新政解讀：北京二套房首付比例提至60% 還買嗎，怎麼買?

樂居二手房訊 3月17日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控升級，二套房首付比例提至60%，實施「認房又認貸」的政策措施。

政策：認房又認貸，二套房首付比例提至60%

17日下午，市住建委、人民銀行營管部、北京銀監局、北京公積金中心四部門聯合發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》指出，北京將實行差別化信貸政策，實施「認房又認貸」，進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%;同時降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

對於二套房認定，將採取「認房又認貸」的措施，即居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

此外，對於企業購買的商品住房再次上市交易的，需滿3年及以上;若交易對象為個人，將按照限購政策執行。

觀點：二手房市場受影響最大，換房壓力增大

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，北京此次出台認房又認貸政策符合預期。《通知》中提到，去年底一些重點城市實行「認房又認貸」政策以來，提高個人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場調控效果。北京此次提高二套房首付比例，旨在打擊企圖以企業名義購房鑽限購政策空子、投機炒房等行為。

嚴躍進認為，北京政策趨於嚴厲，一方面可能會促進認房又認貸的政策在全國熱點城市推行，也透露出近期房價管控會繼續強化的信號。與此同時，新政之下，一些北京周邊的購房者近期去北京換房的壓力會增加，而潛在購房需求可能會相應減少，房屋買賣會趨向平穩。

而中原地產首席分析師張大偉則分析認為，認房又認貸后，未來改善需求大部分最多只能貸款186萬。為此，他算了一筆賬：「以現在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬計算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指導價比較低。但除了公房外，如果要多貸款也大部分會變成非普通住宅。也就是說，絕大部分賣一買一的需求，之前算是首套，現在最多只能貸款186萬，或者選擇首付80%，而且需要承擔非普通住宅的大量稅費。」

張大偉指出，新政打擊了改善需求，提高了改善需求門檻。與此同時，新政對二手房的影響較大。最近幾個月以來，北京樓市出現了二手房價格上漲速度明顯超過新房價格的現象，新建住宅限價嚴格，約束了價格上漲，所以後市的市場影響，首當其衝是二手房市場。

麥田房產分析認為，新政后，很多換房群體都面臨著首套變二套，首付款比例和利率都會上漲，而這一變化，對其資金實力的要求門檻明顯提高。這會使部分購房者暫緩換房或買二套房的計劃。從930以來，到如今的317，政策的疊加對於市場的心理預期也有不小影響，後市對價量的預期嚴重走低，買方觀望現象可能變多，預計成交量會進一步降低，預計月度成交量或在萬套以下。

「認房又認貸」會讓短期換房、首付積蓄不足等需求暫緩，對部分期待高價的業主起到「潑冷水」的效果，按照2013年「認房又認貸」后的趨勢，一般3-6個月房價開始回調。

建議：房價或回調，入市及貸款需謹慎

此輪新政出台，無疑將給在京買房者帶來不小的影響，無論是對於首次置業還是改善型需求而言，住房貸款期限從原先的最高30年降至25年，都將增大購房的資金壓力。而且值得注意的是，公積金貸款也被納入「認貸」範圍，將進一步擴大新政的「殺傷力」。

而對於二手房買賣而言，新政特別提及企業購買的商品住房再次上市交易的，需滿3年及以上，也可謂是堵住了一切可能的通道，全面收緊的意圖相當明顯。

調高二套房首付比例，降低房貸最高年限，雙管齊下無疑抬高了購房者的入市門檻。有業內就指出，如果這一新政長期執行，可能將影響到購房者的入市積極性，給市場帶來的影響也將是持續而深入的，稱之為「休克式療法」並不為過。

資深地產界媒體人相國良指出，對於近期剛購房的購房者，要及時關注後續政策，政策效應可能會持續一段時間，具體執行效果還要看會否有後期加碼。值得注意的是，《通知》中暫時並未明確新政的具體執行時間，尤其對於近期簽約的客戶而言，要及時評估是否有騰挪的首付或者資格，珍惜難得的首次貸款機會。

而暫未簽約的客戶，或許應該觀望一段時間，建議推遲3-6個月。除非後期政策有所鬆綁，否則按照此次新政的執行力度，疊加此前的930政策，市場會進入冰凍期，北京市場房價可能將面臨回調的局面。

【一圖讀懂北京「3.17」新政】