荒的時候。當然我個人認為這是非常正常的，去年下半年我就認為今年就應該是這樣的情況，就應該收縮信用和理性回歸，這才是真正的房地產調控，這才是真正的去泡沫和去槓桿，真正地預防系統風險發生的最有力的關鍵的政策。我還相信，這只是開始，後期隨著美聯儲的加息，而且是年內三次加息，這都有可能，的貨幣政策一定會跟進去。不管從內部原因講還是從外部講，不跟進去緊縮，毫無道理，否則我覺得就是對這個國家不負責、對執政黨本身不負責。

我聽到有些人說：「房價與黨同在」，當市場上出現這種話的時候，就需要警惕風險了。房價與黨同在嗎？一旦下跌，房價可以毀掉一個執政黨吧？你們再去想一想股災之前，有人說過"捧著黨章買股票"。當一個過熱的市場開始與執政黨掛上鉤，成為民間順口溜，一定要小心。我自己有這個敏感性，我不知道正不正確。所以我說，現在是非常敏感的時期，我們應該保持冷靜，一二線城市的房子絕對是不可以追，不可以買了，風險太大。如果說超發貨幣的政策可以一直持續的話，剛才中立兄也講了，他說不知道後面的放水也好，財政刺激也好，會不會持續下去。我反著想一想，如果是可持續的話，確實不是現有經濟規律可以解釋的國家了。照著M2這樣的高增長，照著這樣的「影子銀行」信用擴張節奏，遲早是要買下全世界，還要買下月亮和火星的，這怎麼可能呢？我們這些人一定要認識到，現在我們處於一個非常迷亂的時代，這個非常的時代一定是不可持續的，持續下去，不是說我們買不上房，而是說我們這個國家有可能「Kuang」的一聲出問題或者乾脆就「Duang」了！我不是在嚇唬大家，確實我有很不安分的感覺。

貨幣收縮加碼調控后，樓市泡沫肯定要破裂。尤其是，當我們清清楚楚認識到，貨幣政策必須要跟隨全球信用收縮大勢，然後進行主動或者是被動收縮的時候，房價泡沫一定會破滅，我認為就在這一兩年。

這個東西我在外面也不講，因為我覺得也挺煩人的。現在人們不願意談房價，說「不能談」，因為認為太敏感，；有人是「不敢談」，怕打臉，你剛說了降，它就升，而且是連續地漲；還有一個是「不想談」，覺得挺鬧心，怕惹事。總之，大家都不說。

我自己內心的東西跟大家分享：凡是泡沫，都是要破滅的，只是時間早晚的問題。未來我們的房價如果見頂回落，或者說泡沫破滅，動力來自哪兒？原理很簡單，就是房價過高和泡沫本身，這就是它回調的理由。只要貨幣不再像過去那樣瘋狂，房價就會往下走。道理很簡單，只是你現在沒看到、不相信。如果你加槓桿，現在追高了，等你看到我今天的話被兌現的時候，那已經考慮要甩掉房子不要了，可能風險就是那麼大。

我覺得目前的房地產市場形勢，就和股災前的那種跡象一模一樣，火熱當中孕育著中長期的風險。有些人高唱「打死都不賣」，聽不進不同意見，不知道自己在「跳火坑」。我本人不相信房價收入比這些最基本的經濟學常識和房價的其他衡量指標已經在徹底失效；我不相信樓市的泡沫可以「鋼化」，可以永遠不破；我也不相信對於現在火熱投資房地產賺錢的哪些人，他們加槓桿哄搶的信仰是無憂的，不相信他們盲目加槓桿的行為永遠是福利，加到一定程度的時候，槓桿是雙刃劍；我更不相信日益膨脹的資本，按照目前的這個速度，真的能夠買下全世界。其次就是政治和輿論壓力，我認為高層會考慮，他們還要推房產稅，他們不可能認識不到以持續瘋漲讓老百姓「為國接盤」的政治後果。

在這樣的背景下，我們會看到不斷地加碼升級的組合拳與貨幣政策信用收縮雙雙發力。在市場面前沒有不見效的政策，只有不到位的決心。如果我們想從歷史、國家和長遠的角度去看，我覺得我們的當局遲早是要下這個緊縮的決心的。我相信領導周邊的高參比我更有大局觀，比有更有責任感，比我更有理性和遠見，所以我相信，這次我看跌房地產應該是正確的。

