時隔一年，這個區域再次發聲

在全文開始前，我先說2點，

1、 鄭州只有2個區域採用「限地價，競房價」的拍賣政策，一個是鄭東新區，一個是經開區。

2、鄭州主城區的土地出讓80%為城中村改造用地，鄭東新區和濱河國際新城構成了剩餘20%的凈地出讓。

牢記這2點，後面很關鍵。

時隔一年的價值變化

2016年7月27/28/29日，鄭州經開區很熱鬧，3天3地王的戲碼可不是輕易能見，記得那時我用了一句話點評濱河國際新城的土拍：今天對我愛理不理，明日讓你高攀不起！

為什麼這麼說呢？2015年時區域預計售價600萬/畝，很多企業說：太貴，拿不了，2017年，1500萬/畝時，還是那些企業：太少，搶不到。

濱河國際新城已出讓住宅用地成交結果↓↓

從最早的600萬/畝到後來的1500萬/畝，這就是現實。

時隔一年，就在本月的月初，濱河國際新城再次推出3塊住宅用地，這也是區域的第四批住宅用地出讓，

第四批出讓地塊位置圖↓↓

與前幾次不同的是，這三塊地有了明確的出讓條件。

1、 採用「限地價，競房價」網拍形式。

2、競買人需持有復墾卷參與競拍，其中31號地需要A 券面積42.618 畝（最少21.309畝），32號地需要A券面積55.7184畝（最少22.8834畝），23號地需要A 券面積45.7668 畝（最少21.309畝）。

3、31號和32號地未來最高限價1.7萬/平，23號地最高限價1.8萬/平。

2

白沙和濱河國際新城的老二之爭

這次的限價，應該是此次拍賣的最大看點。這就回到了第一個問題，只有鄭東新區和經開區是鄭州目前唯一限購區域，為什麼是這兩個區域？

1、 同樣的高規劃標準，決定了未來發展水平。

2、 同樣的凈地出讓區域，決定了前期投入與快速回現周期。

3、 同樣的發展核心帶，往東逃不了北龍湖，往東南逃不了經開區，這是當下鄭州2個主力發展方向。

這是不是就說明了經開區是鄭州土地價值第二高區域，第一是北龍湖。

這點應該爭議不大，關鍵是在細分板塊。有第一的地方就有江湖，有江湖的地方就有高下。

鄭東新區大致分為高鐵板塊，CBD板塊，龍子湖板塊，北龍湖板塊，白沙板塊。

目前能有土地供應的僅為北龍湖板塊（鄭州房價最高區域）和白沙板塊（鄭東新區後續發展區域），如圖中藍色部分。

鄭東新區的幾個板塊價值順序一定是CBD板塊>北龍湖板塊>高鐵板塊>龍子湖板塊>白沙板塊。其中北龍湖價值明顯高於白沙板塊這是一定的，價格高自有它的道理。

經開區大致分為三個板塊，分別為經開老城板塊，濱河國際新城板塊，經開物流園區板塊。

老城區因為區域位置本身可供土地較少，經開物流園區因為區域產業規劃份額較大，住宅用地較少，濱河國際新城為經開區主力打造生態宜居新城。

經開區的三個板塊的價值順序是濱河國際新城板塊>經開老城板塊>經開物流園區板塊。

估計會有人質疑經開老城板塊與濱河國際新城板塊的價值先後，因為去年的地王說明了一些問題，比如三個板塊近3年成交土地對比中，地價最貴的發生在老城區。

有一個問題必須強調，其實在商品房的銷售過程中樓麵價才是最有利說明，經開老城板塊的地價是濱河國際新城的一倍，而樓麵價卻只高出一些。

這是關於一個上層建築的思考，老城整體改造的可能性有多大？新城的優勢是可以推翻重來。

如果把鄭東新區和經開區分板塊進行對比，北龍湖第一沒的說，關鍵是第二，很多人認為白沙板塊陪著太子好讀書，身價自然高。

可是同作為限價區域序列的白沙之前出讓地塊，最高限價為1萬/平，此次濱河國際新城最高限價為1.8萬/平。就連之前物流園區板塊出讓的3宗地塊的最高限價也在1.2萬/平。

是不是可以說白沙的板塊價值在於未來，至少要等北龍湖的價值燃盡。（細思鄭東土地出讓，基本是以北龍湖為主，白沙很少，這有個價值最大化問題）

白沙的價值自然是在北龍湖之後的之後，從當下來講，北龍湖價值第一，濱河國際新城價值第二，毫無疑問。

3

價值窩裡的黃金高地

在這個話題開始前，在回到前面的第二個問題，鄭東新區和濱河國際新城構成了鄭州主城區不到20%的凈地出讓。

北龍湖現在限價3,2萬，最高賣5.3萬，濱河國際新城限價1.5萬，最高賣1.8萬，老一和老二的差距不應是1倍2倍，隨著時間的發展，這個差距將越來越小。

回過頭來再看看這三塊地的價值，

三塊地均位於新城主幹道經南八路，同時臨近通往航空港區主幹道四港聯動大道，且分佈在國際學校兩側，未來賣點充足。

31號地是此次出讓最大地塊，臨近綠地瀾庭項目，且享有區域首個商業地塊出讓后的配套直射。

32號地作為離國際學校最近地塊之一，坐享3號線和14號線的配套便利。

33號地是此次出讓最小地塊，也是容積率最小地塊，南側臨近商業水街，且緊鄰去年亞新地王地塊，極易形成連片開發。

關於後續發展，此處簡單做2方面可能性猜想，

關於拿地企業的最大可能性，

按照常理推想，最有可能為已進入企業。

假若31號地被綠地拿下，就直接形成了綠地瀾庭的連片開發，這樣省下的設計及推廣費足以成為拿地時的加價砝碼。同理，23號地被亞新拿下，而且只要任何一方拿下32號地，就形成了國際學校圍合之勢，區域優勢所向披靡。

另外肯定還有很多急切進行土地拓展的企業，物流園區地塊都有11家企業搶奪，這裡自不多說。

關於未來售價的最大可能性，

綠地瀾庭目前高層售價1.65萬/㎡，康橋悅城高層售價1.7萬/㎡，康橋悅蓉園釋放高層1.7萬/㎡，洋房價格2.5萬/㎡。

都是地塊臨近的項目，以此，此三塊地的售價多少。雖然有限價要求，但是以目前的價格參考明年入市的價值，1.7萬/㎡真不貴。

驚喜總會出現在意料之外，到底哪些企業能真正參與此次競拍？濱河國際新城時隔1年後再推的3宗住宅用地，能不能延續之前爭相競價的的火熱態勢？作為自貿區落地后核心區域首批用地出讓，未來能否為自貿區正言，讓我們拭目以待。

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