特稿| 樓市調控步步緊逼，新中產手握100萬該如何買房？

買房就找秘書長

南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

如今的南京，一個具有房產投資價值的（強）二線城市，已經進入限購/限貸/限售/限貸/限贈的時代，加之公正搖號開盤的規定，官方此次調控，力度之大、決心之強、執行之嚴前所未有，讓眾多房產投資者停下了投資的腳步。

在這其中，那些手握百十萬現金、四處尋找投資機會的新中產是最為焦慮的群體，這一類人群該如何支配這些資金並獲取收益呢？應遵循哪些原則，有哪些注意事項？

100萬是一個不大不小、不上不下的尷尬數字：說它多，勉強甚至不足以支付南京改善房/二套房的首付；說它少，很多人根本邁不到這個檻，這是當下典型新中產階級的資產狀況——當然，這樣的人幾乎都擁有至少一套以上的房產，雖小有資產，可上要贍養父母，下要養育子女，還有房車貸款要還，事業也得穩妥向上，也就更關注投資理財並規劃今後品質人生，對於手裡不多不少的積蓄就更加耿耿於懷——不投資只能讓貨幣超發后購買力被稀釋，若投資又不知選什麼。

窮人太底層或已放棄向上動力，變得破罐子破摔反而心平氣寧，畢竟光腳的不怕穿鞋的；富人錢多有得是投資渠道和風險對沖手段，也就不太在乎貨幣貶值的損失。於是，有百十萬積蓄小中產也就成了最苦惱/最焦慮的「夾心層」。

如今最大的問題在於：100萬的可靠投資選擇實在有限，在過去近二十年間，房產一直被視為最優的投資標的，但如今拋開政策因素僅就南京樓市的房價而言，放眼整個南京，現在小中產的選擇也已經不多了，傳統的剛需板塊江北、江寧也已經細分，房價最貴已經破3萬/㎡，麒麟板塊地價破2萬/㎡，房價在2萬/㎡以上。新房可以選擇的只有江北高新區、江寧祿口、江寧濱江、板橋等極少數板塊，但是無論是上述哪個版塊，都是備受眾人關注，搶手程度可想而知。

除了新房，還可以選擇市區一些上了年紀的小面積二手房，俗稱「老破小」，也可以淘到總價100以內的房子，但一般房齡較老、且沒有學區，漲幅有限。

此外，還有些商業性質的酒店式公寓，因為面積小、總價低，也可以考慮。《輝哥說樓市》發現，最近主城一些低總價百萬以內的小公寓，受到一些想小中產投資客的青睞。

加上目前樓市政策因素，在「史上最嚴」的房產調控下，樓市新政密集落地，住宅市場泡沫受強力擠壓。

1、3月15日，「限購」升級，一批投資客擠出市場，轉而開始關注公寓項目；

2、南京政府出台《關於加強商業辦公等住宅類建築項目管理的通知》的出台使得在售的公寓項目成為「絕版」。不少投資客認為，以後公寓會越來越少，先買一套囤起來再說。

3、南京限售令出台，明確南京新購房產權證不滿3年禁賣，加上房屋交付時間一般需要2年時間，資金5年被套牢，不少人開始不看好二手房市場。

那麼，買套公寓究竟值不值得投資呢？投資公寓應遵循哪些原則，有哪些注意事項？

1、公寓究竟值不值得投資呢？

公寓產品由於其特殊性，買公寓投資，等待價格上漲，然後高位拋售，恐怕是不明智的，由於公寓高昂的交易稅費可能直接就對沖了房價上漲的空間。

一般來說，公寓投資的回報主要來源於租金。比如一套公寓買的時候是60萬，每月租金為3000元，那根據粗略的租金回報率計算公式：

租金回報率=（月租金*12）/購買房屋總價=（3000*12）/60萬=6%

不錯的公寓回報率可達6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不會一直不變的，如果該區域房價上漲，那租金也會跟著上漲，回報率也將更高。公寓相對於住宅，也更適合長期持有，依靠租金賺取收益。

2、投資公寓應遵循哪些原則，有哪些注意事項？

買住宅，大家都知道買房跟著規劃走，買房跟著學區走，買房跟著捷運走。但是，公寓市場的投資邏輯和住宅市場不完全一致，並不能照搬照抄。住宅升值潛力大的板塊，不一定公寓的投資潛力就大。根據輝哥以及多位圈內投資牛人的經驗，《輝哥說樓市》總結投資小戶型公寓的原則，以城南軟體谷中心的純新盤——紫悅廣場公寓項目為例來介紹一下。

1、關於地段： 選擇核心地段

公寓的核心價值，在於其佔有的城市核心位置。剛需在選擇公寓產品的時候，可以結合自身的實際需求出發，優先選擇主城區，不僅能提供好的居住體驗，還有很強的抗風險能力和較大的升值空間。即便是純粹用來投資，中心城區人口比較密集，公寓的出租率和投資回報率也都是很可觀的。

