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特稿| 樓市調控步步緊逼,新中產手握100萬該如何買房?

特稿| 樓市調控步步緊逼,新中產手握100萬該如何買房?

買房就找秘書長

南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人,南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊,在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

如今的南京,一個具有房產投資價值的(強)二線城市,已經進入限購/限貸/限售/限貸/限贈的時代,加之公正搖號開盤的規定,官方此次調控,力度之大、決心之強、執行之嚴前所未有,讓眾多房產投資者停下了投資的腳步。

在這其中,那些手握百十萬現金、四處尋找投資機會的新中產是最為焦慮的群體,這一類人群該如何支配這些資金並獲取收益呢?應遵循哪些原則,有哪些注意事項?

100萬是一個不大不小、不上不下的尷尬數字:說它多,勉強甚至不足以支付南京改善房/二套房的首付;說它少,很多人根本邁不到這個檻,這是當下典型新中產階級的資產狀況——當然,這樣的人幾乎都擁有至少一套以上的房產,雖小有資產,可上要贍養父母,下要養育子女,還有房車貸款要還,事業也得穩妥向上,也就更關注投資理財並規劃今後品質人生,對於手裡不多不少的積蓄就更加耿耿於懷——不投資只能讓貨幣超發后購買力被稀釋,若投資又不知選什麼。

窮人太底層或已放棄向上動力,變得破罐子破摔反而心平氣寧,畢竟光腳的不怕穿鞋的;富人錢多有得是投資渠道和風險對沖手段,也就不太在乎貨幣貶值的損失。於是,有百十萬積蓄小中產也就成了最苦惱/最焦慮的「夾心層」。

二、有限的100萬,還能投資什麼

如今最大的問題在於:100萬的可靠投資選擇實在有限,在過去近二十年間,房產一直被視為最優的投資標的,但如今拋開政策因素僅就南京樓市的房價而言,放眼整個南京,現在小中產的選擇也已經不多了,傳統的剛需板塊江北、江寧也已經細分,房價最貴已經破3萬/㎡,麒麟板塊地價破2萬/㎡,房價在2萬/㎡以上。新房可以選擇的只有江北高新區、江寧祿口、江寧濱江、板橋等極少數板塊,但是無論是上述哪個版塊,都是備受眾人關注,搶手程度可想而知。

除了新房,還可以選擇市區一些上了年紀的小面積二手房,俗稱「老破小」,也可以淘到總價100以內的房子,但一般房齡較老、且沒有學區,漲幅有限。

此外,還有些商業性質的酒店式公寓,因為面積小、總價低,也可以考慮。《輝哥說樓市》發現,最近主城一些低總價百萬以內的小公寓,受到一些想小中產投資客的青睞。

加上目前樓市政策因素,在「史上最嚴的房產調控下,樓市新政密集落地,住宅市場泡沫受強力擠壓。

1、3月15日,「限購」升級,一批投資客擠出市場,轉而開始關注公寓項目;

2、南京政府出台《關於加強商業辦公等住宅類建築項目管理的通知》的出台使得在售的公寓項目成為「絕版」。不少投資客認為,以後公寓會越來越少,先買一套囤起來再說。

3、南京限售令出台,明確南京新購房產權證不滿3年禁賣,加上房屋交付時間一般需要2年時間,資金5年被套牢,不少人開始不看好二手房市場。

三、公寓值不值得投資,又該怎麼投資

那麼,買套公寓究竟值不值得投資呢?投資公寓應遵循哪些原則,有哪些注意事項?

1、公寓究竟值不值得投資呢?

公寓產品由於其特殊性,買公寓投資,等待價格上漲,然後高位拋售,恐怕是不明智的,由於公寓高昂的交易稅費可能直接就對沖了房價上漲的空間。

一般來說,公寓投資的回報主要來源於租金。比如一套公寓買的時候是60萬,每月租金為3000元,那根據粗略的租金回報率計算公式:

租金回報率=(月租金*12)/購買房屋總價=(3000*12)/60萬=6%

不錯的公寓回報率可達6%。值得一提的是,公寓出租后,租金也不會一直不變的,如果該區域房價上漲,那租金也會跟著上漲,回報率也將更高。公寓相對於住宅,也更適合長期持有,依靠租金賺取收益。

2、投資公寓應遵循哪些原則,有哪些注意事項?

