別了，工業大院

隨著北京的定位愈發清晰，產業結構不斷優化，集聚在城鄉結合部的工業大院類低端業態集聚區已不再適合北京的城市發展。根據相關規劃，今年內北京將全面清理整治工業大院。9月6日，在整改期限逐漸臨近時，石景山區通報消息稱，截至8月底，石景山區已完成547個低端產業聚集人群大院清理整治任務，並有37個社區通過了「基本無違建社區」認定。分析認為，低端業態騰退後，「華麗轉型」的大院將成為高附加值產業聚集地。

01

曾經的大院「經濟」

距離城市中心區不到20公里的大興區西紅門鎮，曾分佈著27個工業大院，共佔地10平方公里，網羅了5000多家各類小企業、小作坊。一位大興區相關部門負責人回憶稱，上世紀80、90年代，西紅門鎮幾乎每個村都擁有一個工業大院，進駐了大量低端製造業，一個大院內包含的企業數量，少則幾百個，多則上千個，有些甚至還是村裡依靠招商引資招來的企業，涉及的行業包括物流、小服裝、小加工等。

據悉，當時，西紅門鎮工業大院中的企業，佔地面積從幾十平米到幾百平米不等，主要採用前店后廠，或者一樓加工車間二樓住宿等小作坊類的生產模式，企業規模大小不一，有的員工僅有幾個人，也有企業雇傭了幾十人、上百人。

「這些小企業進駐西紅門鎮的大院后，逐漸形成了一個穩定的產業鏈，滿足著在當地居住的流動人口的日常生活需求。」上述負責人向北京商報記者透露，由於初期工業大院所佔的農村集體建設用地租金很便宜，做小生意、小買賣的人以十分低廉的價格租下20-30年的使用權后，即使過幾年發現掙不了錢，也不會輕易搬離，而是開始走起了違法違規蓋房出租的路子。他們其中，有些把原本的小企業加蓋成廠房直接出租，有些甚至建起了一棟棟的小公寓，「在部分大院中，小公寓連成片形成了『小區』，一個小區擁有幾十個單元，能住幾百甚至上千人，但是卻沒有經過任何合法合規的建設手續。」

而石景山區的情況略有一些特殊，在近幾十年的演變中，一種有別於典型工業大院的低端產業聚集人群大院逐漸在全區形成。「目前石景山區此類大院主要分為三種，廢品回收聚集點、砂石料廠及低端產業人群聚集區，根據前期篩查，全區共有528個類似大院，且不少呈連片分佈的態勢」，石景山區城管執法局指揮中心主任劉安民告訴北京商報記者， 由於租金往往僅為周邊樓房的四到五分之一且活動面積較大，這些大院內住滿了各類街邊謀生人員，環境髒亂差，也存在明顯的火災隱患，「隨著城市發展需求變化，還有部分土地被租給周邊興起的大型公司充當員工宿舍。」

劉安民以京西商務中心南部片區為例向北京商報記者介紹，這一地區曾長期處於無主管理的狀態，違法私搭亂建小平房一字排開，院子套院子，同時聚集了大量人口。而古城南路地區也曾是石景山另一個低端業態大雜院集中區，最多時有18個大雜院夾雜其中，有約400餘家企業單位在此駐紮，用於辦公或居住的出租房屋約3萬餘間。餐飲經營、汽修等的無證無照商鋪由北向南沿街排開，沿衚衕深入，可見三四層的出租樓矗立。

02

產業優化

大院退場

每一種業態的出現的背後，都有著自己的客觀現實，在業內看來，低端產業集聚大院的出現，也與所處時代密不可分。首經貿大學產業經濟研究所所長陳及分析稱，20-30年前，北京經濟社會發展提速，各類產業快速擴張，與之匹配的生活需求激增，客觀上為大量低端製造、服務業產生提供了溫床，「而由於城鎮化快速推進但相關保障政策略有脫節，部分農村居民為了確保收入來源，也會選擇將土地出租，成為低端業態承接地。」

