5年深圳樓市，哪些片區跑得快？（附10條在建地鐵線路+45個沿線新盤）丨房地產

買房，地段是第一要素，數年前，深圳各片區房價差異化並不是很大，然而隨著時間的推移，很多片區跟著深圳城市建設的深入和配套的不斷完善坐享利好，房價也是「扶搖直上九萬里」；有的片區因為起步較晚房價則小步慢跑。

往者不可諫，來者猶可追，現在還有一些「潛力股」片區的發展仍值得期待。

插圖-肖俊豪

5年來領跑的熱點片區

房價漲幅約3倍

過去5年，是深圳經濟、基礎設施建設、乃至房價加速飛漲的5年，一些明星片區得益於配套和基礎設施的完善，房價領漲全市，短短5年時間房價漲幅逼近3倍，如后海、新安、蛇口等片區。

01

炸響了改革開放

第一炮的蛇口片區，發展上也是深圳的排頭兵，隨著自貿區的建設、蛇口郵輪中心啟用，片區房價逐年攀升。

2012年均價33000元/平方米，2015、2016在稀缺高端物業半島城邦、海上世界雙璽等項目的帶動下，片區價值進一步凸顯，2016年均價90000元/平方米，五年漲幅達57000元/平方米。

02

后海片區

后海片區是深圳樓市

公認的焦點，片區內有海岸城等商業配套、以及永無遮擋的一線海景資源，配套完全屬於「奢侈」級。

同時片區內的深圳灣區企業總部群，正在打造總部經濟集聚區，也吸引了大批高端人才在此工作、置業。2012年成交均價33000元/平方米，2016年在華潤深圳灣悅府等項目的帶領下，均價達108000元/平方米，五年漲幅已達75000元/平方米。

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新安片區

新安片區作為寶安的老城區，發展也自2012年迅猛崛起，片區內有大體量的項目相繼入市，備受市場關注。

2012年成交量240604平方米/2820套，成交均價21000元/平方米，隨著城市更新

的深入，2016年新入市的新錦安壹號公館和中糧天悅壹號表現出色，成交均價為76000元/平方米，五年漲幅達55000元/平方米。

04

龍華片區

龍華片區是近年來關注度非常高的片區之一，供應和成交均十分活躍，2012年成交量達662277平方米/7476套，2016年巨型綜合體鴻榮源壹成中心包攬了深圳樓盤成交龍虎榜

雙料冠軍，片區成交均價50000元/平方米。

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西麗片區

西麗片區是深圳市內發展起步較晚的一個片區，2012年成交均價28000元/平方米。軌道交通

利好的不斷變現和未來高鐵站的規劃，解決了西麗片區交通不便利的問題，同時留仙洞總部基地的規劃，也吸引了大批產業、人才來此。

西麗片區關注度大幅提高，2015年新房成交量是近5年的峰值，為270297平方米/2291套。目前西麗的參考價格還是剛需踮著腳能夠得到的位置，2016年參考價格66000元/平方米。

錯失高潛力片區

仍有窪地可期待

隨著近年房價的大幅增長，不少片區的房價看似可望而不可及，有些片區的漲幅令人艷羨。城市的發展仍然在繼續，很多片區頗具潛力，或許未來五年，這些今天的「價格窪地」也會變得交通便利、宜商宜居，如坪山、光明、觀瀾等片區。

01

福永片區

軌道交通利好的兌現和規劃利好的落實，福永片區的宜居性逐步凸顯，片區內的房價同步也有顯著的提升。

2012年新房住宅成交均價14400元/平方米，中糧鳳凰里、星航華府是2016年的成交主力，成交均價40000元/平方米。現捷運11號線已開通，極大提高了片區的出行便利，同時2018年投入使用的新會展

中心的開工，也讓福永片區關注度倍增。

02

觀瀾片區

觀瀾片區屬於起步較晚、爆發力很強的片區，2012年成交均價不過15000元/平方米，2016年在合正觀瀾匯、奧宸觀壹城華府、萬科九龍山熱銷的帶動下，成交量大增，但是價格依然比較親民。

隨著城市更新的深入，觀瀾片區將一改老破舊的面貌，另外捷運4號線北延的規劃，也解決了片區交通老大難的問題。

03

光明片區

光明片區近年一直深圳地產市場的「價格窪地」，成為剛需買房上車的主力片區，成交量逐年震蕩放大，2012年成交均價14000元/平方米，2016年成交均價35000元/平方米，隨著連接光明和福田區的捷運6號線和南延線規劃、開通，片區的置業空間在未來會進一步爆發。

04

坪山片區

隨著深圳「東進戰略」的不斷落實，倍享利好的坪山片區，關注度和活躍度大幅提升，2012年到2015年成交量均表現出彩，2016年受供給限制，成交量回落，成交均價31000元/平方米。

目前坪山區價格比較理性，在剛需可接受的範圍。未來隨著捷運14號線和鹽坪通道的開通、高新技術產業和文化產業的發展，以及城市更新的深入，坪山將更加宜居。

05

布吉片區

布吉片區因良好的區位和合理的價格，一直是市場的熱點區域，近5年來價格上漲理性，2016年成交均價45000元/平方米，目前區域內的合正丹郡、英郡年華3時光里，仍是剛需絕佳的上車盤。

調控期內市場理性

過去5年，深圳各片區之間在交通、教育

、醫療等基礎設施發展上的不平衡，也使得片區之間的發展及房價存在差異，像后海、新安、蛇口這些名牌熱點片區，過去5年的房價漲幅領先全市，目前的房價也是高高在上，相比之下，像坪山、光明、觀瀾等片區，可謂後起之秀，近年來發展飛速，相對來說房價還算低位。

