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現在的海外住宅市場還值得投么？

2021/12/25

本文來自於「民生銀行私人銀行」微信公眾帳號，作者肖笛，原標題《海外住宅地產報告》。

住宅地產基本介紹

與商業地產不同，住宅地產是以滿足城市家庭居住而非商業需求建造的房產，其物業形態包括公寓、別墅、普通住宅及其他衍生形態。在北美和歐洲地區，住宅地產按照建築類型及所有權形式可以分為不同種類：

1.住宅公寓，在歐美國家住宅公寓可分為普通出租公寓(Apartment)、共管式獨立產權公寓(Condominimum)和合作公寓(Co-operative)。其中普通出租公寓僅供出租不可出售；共管式獨立產權公寓一般允許外國人進行購買，且可購買到房屋的真實產權，同時方便出租；合作公寓是由一個公司所擁有的公寓，業主購買到的是該公司的股權同時獲得長期租用權，一般情況下合作公寓董事會不會通過外國人的購買申請。

2.獨棟別墅House，指單獨出現在地面上的別墅。

3.連排別墅Townhouse，指使用共有牆壁的別墅群。

美國住宅地產市場一

市場價格指數情況

根據美國房利美公布的房價指數(House Price Index，簡稱HPI)來看，美國HPI從2007年頂點下跌20%後於2012年開始反彈，並在2015年10月突破2007年的高點后不斷創下新高。若以1991年作為指數基準100，截止到2016年12月HPI指數已達到242.6，期間年化複合增長率達到3.5%；若從近十年中出現最低點的2012年來計算，年化符合增長率達到6.2%。

圖1：美國住宅地產價格指數走勢圖

數據來源：房利美

儘管2016年第四季度中利率有所上升，但房價並沒有出現下跌的跡象。與2015年同期相比，2016年第四季度HPI增長了6.2個百分點，與2016年第三季度相比第四季度HPI增長了1.5個百分點。由下圖可以看出，從2012年第四季度至2016年第四季度美國房價增長率穩定保持在4.9%以上，尤其在2015年至2016年這個加息預期較強的時間段中，房價增速不降反增。

圖2：美國住宅地產價格指數年增長率

數據來源：房利美

住宅地產價格及租金情況

在美國整體房價經過連續五年上漲后，目前美國幾個房地產環境較好的城市房價已達到較高水平，根據美國知名房產中介Zillow提供的數據來看舊金山房價中位數達到10365美元/平方米，波士頓達到6339美元/平方米，華盛頓達到5317美元/平方米，洛杉磯達到4897美元/平方米，西雅圖則達到4542美元/平方米。

圖3：美國主要城市房價走勢圖

數據來源：Zillow

在房屋出租方面，目前全美平均月租金大概在1411美元/每月(一居室)，與2012年1月的1246美元/每月相比增長了13.2%。另一方面，在美國若干知名大城市中，除了舊金山和西雅圖的租金水平在快速增長後於2016年7月有明顯下滑以外，其他幾個城市均保持上漲趨勢。

圖4：美國主要城市住宅地產租金走勢圖

數據來源：Zillow

我們可以從上圖看出除了西雅圖和舊金山以外的幾個城市房屋租金雖然沒有明顯下滑，但是其增長速度已明顯放慢。造成這一現象的最直接原因是房屋出租供求關係的變化，從下圖可以看出從2010年至2014年末房屋凈吸收面積一直比完工面積大，但是從2015年開始房屋完工面積仍然持續增多情況下凈吸收面積逐步下降，房屋空置率也在2015年開始有所上升。根據全球最大地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)的預測，雖然美國2016年住宅地產市場情況較為健康，但增量的房屋供給會給市場逐步帶來壓力，使得房租增長率下降至1.2%，空置率上升至5.5%。

