房地產變天了，政府的心思你懂嗎？

「近日，房地產調控再加碼。」

繼京滬之後，廣州近日也收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準利率。至此，四大一線城市已全部上調房貸利率，提高購房的資金成本以達到去槓桿、調控樓市的目的。北京信貸政策最為嚴格，從5月2日起，包括幾大國有商業銀行在內的主要銀行已陸續收緊房貸政策，首套房將執行基準利率，二套房的貸款利率則將在基準利率基礎上上浮20%。」

有業內人士認為，隨著調控的層層深入，未來進入"四限"（限購、限貸、限價、限售）的城市還將持續擴容。

與此同時，北京房產中介迎來關店潮，鏈家已關閉87家門店。不止鏈家，北京幾乎所有的房產中介都在關閉一些不符合樓市調控新政的門店。房地產市場已在發生悄然變化，據媒體報道，北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%。而其他熱點城市如廈門，在小長假首日甚至首次出現二手房零成交的記錄。

繼去年國慶后，今年三月各地再次集中出台調控政策，號稱史上最嚴調控。我們曾在此前的公眾號中提醒，此輪地產調控邏輯不同往日，炒房的風險正在增加。不過，重拳下房價這匹脫韁的野馬是否能被懸崖勒馬？房價有可能會調整到什麼程度，會大跌嗎？

房地產市場已變天

如果你還以過去的思維來看待本次調控，還一根筋地認為調控不會改變房價的走勢，必然會吃虧。

自3月17日以來，房地產調控的邏輯和調子明顯不同於以往，除了限購限貸這些常規武器，一些以前很少使用的非常規的戰略武器和「王炸」級別的措施不斷出台，可怕的是這三個：

01 限貸

除了提高貸款利率，央行各分支機構加強對商業銀行窗口指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速，有效防控信貸風險。前幾天銀監會發布了一個重要制度《商業銀行押品管理指引》，核心內容是，商業銀行發放貸款時，應該全面評估債務人的償債能力，避免過度依賴抵押物，而應當以現金流作為第一還款來源，同時還要根據抵押品的類別，確認抵質押率上限，並根據實際情況進行動態調整。限制房貸是最可怕的，如果信貸的水龍頭關住，等於關門打狗斷糧，房地產的好日子基本就到頭了。

02 限售

限售等於讓市場停滯。一個高溫的市場，不怕慢慢降溫，最怕突然冷凍，因為市場的情緒都處在高度恐慌的狀態，一旦交易停滯，導致的踩踏效應是很可怕的。

03 強化土地供應

過去一年，熱點城市房價瘋漲的關鍵是土地供應不夠，這裡面不排除一些城市搞「土地飢餓營銷」，導致對未來市場預期的恐慌，加速房價在短期內出現恐慌性上漲。如果高層對地方政府施壓，要求其增加土地供應，你會發現，土地一點都不稀缺，土地供應如果充足，預期很快就會逆轉。

從需求端（限購限貸）到供給端（增加土地供應），貨幣寬鬆周期結束，再到金融去槓桿，海陸空全方位壓制房地產市場，顯示出了管理層調控的決心。

獨立經濟學家馬光遠認為，房地產市場經過近20年的發展，在很多方面已經今非昔比。過去20年推動房價高速上漲的幾大動力已經熄火，包括經濟的高增長周期已經基本結束，貨幣的高發行周期也漸進尾聲，人口紅利消失，還有國際資本高流入的周期也已經結束。

房地產市場已變天，這次調控的目的就是不讓再漲了，高層不斷強調金融穩定，這些信號解讀起來並不複雜，降溫是必然的，千萬不要在這個高點多博弈。記住：沒有什麼調控不了的價格，只要看是否真的調。

政府的心思你懂嗎？

那麼本輪調控究竟會調到什麼程度？很多老百姓都想知道，房價會暴跌嗎？暴跌之後會怎樣？

以日本為例，1991年，東京房價3個月暴跌65%。一夜之前，購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁，自殺、破產集中湧現。

房價暴跌之前，日本人大多貸款買房，很多才工作的人就背負了5、6000萬日元債務，房價暴跌后，他們不得不借高利貸償還銀行，以新債換舊債，餘生在還債中度過。

企業紛紛破產，銀行、房地產公司破產數量超過3000家。日本迎來空前的就業壓力，無數人面臨失業，為數不多的工作也是工資很低、工作時間很長。

日元也開始暴跌，在1991年日元兌美元跌幅甚至超過了30%，開始了長達20年之久的貶值，現在也沒緩過勁來。

現在銀行按揭貸款的抵押率普遍在7成左右，如果房價下跌30%，銀行必然首當其中，房奴斷供，百業凋零，大量人員失業，接著就是整個經濟的熄火與國家的衰落。

政府是不希望房價大漲的，但是更不希望房價大跌，一來還得指望土地財政掙錢，二來房價暴跌引發的後果是我們承受不起的。房地產市場，涉及行業數以萬計，是當前主要的經濟支柱產權，如果房價出現大幅下跌，會影響整個經濟的走勢。

民眾也是不希望房價大跌的，尤其是手上有房的人，別看現在大家都在搖旗吶喊要政府降房價，房價真的跌了，又該有大量的人跑出來讓政府救市了。

而且即使房價暴跌，民眾依然買不起房，比如香港。雖然1997年香港房價暴跌持續六年之久，這麼長的時間，港人明明有充足的時間準備買房，卻依然沒買，主要還是國人「買漲不買跌」的心理。

所以，房子並不是跌了你就會買，尤其真的等到崩盤的那一天，你只會慶幸自己沒有買房，而不是急著去買房！整體經濟不好，所有公司都會收益不佳甚至虧損，裁員降薪是必然發生的事情。到時候工資少了，工作沒了，你養不養活得起自己還不好說呢，還要考慮買房？

因此，本輪調控的終極目標絕對不是降房價，不是讓房價大跌，而是為了穩房價！降溫是必然的，但暴跌的可能性比較小。泡沫是災難，但泡沫破滅是更大的災難。

那麼泡沫這麼大，又不想讓它破，該怎麼辦呢？鎖死流動性。

之前一系列的調控大招，包括推出限售、滿2年或3年後才能交易等，就是為了關門打狗，降低市場流動性，讓人們手中的房子在短期內難以出手。

而現在，國家的種種防風險警示，就是要提高門檻，以控制銀行房貸的發放、收緊優惠利率等方式，來抬高買房的成本，從而減少房屋的成交量。

這就好比建了一座圍城，裡面的人別想出來，外面的人也別想進去。而一旦城牆出了什麼紕漏，比如說一線城市房價下跌的有點厲害了，政府很可能會出手補救。

對於剛需的人，未來有一段時間可以從容地選房看房，等到價位回調合適了，再考慮出手，當然前提你得有購房資格。但若抱著等房價暴跌30%，暴跌50%去抄底，這種可能性很小。

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