三四線再受房企熱捧！特色小鎮會製造一批鬼城嗎？

面對一二線城市對樓市嚴厲的調控，很多大型房企轉身攻入一些三四線城市拿地布局。

5月，嘉興的一場土地拍賣會創下了三四線城市的土地拍賣紀錄。當地政府一次性放出了9幅土地，每塊地的報名人數超過了100家，共計有425家企業參與報名。其中不乏世茂、綠城、正榮等房企大鱷的旗下子公司。

不止嘉興，發達地區一些優質三四線城市都成為房企拿地的新目標。這一趨勢，也帶動了三四線城市地價的上漲。

據中原地產研究中心統計，截至5月23日，今年一線城市的經營性用地溢價率只有21%，為近5年最低，而三四線城市的平均土地溢價率則達到46%。佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市陸續進入賣地百億城市行列；嘉興等城市累計土地出讓金更已超過200億元。

在模式上，借道特色小鎮成為今年房企進攻三四線最熱的一種方式。

特色小鎮是什麼？

特色小鎮是目前國家進行新型城鎮化建設重點培育的一種新形式，其應具有特色鮮明、產業發展、綠色生態、美麗宜居的特徵。旨在通過小城鎮的發展吸納周邊人口，糾正大城市人口過於集中帶來的各種問題。在國外，比較著名的特色小鎮有，以對沖基金為核心的美國格林尼治小鎮，以療養+會議聞名的瑞士達沃斯小鎮等。

根據2016年7月《住建部、國家發改委、財政部聯合發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，計劃到2020年，培育1000個左右特色小鎮。目前，首批名單共有127個特色小鎮入選，覆蓋全國31個省份。

那麼，房企是怎麼打造特色小鎮的？

如，華夏幸福在環京津周邊區域的大廠、香河、環上海區域的浙江嘉善等地分別打造了影視小鎮、機器人小鎮、人才創業小鎮。未來還將其布局範圍擴大到珠三角區域大城市的內部以及周邊。碧桂園則已在惠州、東莞和北京周邊落子5個科技小鎮項目。綠地集團的特色小鎮計劃在上海崇明島、杭州灣也已落地，目前又在石家莊、保定、廊坊、張家口等區域尋找合適的項目。

碧桂園近來表示，未來5年內，碧桂園將投入不少於1000億元建設科技小鎮項目。綠地則計劃，在未來5~10年打造5~10個理想小鎮。就連規模僅300億元的時代地產近日也宣布，未來5年內將投資30個「未來小鎮」項目，總投資金額約9000億元。

房地產金融聯盟曾在文章中把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產業小鎮。

房企搶灘特色小鎮的背後，是以熱點城市為重點的傳統房地產業務被打壓背景下的不得已轉型。與一線城市的嚴厲調控相比，各地政府對特色小鎮項目給予了大量的政策支持。

三四線城市原本地價就比較便宜，地方政府對特色小鎮項目還提供土地、稅收等優惠政策。如廣西就對每個示範鎮補助1000萬元。雲南對特色小鎮不僅設有每年不低於300億的專項資本金，對每個特色小鎮項目，雲南省將給予1000萬元啟動資金，如果將來通過考核成為全國一流、全省一流特色小鎮，還將給予多則1億少則500萬元的獎勵。這些都吸引了房企。

由房地產業協會與新華社經濟信息社聯合發布的《特色小鎮培育建設調研報告》指出，一些地區存在借特色小鎮之名行房地產開發之實的現象。還有媒體報道，有一個市計劃建設三個基金小鎮，這顯然已經脫離了實際。

地方政府對房企進入特色小鎮的過度支持，容易導致房地產發展過快，進而拉高土地成本，屆時特色產業將難以實現發展，最終可能又將製造一批鬼城。