紫悅廣場所在地不僅是軟體谷的辦公核心，也是雨花台區的商業核心，而且主城的獨特區位與捷運的便捷交通，使項目具備極強的輻射力，將努力發展成為成為南京又一商業人流匯聚地。而位於區域核心位置的紫悅廣場是集Midtown商業廣場、創客辦公、迷邸國際公寓為一體的城市綜合體。一街之隔的是即將於今年下半年開業的70萬方新型城市綜合體雨花客廳，城南已運營多年的楚翹城距離項目也僅有300米左右，商業配套純熟。

而且城南軟體大道的軟體谷有超過25萬高收入人群在這裡上班，這些高素質的白領人員，大部分都是剛畢業的年輕人，都是純粹的剛需群體。這些龐大的年輕剛需恰恰就是公寓租客的最主力的客源。

2、交通：首選捷運上蓋物業

在選擇公寓所處地段的時候，交通是一大重要參考因素。對於自住而言，緊鄰捷運方便出行，對於投資而言，能在一定程度上擴大租客的範圍，提高出租率。因此，想選到一套高性價比的商住公寓，交通因素必定不容忽視。捷運站上蓋的物業是最好的；其次500米以內，差別不大，當然越近越好；超過500米，距離越遠，價值越低。

紫悅廣場位於捷運1號線天隆寺站上方，是真正的捷運上蓋物業，與天隆寺站2、3號口無縫對接，距離南京南站3.5公里，5分鐘車程。加上今年寧和城際即將通車，未來2條捷運穿過，交通便利，區域居住價值和投資價值也愈發凸顯。對雨花軟體谷龐大的年輕白領客群具有較強的圈層吸引力。

沙盤一角↓↓↓

3、 首選優質品牌開發商

選擇公寓除了房屋本身，其社區環境、物業等都是需要考慮的附加價值，所以買公寓自住或者投資都要首選大品牌開發商的房子。未來，越高品質的房子未來就越有競爭力和升值潛力。

紫悅廣場是由深耕金陵25年的南京建發精心打造，作為一家本土品牌國企，南京建發連續8年蟬聯全省房地產開發50強企業，當選南京地產品牌企業、南京誠信開發商、最具品牌影響力房企等，更先後榮獲全國五一勞動獎、土木工程詹天佑獎、魯班獎等。

後期物業上，紫悅廣場聘請的物業公司是擁有國家一級物管資質、擁有豐富管理經驗、連續7年業主滿意度排名第一的綠城物業為項目提供物業管理服務。

在後期託管上，紫悅廣場引入了專業的綜合性資產運營管理服務商——未來域，根據客戶需求，提供全面的生活服務和租賃等資產管理服務，始終遵循高規格的服務標準，確保入住無憂、保障穩定收益。

4、戶型：首選小公寓以控制總價

選擇公寓，必須控制面積和總價的戶型，以確保今後的可居住性和租金回報率，戶型越大，往往總價越高，投資成本越高，出租越不易，單位租金也很難提的上去。小戶型公寓總價低，投資靈活，以30-60㎡為佳。

紫悅廣場項目以37-43㎡為主，其中：37-43㎡的戶型佔86%；76-86㎡的舒適型公寓；少量96㎡的小三房公寓，方便年輕人以較低的成本在主城安家。儘管價格尚未公布，但參照周邊項目22000元/㎡的單價，預計其小戶型公寓總價將會控制在百萬以內。

5、產品：首選高品質精裝公寓

購買公寓盡量選擇高品質精裝修產品，一來可以節省裝修的費用，二來可以馬上入住或者出租。高品質的精裝，主要看起風格設計與用材、品牌、施工等。不同檔次和品位的租客，會選擇符合自己對品質要求的樓盤，也願意為此花費更高的租金。

紫悅廣場臨時售樓處已公開，43㎡樣板間也同時開放，近期還會公開37㎡樣板房。紫悅廣場在公寓以廳房系統、廚房系統、衛浴系統三大系統締造出一方精緻生活空間，在公寓裝修中引入了德國杜拉唯特、漢斯格雅、高儀、西門子，瑞士弗蘭卡等國際一線品牌，打造高品質精裝公寓。

三大系統、30項精工製作，打造高品質精裝公寓

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7年南京大學的城市規劃專業學習，5年萬科等品牌房企的操盤經驗，12年南京房地產促進會的行業領導經歷，南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台，建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問，中央、省市各級媒體資深權威地產評論員，南京地產圈買房投資達人，經歷南京樓市超20年成長之路，人稱：南京活地圖，南京樓市活地圖。專業權威，買房就找秘書長，買房就看《輝哥說樓市》。