聯播調查│北京樓市新政「滿月」！成交量陷入冰點 商住房市場「休眠」

3月26日，北京市發布了被稱為史上最嚴的樓市限購政策，在全國範圍內開啟了對商住房限購的先河。新政規定，對於在建在售的商住房只能銷售給企事業單位、社會組織，商業銀行暫停對個人購買商住房進行貸款。而在此次政策發布前已經出售過的商住房，再次出售時，可以賣給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，但對於購房人有嚴格的條件限制，現在，距離政策發布和執行已經將近一個月了，北京的商住房市場發生了怎樣的變化呢？

北京像素，曾是北京商住房市場的一個標籤。這個位於北京東五環外、原本規劃為「傳媒文化創意走廊的」的商辦項目，因為不限購，加之戶型結構可以被改做住宅使用，吸引了大量剛需群體和投資客。小區內8000多套LOFT、1500多套開間的規模以及遠超市場平均水平的換手率，使得這個小區聚集了17家中介門店。近期，記者在小區走訪時發現：這裡的全部17家中介門店，都貼出了「暫停營業」的通知。在一家尚未完全關門歇業的中介門店，記者遇到了某中介機構經紀人小聶。他們的門店也正打算關閉搬家。

►某中介機構經紀人小聶：以前在朝陽區我們的這個小區，網簽量是排行第一的，我最多的時候是一個月成交了三套，拿了4萬多點工資。我這個月工資還為零。

小聶介紹：從上個月樓市新政后這裡的供求發生了逆轉。

►某中介機構經紀人小聶：一個50平的複式樓來說，290萬元到300萬元之間。|||現在有已經報到240萬元、260萬元的。他們自己報價已經下滑20%。

在小區門口，記者遇到一位業主，他表示現在已經不關注價格的下滑了，這套房子是否還有轉手的可能性是他最關注的。

►北京像素業主：沒有公司會買的。開公司他租就完了，租的成本低，他為什麼要買呢？像這種房子？

據中原地產的數據顯示：在北京，所有商辦項目中以個人名義持有的比超過90%；其中，商住房項目的個人持有比例更是接近100%。近一個月來，整個北京商業辦公項目的網簽量接近為零，市場到達冰點。

周邊的中介紛紛撤退，和北京像素有關的租售信息也幾乎在網路上銷聲匿跡。類似的「商住」項目在房地產租售世界里集體「隱身」，無市無價的局面，愁壞了商住房的業主們。

：以前一個月漲不少，現在別說漲價了，我姐那房剛賣，當時過網簽了，正趕上政策，人家那買主說了，你降50萬我就買，不降50萬我不買了。那不當時降50萬，要不然賣不出去了。

降價出手，是正值政策交替期的賣房業主迫不得己的選擇。雖然少賣50萬元，但能夠脫手，也讓他們很慶幸。而對於還住在這裡的業主而言，他們擔心的不只是房價下降的問題。

：就怕到時候不讓我們住在這邊。因為好像上海的時候有一個商住就是這樣的。它就是後來就不讓個人居住這邊，只許企業在那兒辦公。

這位業主2015年底在北京像素購買了一套商住兩用房，本打算過渡一下，等過兩年孩子要上學了再換。但現在，她擔心以後這裡的房子既不能住，有賣不出去。

：孩子要上學，肯定是要買一個純住宅肯定比較適合一些。前幾天聽鄰居聊天，他們那時候就想要換成住宅的，然後一下趕到這個政策就沒有賣成。現在就是再看看，到時候會不會有新的政策出來。

這樣的業主，在記者的隨機採訪中，遇到了很多，面對未來換房的剛性需求，觀望和困惑，是他們的主要心態。

►北京像素業主：孩子上學這問題解決不了。就這個就是有很多的家長都很頭疼。現在好像不知道怎麼辦呢。

除了二手商住房的買賣，在售的商業辦公項目，又是怎樣的現狀呢？在新政之後動工開發的商辦項目，又將面臨怎樣的壓力呢？

在北京大興區的義和庄捷運站周邊，集中了三個大型開發商開發的商業辦公項目。今年3月初，這裡還是人頭攢動，某商辦項目售樓處內外擠滿了客戶和中介。但目前，這裡已經是冷冷清清，已經難覓客戶的蹤跡。記者向三個項目的工作人員諮詢，得到的回答都是，目前只有純辦公樓在售，而價格和之前相比並未發生變化。

►某商業辦公項目銷售人員（泰禾中央廣場）：這邊沒有房了，現在全是純辦公樓，價格也是原價每平米5萬3千8。

某商業辦公項目銷售人員（恆大未來城）：現在就是商業。有100多的，最大的是200多的，單價4萬多，全款可以分期，價格沒有降。

從目前來看，這些項目的售價並沒有出現鬆動。

►中原地產首席分析師 張大偉：這些企業之前大部分銷售情況比較良好，資金情況也非常寬裕，現金流的壓力不大，|||所以目前來看，開發商短期選擇降價的可能性是比較低的。

4月18日，北京市住建委等部門出台對商業辦公項目調控的實施細則，明確在3月26日之前未辦理施工許可證的，要按要求修改設計，再重新辦理規劃許可證。

4月19日，北京市規劃國土委等部門再出規定，要求科研、工業、旅遊、酒店等產業類項目必須按照規劃用途設計、開發建設、使用，對於已建在建產業項目，擅改規劃用途作為居住使用的，將面臨解除土地出讓合同、取消在京拿地資格等處罰。據中原地產的測算：目前北京商辦未開發的面積大約有5000萬平米。

：這個也是市場這幾年來，一直比較大的土地供應量和需求還沒有完全對供應形成吸納導致而成的。

對於已經完成建設、進入銷售階段的商辦項目，新政的影響相對較小，業內人士表示，尚未開工的項目未來最小的分割單元為500平方米，而這類型的產品的歷史銷售量僅占歷史總銷量的1%，未來的去化會面臨相當大的壓力。

►北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳志：當我們的市場端禁止他再向個人用作居住用途出售的時候，那麼市場端短期內迅速，找到大量的商辦類的需求，是不現實的，我個人覺得，會出現相當長的，冷靜期和思考期