房主賣房發現「被離婚」 原來是中介搞的鬼

原標題:房主賣房發現「被離婚」 原來是中介搞的鬼

【觀察者網綜合】家住北京市昌平區的張先生與妻子名下各有一套房產，為了置換學區房，他將自己名下房產出售給孫女士。

但在交易過程中，張先生髮現自己這套「滿五非唯一」（房產證出證5年非唯一住房、需繳個稅）住房孫女士卻免交了18萬多元的個稅，於是他拒絕履行房屋過戶，並與孫女士互訴至法院。

法院調取孫女士繳稅的檔案材料后發現，在房主張先生毫不知情的情況下，經中介人員操作，張先生的婚姻狀態變成了「離異」，其住房也因此變成「滿五唯一」（房產證出證5年唯一住房、免征部分稅費）。一審法院遂判決解除雙方的購房合同，張先生與孫女士均提出了上訴。

「被離婚」的張先生與孫女士購房糾紛案在北京一中院二審開庭。（一中院供圖）

買房人免稅 被「離婚」房主起訴索賠違約金

家住北京昌平區的張先生名下有位於東小口鎮的房屋一套，妻子名下有位於昌平區的另外一套房屋。2015年初，因孩子上學需要，張先生準備換房，於是想出售自己名下的涉案房屋並另行購買一套東直門附近海運倉小區或香餌衚衕重點學區房屋。

2015年3月，在中介怡然居客公司的居間服務下，張先生與孫女士協商房屋交易事宜：由於張先生家庭名下有兩套住房，屬於「滿五非唯一」，經中介公司工作人員核算，需要繳納約18萬元的個人所得稅費。雙方最終以134.5萬元交易了房屋，並約定稅費由孫女士承擔。

但在交易過程中，張先生髮現購買自己這套「滿五非唯一」住房的孫女士免交個稅，於是感到疑惑的張先生要求孫女士與中介對此進行解釋並拒絕履行房屋過戶。

此後張先生與孫女士互訴至法院。先行提起訴訟的孫女士認為張先生違約，要求法院判決繼續履行合同；提起反訴的張先生則認為孫女士「不誠信」，其免稅的行為使自己面臨承擔法律責任的風險，要求解除雙方買賣合同，孫女士支付賠償違約金26.9萬元，怡然居客公司賠償其置換房屋交易成本等經濟損失280萬元。

案件審理過程中，法院向稅務部門調取了孫女士繳稅的檔案材料后發現，在房主張先生毫不知情的情況下，經中介人員操作，其婚姻狀態變成了「離異」，其住房也因此變成「滿五唯一」。

張先生稱，他交給怡然居客公司的材料中並沒有離婚證複印件，唯一住房承諾表中「離異」二字也並非其本人書寫。他認為，怡然居客公司與孫女士中的一方或者兩方共同偽造了離婚證及唯一住房承諾表，並且可能讓自己在受蒙蔽的情況下籤了字。

一審法院判決解除雙方的購房合同，張先生與孫女士后均提起上訴。

「滿五唯一」稅費相關規定

中介公司：操作「被離婚」職員已「失聯」

22日上午，此案二審在北京一中院開庭。

孫女士表示自己對張先生離婚的情況並不知情，自己只是根據稅務機關開具的稅票繳稅，並不存在偷逃稅款的行為。怡然居客公司認可張先生並沒有提交過離婚證，事發后，辦理此項交易的職員白某稱孫女士因資金緊張，曾向其求助解決辦法。

怡然居客公司轉述白某的說法稱，白某介紹了一個聲稱能避稅的朋友給孫女士，該人提出收取避稅金額的一半作為報酬，孫女士考慮后同意。在繳稅當天，孫女士告知張先生可以避稅3萬，張先生表示在不影響他的情況下可以配合，但繳完稅後，張先生髮現孫女士僅繳納了契稅而未繳納個人所得稅，就提出先核實情況后再過戶。后張先生因擔心未交個人所得稅對其個人信用及後續買房事宜產生不良影響，房屋於是一直未能交易。

怡然居客公司表示，事發后，公司已對白某作出辭退處理，目前已經無法聯繫。

張先生稱，這件事的根本原因是對方偷逃稅款造成的，即便自己有過錯，程度也遠低於中介和孫女士。

孫女士一方則認為，自己在履約過程中不存在過錯，可張先生卻不願繼續交易。「是因為房屋價格上漲，對方想解除合同罷了。」

鑒於張先生一方不願調解，22日法庭未宣判此案。

律師：中介公司需為過錯擔責

華訊律師事務所主任張韜律師認為，現實的房產交易中，中介公司不僅僅促成雙方交易，往往是深度參與交易，指導或者引導當事人的房屋交易，此時，如果房屋買賣合同被法院認定無效或者被撤銷，中介對此有過錯時，要承擔相應的過錯責任，具體如下。

如本案中屬於中介未盡到合理的審查注意義務，如導致交易者權益受到損害時，受損的一方可以主張中介承擔相應的過錯責任。

如果中介幫助交易者以合法性形式掩蓋非法目的而進行的交易，比如逃稅或者購房資格等方面的資質造假問題，中介對於守法方的損失需要與違法交易者承擔連帶責任。

對於中介方的其他過錯，是否承擔責任，需要視具體情況而定，但相對較多的情況是中介公司在違法交易一方不能承擔責任時，承擔相應的補充責任或者連帶賠償責任;但如果房產交易中，中介公司沒有過錯，則無需承擔責任。