當前市場處於政策調控十分嚴格的調控期內，市場逐漸褪去了華麗的外衣，在售項目更多地從居住的角度出發，價格開始回歸理性，如果有買房或換房需求，不妨多關注發展剛起步的潛力片區。

剛需上車盤價格表

附：10條在建捷運線路+45個沿線新盤

深圳捷運

近日有新動態了，大家關心的8號線一期有望東延至小梅沙。市軌道辦組織捷運集團等單位研究了8號線延伸至小梅沙的方案，線路相關方案已經報至市政府，力爭今年動工。

關於為什麼這時候提出東延，據老牛初步了解：

一是為了方便來往大小梅沙的旅遊出行；

二是從已知的公示規劃來看，8號線一期和規劃的二期將在鹽田站換乘，一二期分別採用不同的制式，運能不匹配，如果遇到節假日等特殊時期，將導致大量遊客在鹽田站形成擠壓滯留；

三是原上報的8號線二期未獲批，但初期版本的8號線從國貿至小梅沙線位已在市軌道交通三期建設規劃中獲得國家發改委審批，不存在審批障礙，為實現8號線一期東延至小梅沙創造了條件。

雖然市軌道辦爭取今年開工建設8號線一期東延，不過，同時也表示目前距8號線2020年底開通僅剩43個月，工期十分緊張，且沿線拆遷量較大，儘可能實現2020年與8號線一期同期開通。

那麼，深圳目前在建設中的捷運線路還有哪些呢？

這些在建捷運線的捷運站點附近又有哪些新盤可供選擇？

接下來，老牛將簡單地將在建捷運線，即三期工程的捷運口新盤梳理一番，以供大家參考。

深圳捷運建設經過了一期和二期工程，已完成1、2、3、4、5號線總共178公里的捷運建設。目前深圳正在如火如荼的進行著捷運三期的建設。

線路包含2號線東延、3號線東延、3號線南延、4號線北延、5號線南延、6號線一二期、8號線一期、9號線西沿、10號線等10條（段）捷運線路。

三期站點及分布區域列表

註：統計捷運口約1公里距離內（根據google earth測量）的在售、及預計今明兩年能入市的待售新盤項目，不包含四期站點及新盤信息。

2號線東延段及8號線一期

線路連接了羅湖蓮塘和鹽田，目前沿線站點的新盤主要集中在沙頭角站和鹽田路站，也正是對應鹽田居住區比較集中的兩個片區。

其中，半山悅海花園和四季公館預計年內可能入市；佳兆業山海城作為鹽田區最大的城市更新項目，二期包含首批商品房將面市，捷運口大型項目，相對來說整體優勢較大。

3號線東延及南延段

東延線路主要經過龍崗坪地區域，南延則在福田保稅區僅設1個站。

目前兩段延長線附近的新房比較少，唯有東延段的新生站附近有兩個新項目，深房傳麒尚林二期近期已開盤入市；君勝熙瓏山花園在建中，預計最快也要等到明年入市。

捷運口的項目不多，但1公裡外還有不少項目，比如新生站西北面約1.3公里，鹽龍大道東側有3個項目同時在建，它們是榮大國庭、山水丹華和龍域丹華；白石塘站正南面有丁山河畔，但進度稍慢。

4號線北延段

線路主要經過清湖和觀瀾大片區，觀瀾段沿著觀瀾大道和高爾夫大道走，所以兩條大道旁的樓盤最為受益。

目前觀瀾片區有多個在售新盤，整體新房均價超過了4萬/平，但在建的新盤並不多，急需補充供應。

規劃捷運站口的新盤有長湖站的金洪觀薈，已進入尾盤，以及佳華領域廣場，開盤也有一段時間，可選房源不多了。而市場比較期待的觀瀾匯二期，仍處於停工狀態。

5號線南延段

由於在前海大工地，施展空間大，5號線南延段有多個站台封頂，預計2019年年底便可實現通車運營。

這一段預計是深圳捷運軌道三期規劃中最快實現通車的一段線路，而且與2號線銜接於赤灣站，還將與捷運9號線西延段、捷運15號線及深惠城際線接駁，是一條骨幹軌道線路。

5號線南延段7個站主要都在前海區域內，恰好迎來前海開發的新一輪物業兌現潮，項目不少，但主要以公寓、寫字樓等商業物業為主，住宅僅有赤灣站的山語海在售。

6號線

沿線覆蓋了福田、龍華、石岩、光明，是深圳中軸上的又一條大動脈，主要解決了光明、石岩無捷運覆蓋的問題。因此，光明沿線站點的項目頗受矚目。

沿線站點項目分佈較廣，光明新區的集中於公明廣場站，也是光明目前人氣最大的區域之一，除表格所列捷運口盤外，還有益田假日府邸、奧園峰薈在售中。而崛起的新興中心觀光路站，則有玖龍台撐場，可能是光明今年下半年最受矚目的項目之一。另外，線路經過的龍華深圳北站商務區一帶，商業項目集中。

9號線西延段

主要經過前海、南油、科技園三個片區。

其中即將推出的新盤項目陽光粵海靠近粵海門捷運站，南油片區目前僅有恆大天璟在售。

主要經過平湖、坂田、福田片區，是在建的又一條南北大動脈，跟捷運4號線和6號線，共同構築了深圳「中軸三劍客」。

所經過的平湖片區捷運從一無所有到全面覆蓋，片區價值得到關注。坂田也擺脫了軌道交通南北向缺失的遺憾，直接對接市中心區，交通的便捷性將有效提升。沿線站點新盤也多集中在坂田和平湖這兩大片區。

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