目前的量縮價升，是邊際定價的餘溫，是很危險的表面現象。有人說是不是看不到頭了，還得漲？真的樹漲到天上去了嗎？我覺得是不可能的。任何一個東西都有一個量變到質變的過程。從投資的角度來講，比如說2007年股票大牛市，漲到5000點以上，你全身而退都是對的，後面的1000點都不要去賺，這才是高手。如果你就看漲到6000多點，你還在6000多又買進去了，那你就栽進去了，而且這一栽進去，八成的身家就都沒了，所以你不要太看重短期的上漲，總是想著還有的漲，不能這樣。

當越來越多的家庭在不靠譜地使用槓桿，而且不去看系統性風險正在臨近的情況下，我覺得未來的樓市一旦回落，未來的市場也會發生一系列的違約事件。房地產是一個準金融市場，在咱們國家基本上變成了一個純資、本純金融的東西。房子是用來住的，現在才想起來，過去和現在一直是用來炒的嘛！真的是已經完全資本化，已經完全金融化了。所以我也相信它未來也更符合資本市場和金融市場的規律，它受流動性的影響，遲早會跌下來。

現在我走到哪兒去，都聽說很多小地方的人，收入並不高的人，還在集合幾代人的錢到北上廣去買房，聽到這些話的時候，我真的是不寒而慄。收入最低端的人在追逐全國價格最高的資產，這不是過熱還有什麼可以叫做過熱和荒唐?所以，無論從哪個角度來講，我覺得泡沫終究要破滅。

前幾年我提出過大周期的下半場，目前是金融下半場的下半段。根據本人的預計，在這後半段，因為貨幣超發和流動性過剩的原因，所有的金融資產都會經歷一個先漲后跌的過程，是泡沫堆積和破滅的能量拆解過程，會產生一些危害以促進政策的反思和覺醒，此後才能脫離虛擬過熱和過度投機，開始實體經濟的真復甦。兩三年來，我們已經看到股災、債災和意猶未盡的匯災，將來，我們還會看到更深入的、更大規模的金融市場調整，而樓市就是大周期系統見底前的最後堡壘，直到自爆或被爆破。退一步講，假使我們的政策不選擇持續緊縮信用和貨幣，那麼，人民幣匯率就可能變成更為前沿的核心堡壘，預計屆時會與樓市同步出現非常非常難看的死相。（註：本段為後補。）

像我這樣說不看好樓市這樣的話，是有風險的，也希望不會誤導大家。咱們國內有一批專家在過去已經因此倒下了，為人唾罵，因為他們的看空，耽誤了別人發財。然而我還是說，從今年開始，就是拐點了，對看多的言論，我認為要格外小心。在過去由於過分謹慎，不少人看錯房價，錯過了買房的機會；未來我認為很多人又可能因為對流動性收縮態勢重視不夠而再次犯錯。我今天開誠布公地說：從今往後，大家要對房地產市場保持應有的警惕。

這一點我就不多講了，大數據表明，樓市的興衰確確實實就是一種貨幣現象。 1990年M2隻有可憐的1萬5千多億元，到住房市場化元年的1998年，M2還不到10萬5千億元。那麼，截至到今年2月的最新M2數據是158萬多億元，大約是1998年的15倍。由此，我們就不難理解樓價的持續上漲了。十七年十五倍，可以理解！事實上，房價漲幅遠遠跑贏了M2。

具體到這一輪一年多的瘋狂上漲，實際上是2012年6月開始的貨幣再寬鬆的結果，正是這一輪涉及到8次降息和9次降準的莫名其妙的再寬鬆，同時銀行資產負債表的急劇擴張直接導致了樓市泡沫再膨脹。

很巧，今天我來之前，看到周小川行長在博鰲論壇上的一個講話，不知道大家注意到沒有。他的講話我高度認可前半句：「全球貨幣寬鬆已經到了周期尾部，不能再過分依賴貨幣政策了」，我特別佩服周行長在敏感時刻的政策導引和風險提示，敬佩他在退休前明確地講出來了。周行長說：「現在認真去考慮何時以及如何離開寬鬆貨幣環境，這是非常大的挑戰」。可見，其實高層認識到貨幣和泡沫的嚴重性了，這樣下去是不行的！但是，事情弄到了如此棘手的地步，未來怎麼樣安全地脫離這個險境，是他們下一步的政策重點，預計今後所有的智囊都要圍繞這個來工作。就是再難也要過，十九大今年開，在下屆政府工作前把這些問題解決掉，這是最大的政治，以便讓新的五年不再有這樣的煩惱和包袱，所以，這也是我為什麼一直說後面一兩年房地產非常危險的深層次的原因。

