樓市變天？跌幅超20%！房價真的要降了？

房價跌了！北京房價跌了！

5月31日，《證券日報》發布了一條醒目的消息：北京二手房價大面積下跌，部分區域跌幅超20%。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，自3月份以來，北京二手房市場成交量連續下滑。2017年5月份，二手住宅市場實際簽單量環比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量也環比4月份同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

五月份，北京樓市到底發生了什麼？

看點

01北京部分區域二手房跌幅超20%

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年5月份，北京二手房成交均價環比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。跌幅最大的是通州區、亦庄開發區，幅度都超過了20%。

偉業我愛我家愛集團副總裁胡景暉表示，面對史上最嚴格且最嚴密的樓市調控，北京二手房市場上的投資投機現象得到明顯遏制，不少資金實力相對有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購房計劃，即使是剛需也要負擔比以前更高的貸款成本。因此，在一系列嚴密而嚴厲的政策疊加下，北京二手房市場有資格、有能力購房的需求明顯減少。

他進一步強調，強有力的政策已經改變了北京二手房市場的預期，買賣雙方的博弈關係已經逆轉，整個市場正在向買方市場轉變。隨著交易量的持續下滑，業主已經無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經堅挺的房價已經開始鬆動，下跌成為了必然趨勢。

胡景暉進一步稱，經過一系列的調控，北京樓市曾經的恐慌情緒消失，業主不再惜售跳價，客戶不再恐慌搶房，市場理性已經回歸。目前的市場是房源多而客戶少，所以還有意購房的客戶完全可以仔細挑選，認真尋找，整個市場的交易節奏因此變得較為緩慢。這足以說明本輪新政成效顯著，市場已經徹底降溫。

有業內人士也稱，北京二手住宅交易目前已經下降到了一個非常低的水平，接下來或許還會下降，但下降的空間已經不大，降幅會逐漸變小，低位趨穩將成為北京二手房交易量接下來的持續走勢。價格方面，由於前期漲幅過大，所以回調的空間現在依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

看點

02很多老百姓資產只剩下房子了

經濟參考報援引西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁文章稱，從家庭層面來講，家庭的資產配置有三個不合理的地方：

第一，房地產佔比過大。房地產比例在家庭資產中比是68%。北京、上海則高達85%。老百姓富得或者窮得只剩下房子了，這個是顯然不合理的。

第二，家庭資產配置中的金融資產佔比過小。

目前金融資產在整個資產比例中只佔12%，美國是36%。金融資產本身在配置上的量是非常小的。除此之外，數據顯示，家庭資產配置的風險呈現出兩極化的態勢。

要麼是大量的家庭幾乎沒有風險，零風險；要麼是家庭高風險，80%、90%的金融資產都在股票上。中等收益、中等回報的，混合類資產的配置很少。

第三，總體借貸比例低。在，資產當中有5%是負債，美國是15%，差了很多倍。負債比例低其實不是一件好事，所以才有企業、政府要降槓桿，家庭要加槓桿的說法。

看點

03北上廣深房租集體下跌

今年3月以來，樓市調控席捲全國，據國際金融報不完全統計，已有近60城出台超150次調控政策。

在政策調控下，熱點城市房地產市場量跌價穩，漲勢暫緩。特別是一線城市，在房屋交易市場不活躍的情況下，房屋租賃價格也開始出現下滑。

上海房屋租賃指數辦公室的數據顯示，上海房租指數結束了連續90個月的上漲行情。數據顯示，4月份，中原二手住宅租賃共成交1197套，環比下滑20.89%。

而根據國家統計局數據，4月居民消費價格中，租賃房房租環比上漲0.2%，漲幅較上月也有所收窄。

成交凍結，部分業主開始轉售為租，一些地區租賃房源供大於求，帶動租金小幅下行。

以上海楊浦為例，房源空置率比較高，大量房源成交周期維持在1個月以上，租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。

事實上，今年前5個月，上海二手房租金已經出現3次環比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指數月報顯示，4月中原（上海）租金指數為238.2點，環比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環比、同比跌幅均有所擴大，全市租金均價77.7元/平方米/月。

實際上，上海並非個案，北、上、廣、深四個一線城市的租金都在持續下降。

今年3月中下旬以來，北京等熱點城市樓市調控升級，住房銷售量下跌，部分房源由售轉租。同時，自去年5月以來，多地先後出台政策措施鼓勵發展住房租賃市場。

打開某房產中介的網站，在北京某地區的出租房屋列表中，共有9個租賃房源。當中有2個顯示有綠色的「向下」符號，表示降價了。其中一套房屋經紀人表示，房主著急出租，就降了一些價格。

經紀人：60多平米，報的6500元/月，現在還沒租出去，掛了有半個月了。報太高租不出去。現在有大學生畢業，如果9月以後開學后，更不好出租。

證券時報分析，對於目前在四個一線城市買不起商品房、住不上保障房的「北漂南漂」們來說，房租出現首次下降顯然是條好消息，再與包租婆包租公談房租無疑就有了底氣。

北上廣深被認為是樓市風向標，當這些城市房租開始下降，其他城市房租大概距離下降也不遠了。

一線城市房租首降，不僅意味著供求關係發生變化，也意味著市場秩序在好轉。

當然，房租首降只是開始，能否降到合理水平還需要觀察。顯然有必要促使房租回歸合理，因為這不僅關乎住房租賃市場和樓市健康與否，也關係到民生負擔是否合理。而且租金下降有利於改變人的住房觀念。要想租金回歸合理，關鍵在於制度建設和市場建設兩手都要抓，兩手都要硬。

這一回房價真的要開始下降了嗎？

綜合整理自證券日報、21世紀經濟報道、天天說錢（liuxb0929）、Wind資訊、國際金融報、金融時報、證券時報、央視等。聲明：本文僅供參考，不構成投資建議，如有問題請後台留言，謝謝！

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