買住宅,大家都知道買房跟著規劃走,買房跟著學區走,買房跟著捷運走。但是,公寓市場的投資邏輯和住宅市場不完全一致,並不能照搬照抄。住宅升值潛力大的板塊,不一定公寓的投資潛力就大。根據輝哥以及多位圈內投資牛人的經驗,《輝哥說樓市》總結投資小戶型公寓的原則,以城南軟體谷中心的純新盤——紫悅廣場公寓項目為例來介紹一下。

1、關於地段: 選擇核心地段

公寓的核心價值,在於其佔有的城市核心位置。剛需在選擇公寓產品的時候,可以結合自身的實際需求出發,優先選擇主城區,不僅能提供好的居住體驗,還有很強的抗風險能力和較大的升值空間。即便是純粹用來投資,中心城區人口比較密集,公寓的出租率和投資回報率也都是很可觀的。

紫悅廣場所在地不僅是軟體谷的辦公核心,也是雨花台區的商業核心,而且主城的獨特區位與捷運的便捷交通,使項目具備極強的輻射力,將努力發展成為成為南京又一商業人流匯聚地。而位於區域核心位置的紫悅廣場集Midtown商業廣場、創客辦公、迷邸國際公寓為一體的城市綜合體一街之隔的是即將於今年下半年開業的70萬方新型城市綜合體雨花客廳南已運營多年的翹城距離項目也僅有300米左右,商業配套純熟。

而且城南軟體大道的軟體谷有超過25萬高收入人群在這裡上班,這些高素質的白領人員,大部分都是剛畢業的年輕人,都是純粹的剛需群體這些龐大的年輕剛需恰恰就是公寓租客的最主力的客源。

2、交通:首選捷運上蓋物業

在選擇公寓所處地段的時候,交通是一大重要參考因素。對於自住而言,緊鄰捷運方便出行,對於投資而言,能在一定程度上擴大租客的範圍,提高出租率。因此,想選到一套高性價比的商住公寓,交通因素必定不容忽視。捷運站上蓋的物業是最好的;其次500米以內,差別不大,當然越近越好;超過500米,距離越遠,價值越低。

紫悅廣場位於捷運1號線天隆寺站上方,是真正的捷運上蓋物業,與天隆寺站2、3號口無縫對接,距離南京南站3.5公里,5分鐘車程。加上今年寧和城際即將通車,未來2條捷運穿過,交通便利,區域居住價值和投資價值也愈發凸顯。對雨花軟體谷龐大的年輕白領客群具有較強的圈層吸引力。

沙盤一角↓↓↓

3、 首選優質品牌開發商

選擇公寓除了房屋本身,其社區環境、物業等都是需要考慮的附加價值,所以買公寓自住或者投資都要首選大品牌開發商的房子。未來,越高品質的房子未來就越有競爭力和升值潛力。

紫悅廣場是由深耕金陵25年的南京建發精心打造,作為一家本土品牌國企,南京建發連續8年蟬聯全省房地產開發50強企業,當選南京地產品牌企業、南京誠信開發商、最具品牌影響力房企等,更先後榮獲全國五一勞動獎、土木工程詹天佑獎、魯班獎等。

後期物業上,紫悅廣場聘請的物業公司是擁有國家一級物管資質、擁有豐富管理經驗、連續7年業主滿意度排名第一的綠城物業為項目提供物業管理服務。

在後期託管上,紫悅廣場引入了專業的綜合性資產運營管理服務商——未來域,根據客戶需求,提供全面的生活服務和租賃等資產管理服務,始終遵循高規格的服務標準,確保入住無憂、保障穩定收益。

4、戶型:首選小公寓以控制總價

選擇公寓,必須控制面積和總價的戶型,以確保今後的可居住性和租金回報率,戶型越大,往往總價越高,投資成本越高,出租越不易,單位租金也很難提的上去。小戶型公寓總價低,投資靈活,以30-60㎡為佳。

紫悅廣場項目以37-43㎡為主,其中:37-43㎡的戶型佔86%;76-86㎡的舒適型公寓;少量96㎡的小三房公寓,方便年輕人以較低的成本在主城安家。儘管價格尚未公布,但參照周邊項目22000元/㎡的單價,預計其小戶型公寓總價將會控制在百萬以內

5、產品:首選高品質精裝公寓

購買公寓盡量選擇高品質精裝修產品,一來可以節省裝修的費用,二來可以馬上入住或者出租。高品質的精裝,主要看起風格設計與用材、品牌、施工等。不同檔次和品位的租客,會選擇符合自己對品質要求的樓盤,也願意為此花費更高的租金。

紫悅廣場臨時售樓處已公開,43㎡樣板間也同時開放,近期還會公開37㎡樣板房紫悅廣場在公寓以廳房系統、廚房系統、衛浴系統三大系統締造出一方精緻生活空間,在公寓裝修中引入了德國杜拉唯特、漢斯格雅、高儀、西門子,瑞士弗蘭卡等國際一線品牌,打造高品質精裝公寓

三大系統、30項精工製作,打造高品質精裝公寓

戶型方正,動靜分區,享受空間最大化

開放式廚房空間,生活要快,更要舒適

衛生間乾濕分離,小面積享受條理分明

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秘書長買房交流QQ群2:578702083

7年南京大學的城市規劃專業學習,5年萬科等品牌房企的操盤經驗,12年南京房地產促進會的行業領導經歷,南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台,建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問,中央、省市各級媒體資深權威地產評論員,南京地產圈買房投資達人,經歷南京樓市超20年成長之路,人稱:南京活地圖,南京樓市活地圖。專業權威,買房就找秘書長,買房就看《輝哥說樓市》。

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