周行長也是在為央行開脫責任吧，因為人人都知道，貨幣的超髮帶來了難以控制的各種各樣的經濟亂像，包括全民搞金融，甚至全民行騙，都是貨幣超發的結果，還有貧富差距急劇擴大和全民投機加槓桿等等這些都是貨幣超發的結果。這麼亂的情況下，去年下半年我就開始講，我不知道央行將來對這一輪的貨幣超發如何解釋，我真的是不知道如何交待。現在你看他講的，「其實我們央行2010年就開始回歸審慎政策了」，但是問題是我剛跟大家說過的，2012年6月份開始又做了八次的降准、降息，周行長說央行2010年就認識到問題了，那麼2012年6月份到2015年10月份這八次降准降息的責任怎麼說？這個責任誰來承擔？我么管不了這些事情，但我由此想到：到了釐清政策責任的時候，應該就是市場拐點，值得特別警惕！

貨幣政策已經出現了微妙而重大的變化，大家一定要儘早順從宏觀大勢，不要被短期市場現象所迷惑。我在這裡特別要提醒大家的是，有人說以前貨幣也收縮過，但以後房價不是又回來了嗎？但是我說這一次很不一樣：過去的貨幣緊縮，更多的是針對實體經濟需求過旺而升息提准，貨幣緊縮，那麼股市在提升利率的時候，還是漲的，因為那時候經濟正興盛，收入和利潤的數據都是好的，所以就會出現越加息越漲的情況。但是目前正在開啟並且以後可能持續下去的這種貨幣緊縮，背景大不同，它不是由於實體經濟需求過旺產生的信用回歸，包括美國，因為美國實體經濟的復甦是很脆弱的，而的實體經濟一直在往下走，但是的樓市瘋了，美國的股市瘋了，所以這一輪的信用收縮是針對虛擬經濟的反客為主，同時要考慮過去的QE和貨幣大寬鬆對全球經濟造成的不良後果，全球央行都需要再反思和再回歸，未來要的是脫虛向實！所以未來的這一輪緊縮，一定是金融市場更敏感，也會造成更大的打擊。這是與上一輪的貨幣緊縮非常非常不同的地方，而且讓金融市場降溫有可能成為今後一段時間全球央行貨幣政策密而不宣的潛在政策目標。

我認為一個市場，一個市值很龐大的市場的見底，一定有意無意伴隨另一個經濟大周期的底部。加速奔底的經濟大周期與目前樓市的表面的如火如荼反差極大，是極不相稱的。所以，我覺得我們必須要清楚，這有可能是，我都不願意說出這四個字：「末路狂奔」，也是極為不祥的系統性危機的一個徵兆。

從實體經濟的周期角度來看，我們的各項關鍵指標都已經爆棚了，達到了危機啟動的閥值。在這種情況下，我們的貨幣政策是不是要跟隨美國回歸，以及是不是需要良心發現才去停止不正當的貨幣擴張，不需要這些東西，只需要規律起作用就可以了。首先，剛才講了，「影子銀行」的瘋狂擴張很危險了，你們去讀讀一行三會領導最近的發言就知道了，他們在打土豪，說那些人是「老虎」、「妖精」和「害人精」，說他們的那些話很嚴厲很難聽，資本市場里查處違規的情況也是越來越多，這種情況下去看，對「影子銀行」的打擊是先於其他領域的。只不過因為今年要維穩，要開十九大，5月份還要開「一帶一路國際峰會」等等，穩字當頭嘛，所以不敢輕易地升息升准，但悄悄地打擊「影子銀行」的力度是非常大的。有一天市場會找到那個敏感的觸發點。

回歸到實體經濟，我們看什麼？非金融企業的債務率260%，哪個經濟體到這時候都會爆發大危機，甚至有一些大大小小的經濟體，發生經濟危機的時候，負債率都達不到我們現在這麼高。