圖5：完工量、凈吸收量和空置率圖

數據來源：世邦魏理仕2017地產展望

英國住宅地產市場一

市場價格指數情況

根據英國政府統計的數據來看，英國住宅地產價格指數於2007年9月見頂后在2009年完成探底並開始反彈，期間價格指數最大下跌幅度達到18.7%。從2009年4月至今英國房價指數共上漲42%，年化複合增長率為4.64%，小於澳大利亞的5.7%，加拿大的6.39%和美國的6.2%。值得注意的是，英國在2016年6月23日公投脫歐后，地產價格指數僅僅下跌了1%，隨後又加速上漲。

圖6：英國住宅地產價格指數走勢

圖7：2016-2017年英國住宅地產價格指數走勢

根據英國Halifax和Rightmove等多家房地產中介機構公布的最新數據來看，英國房價指數在2017年1月年度同比上漲3.2%，2月年度同比上漲2.3%，其上漲幅度已經有所下降。但目前英國待出售二手房和新房數量已連續下降11個月並接近歷史最低點；同時2016第四季度新房建造量比第三季度下降了4%，與2015年相比全年建造的新房數量也下降了1%。所以從長期來看，在經濟穩定復甦的情況下英國住宅地產價格指數還會保持增長趨勢。

圖8：英國住宅地產價格年度同比增長率

數據來源：Rightmove 2017年2月房價指數報告

住宅地產價格及租金情況

英國城市中心住宅地產平均價格為7652美元/平方米，每月租金達到994美元(一居室)，租金收益率為2.73%；非城市中心地區平均價格為4634美元/平方米，租金達到790美元，租金收益率為3.5%。倫敦地區市中心住宅地產平均價格為17588美元/平方米，每月租金達到2062美元(一居室)，租金收益率為2.58%；非市中心地區平均價格9117美元/平方米，每月租金1423美元(一居室)，租金收益率為3.51%。

澳大利亞住宅地產市場一

市場價格指數情況

澳大利亞HPI與美國HPI走勢大體相同，不同的是澳大利亞HPI走勢更穩健但上漲幅度相對較小。在經歷了2008年金融危機后澳大利亞HPI僅下跌4.62%，比美國和英國HPI同期下跌幅度低的多。若從2009年的近期歷史低點計算，澳大利亞HPI年化符合增長率達到5.7%，小於加拿大的6.39%和美國的6.2%。

圖9：澳大利亞住宅地產價格指數圖

住宅地產價格及租金情況

目前澳大利亞各州主要城市住宅地產平均價格為5976美元/平方米(市中心)和4145美元/平方米(非市中心)，悉尼地區房價已達到8789美元/平方米，墨爾本地區達到5543美元/平方米，據官方數據統計其餘幾個主要城市房價如下圖所示：

圖10：澳大利亞主要城市房價(美元/平方米)

租金方面，澳大利亞市中心地區一居室平均租金為1328美元，租金收益率為4.59%；非市中心地區一居室平均租金為995美元，租金收益率為4.84%。在本輪增長周期內澳大利亞房產價格增長幅度遠大於租金增長幅度，如悉尼房價累計上漲了69%而租金僅增漲10%，這導致了悉尼的房產租金收益率從2012年6月的4.5%下降到了目前歷史最低的3.0%的最低水平。

加拿大住宅地產市場一

市場價格指數情況

與美國房市不同，加拿大房市在金融危機中受到的影響較小，根據CBRE提供的數據來看加拿大房價指數從2009年末就結束了下跌趨勢，僅下跌7.2%。加拿大房價指數在2010年至今一直保持3%以上的增長比率，甚至從2016年以後保持著超過10%的增長比率，若從2009年的近期歷史低點計算，年化複合增長率達到6.39%。

圖11：加拿大住宅地產價格指數走勢圖

在加拿大貸款政策從嚴、個別省加收地產稅和資金出境受限的三重打擊下房價指數增速在2016年下半年有所下降，但情況遠好於個別媒體的報道。以溫哥華為例，根據官方數據統計，溫哥華房價指數在2016年9月有所下滑，但下跌幅度最大時僅為2.7%，遠小於個別媒體所報道的超過30%的跌幅。

