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「百盤混戰」,鄭州成為全國房企主戰場,2017何處置業?

「百盤混戰」,鄭州成為全國房企主戰場,2017何處置業?

前言

去年,在鄭州樓市最火熱的階段,鄭州市國土局宣布將在年底前推出6000畝住宅用地來緩解供需失衡的局面。到今年2月份,鄭州市政府在3個月的時間內通過網上招拍掛的形式共計拍出了近6600畝住宅或兼容住宅用地。

除了安置房建設用地之外,大多數都是新項目的首批地塊。按照8個月的拿地周期,2017年下半年將是新盤集中面世的階段。

鄭州去年在全國房價漲幅名列前十,各大有存貨的樓盤都賺的盆滿缽滿,中海錦苑單價由一平一萬三賣到兩萬,金科、融創開盤即清。大好的局勢下,持續觀望的外來房企迫不及待的想要進駐鄭州。在此次土拍大潮中,百花齊放、百家爭鳴,其中不乏一線品牌房企涌動的身影。

2017年樓市全年籠罩在調控的陰影之下是大概率事件,但據最近的數據顯示,鄭州樓盤成交量下跌明顯但價格浮動不大,量跌價穩。對於急於購房的剛需,2017年不妨多看看一些新開的樓盤。

因為新進入一個城市的第一個項目,一般都是品牌型的項目。要打響自己的品牌,圈出一批死忠粉。這個時候,往往房企會捨棄一部分利潤,反而儘可能的把項目做好,甚至做成藝術品,因為這個項目以後會是無聲的廣告。也因此,新項目一期性價比會最高。

一、

2017年將開的樓盤都位於哪

從土地市場轉化到新房市場,一般需要8個月的間隔。過去三個月的土地拍賣中,大多數都會在今年下半年轉化為新房進行銷售。從圖中我們可以看出來2017年樓市的幾個關鍵點:

1.2017年住宅地塊依舊以城中村改造為主

2.三環外地塊多於三環內

3.以中州大道為界,西邊多於東邊

4.南三環到南四環之間、北三環到北四環之間未來是新房供應主力

5.鄭東新區極少有住宅供應,京港澳高速以西除了北龍湖市場,住宅成交以二手房為主

二、

看區域

在成交的眾多地塊中,惠濟區、管城區和二七新區是此次放量的重點區域。這些區域都適合哪些置業這入手?

惠濟區:適合剛改和改善

在該區域置業的,大多數偏向改善屬性。目前在中原區居住的劉傑去年4月份入手了一套北四環旁的洋房,優惠后均價1.3萬出頭。而同期購房的小王,則以8700元/㎡的單價購買了南三環捷運口的高層。

劉傑覺得,主城區擁堵、環境糟心,孩子上大學后教育側重點偏弱,惠濟區作為鄭州城市的後花園,北臨黃河、綠樹成蔭、環境優美,脫離主城區,可以適度的放緩一下生活的節奏。而對於剛工作的小王來說,交通方便、配套齊全、有煙火味的城區才是目前生活的主調。人生階段不同,選擇亦不同。

惠濟區是去年漲幅最高的區域之一,根據2月份最新數據顯示,目前惠濟區均價已經達1.4萬元/㎡。部分樓盤例如正弘、美景等品牌項目已經賣到1.6~1.8萬左右。惠濟區萬達廣場的開業,填補了區域內多年以來商業的空白。

在這波土地的「大酬賓」中,中海、碧源、萬科、正商等多家房企均有斬獲。一般大牌房企扎堆的區域,該區域房地產升值的速度都不會慢。

二七運河新區: 剛需,南部地緣客戶

二七運河新區在鄭州的西南部,前兩年賣的一直不溫不火,是近一段時間比較發力的區域。如果要在二七新區置業的話,首選區域是以「三縱」、「三橫」所覆蓋的12平方公里。

在該區域原先由綠地和亞星佔據,後來鑫苑、萬科、康橋、招商、紛紛入駐。今年旭輝進駐鄭州核心區域的首個項目,就在二七新區CBD旁。

目前該區域均價低於惠濟區,在售/待售項目較多,有亞星金雲外灘、、康橋康城、亞星錦繡山河、鑫苑名城、招商天地華府、鄭州綠地城、奧馬和園、泰宏建業國際城、綠地濱湖國際城、鑫苑鑫家、萬科大都會等,區域均價在1.1~1.3萬元/㎡之間。

管城區:剛需,捷運、三環沿線工作者

受三環高架和捷運二號線的影響,管城區的受眾客群得到很大的延伸。自駕可以通過三環高架快速的到達鄭州外圍的各個工作單位,市區內受一、二號捷運及延長線的紅利,上班也不成了問題。

原來觀念中老、破、舊的管城區也在改造建設中光鮮起來。

(南三環高架和新的道路)

目前在管城區內在售的項目大多集中在管南片區,南三環以北僅有升龍和鑫苑的項目,南三環以南逐漸向南四環遞進,有永威、綠都、以及純新盤綠地。目前綠都紫荊華庭·晴園所售房源不多,2月11日開盤價1.3萬左右。綠都在2015年憑藉交通和品牌的優勢,曾經創出單盤銷冠的業績,以品質著稱的永威城目前均價在1.4萬元/㎡。

三、

今年推薦關注的項目

以上述土拍地塊為依據,加上更早時候拿到土地但還沒有面世的項目,2017年我們把開盤的樓盤分為兩類,一類是曾經開過盤的新地塊,例如永威城三期、鑫苑國際新城的二、三期,萬科天倫紫台三期,碧源月湖後期等。

另一類是純新、首次面世的,例如鄭紡機的萬科美景世玠、名門翠園、綠地公園城、升龍御景上院、謙祥錢隆城、謙祥興隆城、永威西郡、西三環的陽光城、南四環的旭輝等。今年下半年樓市預計競爭會比較激烈,我們分區域推薦一些2017年值得關注的樓盤,供購房者篩選比較。

二七新區推薦關注項目

管城區推薦關注項目

綠都紫荊華庭

綠都瀾灣

永威城

鑫苑國際新城

升龍御景上院

綠地公園城

中原區推薦關注的項目

永威西郡

萬科民安星辰

西三環陽光城

高新區推薦關注項目

金水區推薦關注項目

經開區推薦關注項目

白沙推薦關注項目

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