「在村村點火、戶戶冒煙的時代，『工業大院』曾為這片土地帶來過不低的經濟收入。換言之，這種產業集聚形式的出現，一定程度上是符合當時的歷史背景的。」上述大興區相關負責人表示。

但隨著北京城市定位的調整及非首都功能疏解，這類附加值低、污染率高的鎮村產業小區和工業大院成為了首要的清理整治對象。「最早之前北京二環以內的老舊城區和棚戶區曾聚集大量低端產業，但隨著整治加碼，這部分產業逐漸向外擴散，奔赴郊區，並最終將被徹底清理。」陳及表示。

據了解，西紅門鎮在疏解騰退低端業態時，曾向周邊居民算了幾筆賬。第一筆是經濟賬，此前土地租給低端製造企業的租金是一年3000元，而根據市場價，北京稍微好點產業的租金都不止這些。通州區經信委副主任官宏表示，一般來說，企業或個人租地，一年一畝300-500元，貴的一畝地在1000多遠，但工業大院中的企業蓋了廠房再往外出租房屋，就是平方米計算租金價格，比直接租土地貴多了。第二筆賬是環境賬，騰退非首都功能后重新規劃，能夠減少環境污染、緩解道路擁擠，為周邊居民提供更好的生活環境。

正是懷著對更美好未來的憧憬，面向北京不斷優化的產業結構，工業大院適時退出歷史舞台，為更高附加值製造、服務業進駐留足了空間。

03

大院的「新來者」

騰退後的大量土地，成為了各城區產業「騰籠換鳥」的重要補充。根據規劃，石景山區正準備將首鋼北京廠區打造為北京城市復興新地標。先期啟動開發建設的北區包括冬奧廣場片區、首鋼工業遺址公園片區、石景山景觀公園片區、城市織補創新工場、公共服務配套區5大區域。同時積極謀划建設一批高端綠色產業項目，例如將舊貨市場核心區域及北部，包括現狀博古藝苑、舊貨市場東側大棚及北側廠房改造升級為郎園西區，打造文化創意區。

另據介紹，西紅門鎮乃至整個大興區，九成以上工業大院已經被拆除，整治工作已接近尾聲，「西紅門鎮總共10平方公里的工業大院將按照2：8的形式發展產業和還綠。」上述負責人表示，發展產業的部分主要通過建設產業園吸引新興企業進駐，目前已經成型的包括金融谷、星光影視園北區等。

「利用大院騰退土地形成一批公共綠色空間也將是未來建設重點」，石景山區園林綠化局相關負責人介紹，根據初步規劃，該區低端產業大院騰退出來的土地5成以上將用於留白增綠，總面積達到93.17公頃。據介紹，自2015年底啟動清理至今，石景山區已經陸續完成綠化整治面積23萬平方米，建成了古城南街綠地、高井綠地和蘋果園小白樓綠地等多處精品公園綠地。劉安民進一步表示，在一批違建倒下的同時，石景山區將根據實際情況，建設一批停車設施、一批便民服務設施、一批公共綠地、一批高端項目、一批棚改項目和一批基礎設施興建，為周邊居民帶來更宜居的生活環境。

據了解，目前同樣實現多個工業大院騰退的通州區也在研究出台騰退空間再利用實施意見，對於拆后的土地堅持「留白增綠」，為承接中心城區產業和教育醫療等公共服務優質資源轉移、促進副中心產業轉型升級、實現「綠心」等大項目落地騰退發展空間。

在陳及看來，按照目前北京的發展趨勢，在騰退了與首都功能不符、高能耗、低附加值的低端商業后，上述騰退空間未來極有可能成為科研業、金融也、非銀行金融業等高精尖產業的承載地，「那麼與之配套的綠化、停車設施也需要配齊。」

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