圖12：加拿大主要城市住宅地產價格指數走勢圖

個別媒體所報道的房價大幅下降主要與房屋成交量下降有關，尤其是高價房的成交量在貸款政策、稅收政策和資金出境受限的利空下受到影響最大。在某些房屋均價計算模型中，高價房成交數量的下降會使其所佔權重相應下降，在這種情況下即使所有房屋成交價格不變，高價房成交量的下降也會導致整體房屋均價下降。從下圖可以看出2016年8月後溫哥華房屋成交量驟降。

圖13：溫哥華房屋成交量圖

住宅地產價格及租金情況

根據官方數據統計，目前加拿大幾個主要城市平均房價為3724美元/平方米，其中溫哥華2016年12月分房屋均價達到5457美元/平方米，2017年1月上漲至5576美元/平方米；多倫多2016年12月份房屋均價達到5931美元/平方米，2017年1月上漲至6092美元/平方米。其他主要城市房價情況如下圖所示：

圖14：加拿大主要城市住宅地產均價圖

在住宅租賃市場方面，一居室出租平均價格最高的為溫哥華市的1900美元/每月，根據CBRE的預測其2017年整體空置率預計從2016年的0.7%略微上升至0.8%，租金回報率從3-3.5%下跌至2.75-3.5%；多倫多市1居室平均租金達到1620美元，其2017年整體空置率預計從2016年的2.2%略微上升至2.6%，租金回報率可能將保持在4.75-5.25%的水平附近；其餘城市房租價格如下圖所示：

圖15：加拿大主要城市住宅地產租金價格

新加坡住宅地產市場一

新加坡的住宅地產類型與歐美國家有些不同，主要分為：

1.公共住宅，及由新加坡政府規劃建造以滿足本國公民以及永久居民的居住需要而建設的住宅地產。公共住宅包括了「組屋(HBD)」和「執行公管公寓(EC)」。

2.私人住宅，包括「私人Condo公寓」(沒有附屬地面)和「私人別墅」(帶有附屬地面)。

通常情況下，作為非新加坡公民僅能購買私人Condo公寓，年限超過10年以上的EC，以及新加坡聖淘沙島上部分別墅。

市場價格指數情況

與美國和加拿大等歐美國家不同，新加坡政府從2009年就開始出台各項政策調控房市，但一直未能阻擋房價指數增長的腳步，直至2013年全面增加印花稅使得新加坡房市見頂后一直下跌至今。

圖16：新加坡住宅地產價格指數走勢圖

數據來源：新加坡城市發展協會

但根據新加坡城鎮發展協會公布的數據來看，2016年共有26000套私有住宅及EC建成，而2017年這一數字將降低至15000套，在2020年後幾乎會停滯私有住宅和EC的建造。庫存方面，2016年第四季度市場上未出售私有住宅量僅為19071套，比第三季度減少了7.3%，已達到近幾年低點。所以我們可以從下圖看到，在2016年10月以後的4個月中新加私有公寓價格指數開始反彈並上漲3%，走出了獨立於整體房價指數的走勢。

圖17：新加坡私有公寓價格指數走勢圖

住宅地產價格及租金情況

目前新加坡市中心價格達到17732美元/平方米，非市中心地區價格達到8837美元/平方米。根據新加坡城鎮發展協會公布的數據來看，在成交量方面私有公寓2月份成交694套，與一月份成交的529套相比增長了32.22%，與2016年同期相比增長了77.9%。租金方面，新加坡私有公寓租金指數在2013年就達到了目前的歷史最高點，比房價指數達到最高點早了整整一年；而私有公寓租金指數在一路下跌後於2016年11月才開始反彈，比價格指數開始反彈的時間晚了一個月。與2016年12月相比，2017年2月的房租指數上漲了2.2%，市中心租金達到2032美元(一居室)，收益率上漲至2.57%；非市中心地區達到1379美元(一居室)，收益率上漲至3.30%。

圖18：新加坡私有公寓房租指數