終於有人說清楚，房價的漲跌機制了！

最近，兩個段子在朋友圈瘋狂傳播。

段子一：打車到清華，車上聊某人前幾年就買房了，真是人生贏家。計程車大爺默默聽了很久說：我家拆遷分了幾套房，但我就是一開車的，你們才是國家的未來和希望，如果你們清華北大畢業，人生目標就是在北京買套房，而不是思考這個國家的未來，那這個國家真的沒有希望了。

段子二：一對北大清華畢業的年輕父母，拜問禪師：如果買不起學區房，該怎麼辦？

禪師：如果北大清華畢業都買不起房，還買學區房做啥子呢（nie）？

段子歸段子，但是能被廣泛傳播開的段子，說明擊中了大眾的內心。我們回歸現實，截止到2017年2月，房產總價是GDP的250%，樓市存在泡沫，這是一個大家都心知肚明，不需要解釋的問題。大家關心的是，這個泡沫會不會破，什麼時候破。

房價下跌，最開心的莫過於想買房的，最不開心的應該是剛買房的童鞋了。

但是，在重重加碼的調控下依舊上漲的房價，會掉頭向下嗎?多叔認為，近幾年來說，這基本是不可能出現情況。

同樣，近20年，房價也沒有像樣的下跌過，這是為什麼呢？多叔認為，這是由房子的三大屬性決定的。

投資品

如果你買彩票不好意思地中了1000W，此時，去投資實業的利潤率為20%，房價每年上漲5%，你會把錢用來幹什麼？毫無疑問，辦實業嘛！

但是，不管什麼行業（除了壟斷行業），基本都是競爭市場，開工廠的人越來越多，利潤越來越低，收益率從20%，10%一直降到基準收益，甚至虧損。

突然，大家發現實業的收益率比買房要低，於是，大家改去買房。就是當所有人都來買的時候，價格就上漲，當所有人都賣的時候，價格就下降。例如股票，黃金，就是典型的投資品。

剛需品

投資品，畢竟和大部分普羅老百姓無關，比如2015年6月，股票漲到5200點的時候，入市的人總數也不到8000萬人。但是，房子不是這樣，衣食住行，住是一個剛性需求。很多人不想投資，是真的需要房子。

肯定有人會反駁，買房怎麼可能是剛需？租房不是一樣可以滿足？是的，房子本身不是剛需，但是，傳統觀念將房產和婚姻綁定，學區制度將房產和優質教育綁定。婚姻，教育，這是剛需。

一旦教育制度發生改革，房子和學區關聯脫節開，或者社會跨階層流動進一步通暢，財產和婚姻關聯減弱，房產還會是剛需嗎？

但是，需要動這麼多人乳酪的制度變更，多叔對此並不樂觀，有生之年難見夷！

抵押品

房子不僅僅作為商品，即是剛需，同時也滿足投資需求。同時，它在我們的經濟活動還有一個重要角色——抵押品。

我們知道，向銀行貸款一般都需要抵押同等價格或一定比例的資產，而房子正是一件頗受銀行青睞的抵押品。比如房屋按揭貸款，房屋抵押貸款等等。

特別是房屋按揭貸款，因為房子的價格高，使用期限長，很多時候單靠購房者的自有資產難以承擔，所以在購置房產時被廣泛應用。

一旦經濟發生不利衝擊，就會導致抵押資產的價格下跌，銀行勢必收緊信貸。這樣一來，資金市場上的流動性減少了，利率上升，企業的融資成本上升，償債能力進一步惡化。由此，金融危機就爆發了。

日本 「失落的20年」 和 美國2008年金融危機都始於房地產泡沫的破裂。只是前者便由此一蹶不振，而後者好歹逐漸復甦了。但是，目前來看，今年雖然下調經濟增長速度，但是6.5%的漲幅，在世界範圍內還算是高速增長。

為什麼房價不會跌？

然後，問題就來了，房產的投資屬性讓越來越多人把錢投向樓市，實業經濟越來越不行了。房產剛需者節衣縮食把僅有的收入投向房產，消費就變少了，進一步加劇實業的崩潰。實業不行了，償還能力變弱，銀行只能把錢借給有房抵押的開發商作和買房者了！樓市完全綁架了這個國家的銀行！

所以，昨晚南京、青島進一步限購升級，連三四線城市贛州都發布限購，政府的政策目標很明確，阻止房產投機，增加真正的剛需，因為剛需買房是自己住的，不是用來賣的，不會因為房價而頻繁買賣。

一邊鼓勵剛需者買房，一邊阻止投機者買房。但是，為了防止既有投機者跑路，必須維持房價緩慢上漲，至少不會下跌，以免讓他們感到房價到頂，造成拋壓踩踏，房價崩潰。

穩住投機者，利用剛需消化泡沫，房價平穩度過這段交替期。多叔認為，這是接下來幾年，本屆執政者對樓市最核心的思想。