《鄭州樓市》：透過數字迷霧看鄭州樓市

2月15日，鄭州市住房保障和房地產管理局公布了1月份鄭州市區房地產市場運行數據：商品房銷售面積85.04萬平方米，銷售均價為10251元/平方米，其中：商品住宅銷售面積60.47萬平方米，銷售均價為9586元/平方米；二手房成交面積41.63萬平方米，成交均價為10734元/平方米，其中：二手住宅成交面積40.31萬平方米，成交均價為10757元/平方米。

我們來對比一下數據的同比和環比情況：

數據「出爐」，一時間，各路媒體諸如「跌破萬元」、「銳減過半」、「創5年最低」等字眼甚囂塵上。

其實，從數據本身看，成交量確實出現了明顯的下滑，房價環比也有下跌。但如果單從這方面就唱衰整個鄭州樓市的話，多少有些片面。

首先，相比於2016年年初「去庫存」的利好，從第4季度調控從緊以來，「限購+限貸」，成交量出現下滑是理所當然。

其次，2017年春節在1月份。春節期間，是房地產市場的傳統淡季；同時，假期期間商品房網簽系統和二手房網簽系統暫停，也直接影響到1月份的簽約量。

再說，今年1月份85萬平方米的商品房月度銷量真的很低嗎？且看——

通過上表，你看出了什麼？第一，今年1月份的商品房銷售面積相對於往年的月度平均銷量和往年的1月份銷量而言，都處於中游水平，並不是特別低。第二，1月份商品房銷售面積最低的2012年和2009年，春節假期都出現在1月份。這樣一看，今年1月份的數據並不是很「難看」。

再看下2016年以來鄭州市區商品住宅銷售均價的走勢。

鄭州市區商品住宅的銷售均價在2016年8、9、10月份保持在1萬元以上，11月份在調控政策影響下回落至萬元以下，12月份房價雖又復升至萬元以上，但這主要受暫時性因素影響。因為，在2016年10月第一輪限購限貸政策出台後，市場存在一個接受適應過程，房地產企業和購房群眾因轉變營銷策略、準備限購資料等原因放緩了簽約節奏，經過調整和準備，加上房企在年終「衝量」，因此12月份出現集中籤約，簽約的價格仍是在房價高漲時期的價格，因此12月份房價水平較高便很容易理解。如果忽略2016年12月份的話，今年1月份的房價只是在去年11月份的基礎上略有下滑，其房價水平基本上回落至去年市場火熱之前，這不正反映出此輪調控的成效嗎？！

綜上所述，1月份成交量和價格的下滑受到了很多因素的影響，不能片面地解讀。2017年房地產市場走勢如何還得看以後月份，特別是3月份之後的市場表現。

2016年底的中央經濟工作會議確定了「穩中求進」的工作總基調，強調要「促進房地產市場平穩健康發展」，同樣突出了「穩」字，這表明政府最希望看到的是房地產平穩發展，市場既不要過熱，也不能過冷。業內人士預測，今年樓市整體穩定，無需過於悲觀。

從行業龍頭企業2017年的預期目標看：綠地確定房地產主業在2017年至少要保持15%—20%的增長；碧桂園2017年設定了「尖叫目標」（具體數額還未對外公布）；而萬科王石去年曾對外宣稱，預計萬科第四個十年營業額將達1萬億，甚至可能到2020年就會實現；恆大將2017年的銷售目標確定為4500億元，比去年增長20%左右。「增長的空間還很大。房地產業對恆大來說永遠是朝陽產業。」許家印說。

話題再拉回鄭州。

據國家統計局《簡明統計資料》中顯示，2016年商品房銷售面積增速最快的3個城市分別為：杭州增長57.1%，天津增長53.1%，鄭州增長50.6%。鄭州不可避免地被列入了16個主要熱點城市，成為重點監控對象。在此情況下，可以基本上確定鄭州的房價不會象2016年那樣上漲。

本周一，我們推送了一篇《鄭州，值不值得你買房？》的文章。《鄭州樓市》之市場瞭望：鄭州，值不值得你買房？

筆者堅持這樣的觀點：鄭州房地產市場還是有發展空間的！至於房價，月度間肯定會有漲跌，尤其是在房管部門加強對預售價格上的把控以及金融機構在房貸上的調整這樣的形勢下。未來的鄭州樓市極有可能朝著「量平價穩」的方向發展。

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