談開發商逾期交房案件

（為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯繫，我們將予以撤銷。）

一、原告訴稱

2014年11月，馮程訴稱：2009年7月16日，我前夫張輝與X公司簽署了《商品房預售合同》，雙方約定由張輝購買X公司開發的位於北京市X區×號房屋，合同房價總額423183元，雙方約定X公司應於2010年9月27日之前將該房屋交付給張輝；X公司逾期交房超過60日的，X公司應當按日支付已交付房款萬分之一的違約金，並於實際交付之日起30日內向買受人支付違約金。后，X公司卻遲至2013年1月28日才通知我收房，逾期交房達854日。X公司逾期交房給我造成了租金等損失。我與張輝於2012年11月2日協議離婚，離婚後該房屋歸我所有。1.請求法院判令X公司支付我逾期交房違約金36139元；2.判令X公司支付違約金延期支付所產生的利息損失；3.本案訴訟費用由X公司承擔。

二、被告辯稱

X公司辯稱：一、我公司沒有逾期交房，不同意馮程的訴訟請求，逾期交房是由於高壓線原因造成的，X區住建委發了停工令導致工程停工，符合雙方合同附件約定的不視為逾期交房的情形；二、即使法庭認為我公司應承擔逾期交房的違約責任，我公司認為馮程主張違約金過高，應適當降低。三、本案所涉商品房預售合同系我公司與張輝簽署，馮程並未與我公司簽訂合同，馮程與張輝之間房屋轉移問題與我公司無關。

三、審理查明

在合同履行過程中，×號房屋所在小區由於線路遷改工程停工，於2013年1月28日辦理入住手續，逾期交房時間為854天。后馮程辦理了×號房屋的入住手續。

審理中，X公司認為馮程主張違約金數額過高，申請法院予以降低。

X公司表示同意按照合同約定的違約金數額的百分之六十進行賠償，否則將申請對涉案房屋同期同地段同種類型房屋的租金價格進行評估。馮程當庭表示同意按照合同約定的違約金數額的百分之六十進行賠償，並不再主張相應的利息。

另查，馮程與張輝於2008年6月30日結婚，後於2012年11月2日離婚，雙方在離婚協議中約定本案所涉房屋歸馮程所有。本案開庭時，張輝作為證人出庭，併當庭表示已經約定將購買×號房屋的合同權益全部由馮程享有，對馮程向X公司主張逾期交房違約金無異議。

本次訴訟前，張輝與馮程均未將上述離婚約定內容告知過X公司。

四、法院判決

1、X公司給付馮程逾期交房違約金人民幣21683元；

2、駁回馮程的其他訴訟請求。

五、北京房產律師靳雙權案件點評

法條索引：

依法成立的合同受法律保護，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

案件透析：

本案中，馮程的前夫張輝與X公司所簽訂的《商品房預售合同》系雙方真實意思的表示，且符合有關法律規定，合法有效。X公司作為房屋出賣人應按照合同約定履行其按期交房的義務，根據本案查明的事實，X公司由於線路遷改工程導致逾期交付×號房屋854天，應當按照合同約定承擔逾期交房的違約責任。對X公司有關其不構成逾期交房，X區住建委所發停工令構成雙方約定不視為逾期的答辯意見，理由不當，證據不足。

關於馮程是否有權向X公司主張逾期交房違約金。根據合同法第七十條、第八十條的規定：「債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人。債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。」本案中，馮程與張輝離婚時約定×號房屋歸馮程所有，且張輝當庭表示本案所涉其與X公司簽訂的《商品房預售合同》中的權益全部由馮程享有，故我們認為馮程有權依據該《商品房預售合同》向X公司主張逾期交房違約金。

提示：商品房買賣中，開發商以各種有理由延期交房已屢見不鮮，民事責任的承擔一定程度上有賴於民事活動各方的約定，建議買房時在合同中做好相關責任約定，一旦權利遭受侵害，拿起法律武器，依法維權。