新政后業主轉售為租房源減少

多重利好刺激，大量企業進駐，黃埔樓市「熟了」

捷運六號線二期開通、萬達商圈的形成以及最近黃埔區、廣州開發區正式對外發布人才與知識產權兩個「美玉10條」的政策等利好消息，大量企業進駐，必然導致黃埔區域人口增加，為房地產市場提供大量需求。不過，因為樓市新政的原因，成交迅速下滑，部分二手房業主惜售，或者轉售為租，房源減少，價格上升。不過，記者發現，儘管黃埔租盤增加，但租金也沒降低。文/圖：廣州日報全媒體記者 梁紅舉

老黃埔：中鼎君和名城三房能租4500~4800元

老黃埔以捷運5號線連接廣州市中心，其二手房也以捷運沿線樓盤為主，主要集中在老黃埔區府一帶。近幾年，老黃埔一直在推動區域「舊改」建設，如文沖、橫沙、茅崗、魚珠港以及一些舊工廠搬遷改造，已引入萬科、中鼎、保利、廣物、佳兆業等知名房企進駐，可以想象，老黃埔通過「舊改」突圍，又有魚珠港融入廣州第二CBD金融城的優勢，二手市場旺當是意料之中。

捷運5號線東邊的第一站就是文沖，捷運站D出口出來便是區域知名樓盤萬科城市花園和老樓石化大院，石化大院是廣州石化集團的房改小區，上世紀70、80年代的樓梯樓建築，以放盤最多的60多平方米的兩房單位計算，二手價超過130萬元，均價超過2萬元/m2。中原地產的中介告訴記者，「內部消息，這套樓不久就可以安裝電梯，買下來肯定划算。」

如果房改房不具備參考價值，那就看看萬科城市花園，高層電梯樓，樓齡約13年，不過距文沖站約500米。小區整體環境不錯，規劃、綠化使得小區的舒適度很高。二手單位以三房、四房大戶型為主， 93.49平方米的三室兩廳單位，簡單的裝修，要價335萬元。中介說，貨並不多，最新參考價已經超過3.5萬元/m2，還「沒有價錢可講」。

在老黃埔，綜合素質最高的樓盤要數黃埔花園，儘管樓齡上10年，但佔據著老黃埔區核心位置，離大沙東站800米左右，被中介譽為「老黃埔價格標杆」。小區是典型的中式對稱設計，住宅部分由數十棟12~23層高樓宇組成，是黃埔中心區域規模最大的生態水景園林社區，而且園林面積大，樓距間隔合理，因此戶型通風和採光都不錯。社區內配套成熟，除大型會所外，還設有商業服務設施、中學、幼稚園一體化素質教育配套等，其中面積達3萬平方米的商場，集時尚、潮流於一體。記者看了兩套單位，一套80.52平方米的南向兩房兩廳單位，要價330萬元，一套東南向95平方米的三房兩廳單位，要價380萬元，均價都超過4萬元/m2。中介說，「相比年初的3.8萬元/m2，漲了一點點吧。」

在老黃埔區府附近還有一些較新的樓盤，如萬科金色悅府、中鼎君和名城、悅時代花園等，絕大部分房源都證未過兩年，加上契稅個稅共要交7.6%的稅。

看看租金吧。石化大院的租盤不少，兩房單位基本在2200~2300元/月，萬科城市花園三房基本在3800~4500元/月，黃埔花園兩房3400元/月左右，三房約在3800元/月。萬科金色悅府租盤很少，三房租金3800元/月，不過，中鼎君和名城放出來的租盤不少，不過價格不便宜，三房租金在4500~4800元/月。

蘿崗黃陂站周邊：龍光峰景華庭租金便宜好多

捷運6號線二期進入蘿崗的首站，就是黃陂站。黃陂站附近的二手樓盤，就是萬科新里程和龍光峰景華庭兩個當年的限價房。兩個樓盤中間只隔一條6米寬的道路，樓下的商業配套可以共享。這兩個限價房都是在2009年進入市場銷售，按照過5年可補繳地價的相關規定，基本都在兩年前陸續到期，業主補完地價後房子進入二手市場。

萬科新里程佔地約6萬平方米，規劃有14棟高層住宅，共1700餘戶，戶型包括75平方米左右兩房和90平方米左右的緊湊小三房，設計方正實用。龍光峰景華庭總佔地面積14萬平方米，佔地面積是萬科新里程的兩倍多，有十幾棟高層住宅，其中90%的戶型建築面積為90平方米以內，其中小戶型套數高達2800多套。當年，也是科學城中實惠中小面積洋房產品供應量最大的小區。