還有一個貨幣政策的邊際效應，貨幣刺激對經濟拉動的邊際效應在快速遞減。次貸危機以前，一個貨幣投入產生一個GDP，是1：1的關係，現在我們是25萬億的貨幣投入只產出5萬億的GDP產出，5個單位的貨幣刺激，或者是印鈔，才產生1個GDP，何等低的效率，何等的不可持續！這些東西不用良心發現，註定走不下去了。當你想用貨幣來延緩危機，保持增長，保持表面的繁榮，你會製造更多的企業債務和金融風險。所以，這條路在這一刻，100%是走不通的了。而且我相信想明白的人，高層的人和決策層，會越來越意識到這一點。在我們國家，關鍵經濟指標碰到天花板了，我們的經濟肯定不再允許這種貨幣擴張的。周行長和樓部長，他們兩人的話，我今天都讀給大家了，是個提醒和驗證，或許一個瘋狂的時代即將結束。

我把話收回來一些，房地產遠期的投資價值，仍然是值得關注的，中小城市仍然有潛力。

我一直在說，現在最大的泡沫在一二線，連小地方的人都在湊錢買一線的房子，你就知道最大的危機在什麼地方了。但我去湖北鄂州以及回我們老家定州，我看到那個房子才三四千塊錢，或者四五千塊錢，我就說你們應該在這上面投資，將來都是要賺錢的，可能比做什麼都賺錢。因為所有的成本都在提升，因為比價效應，因為大城市的發展預期至少被當今的購房人全部透支了，再往下就是小地方的發展了。三四線城市，你去投的話，我其實還是勉強同意的，從穩健的角度來講，你可以等一兩年。另外就是，大都市在悄然驅趕外鄉人，大量的「還鄉團」會給家鄉帶回不菲的積累，這部分資金進入地方樓市恐怕也是遲早的事情。

發達國家的歷史數據表明，房地產繁榮的大周期就是18-20年，我們國家特殊，走上限，從998年算起，20年對應2018年年底，所以我嚴重相信房價即將走入大拐點的回落期。不要被任志強們給忽悠了，他們對過，但不可能總對。再強的市場也走波浪，等兩年，等房子都回落的時候，你再去抄那個小地方或一二線的房子，那才是更划算的。現在如果從穩健的角度來講，所有的房子只能賣，不能買，就是這個概念。

為什麼說大家要關注房地產的長期投資價值呢？也就是未來有一天跌不動了，還要買，就是因為我們國家的土地基本上是完全集體和國家所有的，個人和家庭沒有，必須通過購房來獲得經濟發展和印鈔的紅利。從國外來講，房地產也是財富傳承和抗擊通脹的最佳手段。

以政府投資為引領的特殊經濟模式決定，凡是城市基礎設施不斷建設和升級的，房子必須漲，否則政府和國企難以收回相關投資，經濟局面就難以持續，城市和國家就沒有未來。所以，有關強勢利益群體，是城市樓市的潛在莊家，沒有極端的情況，那些建設方和供應方不會恐慌性被動拋售。他們有本事長期挺價，你就要有膽量尋機抄底。這才是房地產投資的真諦吧。

這些年，從1998年房地產市場化算起來到現在，應該是十八九年了，大家買房子實際上買的就是土地。實際上相當於共產黨在把國有化的土地重新私有化了，類似。因為70年產權，《物權法》基本上規定了可以順延。房地產發展過程就是土地私有化的一個過程，我大概就是這樣的認識。在這種情況下，如果你不去跟隨，老在每一波房地產漲勢之外，也是很危險的，因為你可能要淪為無產者。

我最後總結幾句話：低買高賣的房地產投資大原則不變，但是我們需要審時度勢，因為時機的選擇有時候很要命。未來兩三年，投資者應該首選防範風險。作為政府，絕不能欣欣然於房地產去庫存的效果，鑒於過高的樓價正在扭曲經濟，異化社會，所以政府要特別言行一致地優先去泡沫和去槓桿，堅定不移地把本輪的房地產調控執行下去，同時讓貨幣政策回歸理性，讓信用市場重建秩序，否則轉移到家庭部門的房地產槓桿一旦崩潰，其所帶來的社會風險可能遠遠超過市場風險本身。

謝謝！

(根據2017年3月26日在北京大學經濟研究所原富論壇發言整理，一家之言，僅供參考。特別聲明：個人看法與所在機構無關。如需一對一提問，歡迎掃描下方二維碼關注個人潮汐線上問答平台。）