萬科新里程離黃陂站和金峰站約1000米，都比龍光峰景華庭近一點，而且離公交站也近一些，這或許是萬科新里程價格稍貴的原因之一。奇怪的是，記者兩年前曾採訪過這兩個盤，當時時至5年限制期滿，很多業主補繳地價之後賣房。目前兩個盤二手貨源並不多。

「萬科新里程的二手盤不多，大約只有8套，在捷運6號線二期開通的前後，漲過一次，在中治拿下長嶺居地塊后又漲過一次。這幾個月價格只是穩中有升，其中北向的價格稍低，約2.8萬元/m2，南向的很少放盤，近一個月只有一套，90.08平方米的三房兩廳，售價290萬元，單價去到32194元/m2。」鏈家地產的梁先生告訴記者。龍光峰景華庭的二手盤多一些，均價比萬科新里程也低一些，約在2.5萬~2.8萬元/m2之間。

租金方面，萬科新里程兩房配齊家電2800元/月，三房配家電3800元/月。不過，龍光峰景華庭的租金就便宜很多，拎包入住的三房單位3000元/月也可以找到。據中介透露，這兩個小區的租戶不少，和大多數業主一樣，都是在科學城上班的「剛需」族。

科學城：越秀嶺南山畔三四房 能租五六千

科學城二手盤源集中在5個盤，其中保利香雪山、保利林語山莊、越秀嶺南山畔算是指標盤。而萬科東薈城、科城山莊算是新盤，很多不動產證都沒過兩年，所以並不具備參考價值。不僅僅因為捷運的開通，還因為商業配套日漸完善，包括萬達廣場開業等，或許更多的原因是，科學城的新盤越來越少，價格也越來越高，所以二手價格也水漲船高。

捷運6號線二期金峰站附近有保利林語山莊和越秀嶺南山畔。保利林語山莊是個高端的別墅盤，包括有500套建築面積500平方米左右的山頂獨立別墅、300套建築面積170~300平方米的山谷連體別墅，12~28層的小高層、高層洋房不多。小區強調環境的和諧一致，還規劃建設商業會所、運動會所和高品位養生會所，滿足不同層面的休閑需求。

相對而言，隔條馬路的越秀嶺南山畔遜色不少，不管是規模還是商業配套，都不如越秀嶺南山畔。這個佔地面積89414平方米的小區建了13棟26~32層的高層洋房，共1400餘戶，面積最小為78平方米的兩房，最大為155平方米的四房單位，大部分戶型都帶入戶花園，首層架空7米，這是最有看點的地方。

中原地產的卓先生表示，保利林語山莊在售的二手房源還是以別墅為多，洋房不多，一套109.85平方米的東南向三房單位，售價360萬元，「這算是比較公道的價格。」

奇怪的是，越秀嶺南山畔的二手房價格並不比保利林語山莊的低，甚至還高一點點。二手盤源也比較多，其中三房單位最多。一套111.6平方米的三房單位，售價390萬元，單價約34943元/m2。據安居客的統計數據顯示，越秀嶺南山畔本月的二手房價為34429元/m2。

從區位來說，保利香雪山處於科學城的核心位置，離捷運6號線二期蘇元站300米，新區府、二中科學城中學、中山三院嶺南醫院、兒童公園、萬達廣場都在附近，總佔地面積22.41萬平方米，總建築面積22.67萬平方米。北區是雙拼別墅，南區則是中高端洋房。保利香雪山定位為「新中心·原生態·城市別墅」豪宅，坐擁自然生態美景與新城繁華。設計上提倡「簡約的時尚」、強調線條的乾淨明朗與色彩的純粹分明，整體上主張建築、園林與人的和諧共生。

保利香雪山的洋房戶型偏大，以四房單位為主，五房單位也不少，或許正因為面積大，所以單價並不高。「3.5萬元/m2是比較正常的價格吧，當然也有高的，而且是毛坯房。」中原地產的周先生告訴記者。

因為配套齊全，交通也便利，所以租金並不便宜。保利林語山莊三房單位月租4200~4500元，越秀嶺南山畔三、四房單位租金在5000~6000元/月的不少，「安靜，不像保利林語山莊那麼嘈雜。」中介如此解釋。至於保利香雪山，則厚道很多，三房、四房3500元/月都能找到。